【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 將住宅小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)單獨(dú)出售，但購(gòu)買(mǎi)者很少有領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證的，多年來(lái)，人們很少對(duì)此進(jìn)行追問(wèn) 。2003年11月12日南京市鼓樓區(qū)人民法院的一紙判決牽動(dòng)了商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的神經(jīng)。現(xiàn)將該案例簡(jiǎn)述如下：　　星漢城市花園是南京市一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商于1998年9月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》要求，／戶，非機(jī)動(dòng)車(chē)2車(chē)位／戶配建停車(chē)庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車(chē)庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。2001年7月南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載：使用權(quán)面積和其中分?jǐn)偯娣e。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車(chē)庫(kù)供業(yè)主停車(chē)。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位才能取得停車(chē)權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中的37個(gè)，其余車(chē)位則被小區(qū)住宅管理公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開(kāi)發(fā)商訴之法院，要求開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫(kù)交還全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車(chē)庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)?！　?003年11月，法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，車(chē)庫(kù)應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開(kāi)發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷(xiāo)售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。再次，根據(jù)《江蘇省住宅管理?xiàng)l例》，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的許可證明。因此，被告以車(chē)庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立?！　?jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車(chē)庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。　　判決告訴大家，車(chē)庫(kù)并非是開(kāi)發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒(méi)有解決車(chē)庫(kù)的所有權(quán)問(wèn)題。它用了管理和收益兩個(gè)詞，回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?！　∷摹⑼＼?chē)位（庫(kù)）權(quán)利相關(guān)理論學(xué)說(shuō)　　停車(chē)位（庫(kù)）所有權(quán)是指所有人對(duì)特定的建筑物或區(qū)域享有的法律賦予的專(zhuān)有所有權(quán)。又稱(chēng)為“專(zhuān)有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，其涵義指所有權(quán)人對(duì)建筑物中的專(zhuān)有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。專(zhuān)有所有權(quán)的性質(zhì)，通說(shuō)認(rèn)為是一種空間所有權(quán)。對(duì)建筑物的專(zhuān)有所有權(quán)，德國(guó)學(xué)者貝爾曼認(rèn)為，專(zhuān)有所有權(quán)是在“供居住或其他用途（尤其供營(yíng)業(yè)或辦公用途）的建筑物空間上成立的空間所有權(quán)”。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)停車(chē)位（庫(kù)）在具體運(yùn)用中，權(quán)利人必須取得該停車(chē)位（庫(kù)）的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，該二證缺一不可，否則不能稱(chēng)作具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)停車(chē)位（庫(kù)）。 　　我國(guó)現(xiàn)行民事法律尚未使用物權(quán)這一概念，但在《民法通則》中所規(guī)定的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，除債權(quán)而外，民事主體依法不同程度地直接控制、使用、支配特定財(cái)產(chǎn)和排他性權(quán)利，實(shí)際上就是物權(quán)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)就是物權(quán)中的核心部分。在我國(guó)法律、法規(guī)中已經(jīng)確認(rèn)的除所有權(quán)外，還有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、全民所有制企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、自然資源使用權(quán)、采礦權(quán)、宅基地使用權(quán)、相鄰權(quán)、排水權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等。這就是說(shuō)，以所有權(quán)為核心的新的物權(quán)體系在我國(guó)已經(jīng)形成。如果仍然采取只承認(rèn)債權(quán)而回避物權(quán)的作法是不符合實(shí)際的。所以，現(xiàn)在的問(wèn)題不是要不要建立物權(quán)制度，而是如何進(jìn)一步完善物權(quán)制度，使之與債權(quán)制度并立，成為完整地相互銜接而又互相制約的兩項(xiàng)基本民事法律制度。當(dāng)然，在健全和完善物權(quán)制度或其他法律制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)從有利于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，有利于發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，有利于維護(hù)社會(huì)主義公有制經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位和發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)形式，有利于改革開(kāi)放出發(fā)，去借鑒或創(chuàng)新物權(quán)制度。我們借鑒外國(guó)的物權(quán)制度，既要充分考慮我國(guó)的國(guó)情，防止盲目照抄照搬；又要防止盲目排外。我們應(yīng)當(dāng)積極地去建立和完善符合我國(guó)實(shí)際的新的物權(quán)制度。　　住宅小區(qū)停車(chē)空間權(quán)利立法是健全物權(quán)制度的一個(gè)方面，它對(duì)本文論述的問(wèn)題有著具體而現(xiàn)實(shí)的意義。無(wú)可否認(rèn)，空間權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利。它就是人們對(duì)土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán)，包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)?？臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容，空間權(quán)利用必須附屬于地表，是土地所有權(quán)的應(yīng)有之權(quán)，當(dāng)它為土地所有人享有時(shí)，它與土地所有權(quán)自然融為一體，沒(méi)有予以分割的必要。在我國(guó)，因?yàn)槌鞘型恋厮袡?quán)歸屬?lài)?guó)家，故除國(guó)家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán)；當(dāng)空間利用為土地所有人之外的人享有時(shí)，則不能以空間所有權(quán)稱(chēng)之，而只能得以空間利用權(quán)稱(chēng)之?！　挠靡嫖餀?quán)立法角度看，空間權(quán)本質(zhì)上即是一種用益物權(quán)，是土地所有權(quán)的一種派生的用益物權(quán)。但是，它到底是屬于一項(xiàng)單獨(dú)用益物權(quán)，還是屬于傳統(tǒng)用益物權(quán)的某種形式，我國(guó)學(xué)者之間存在著較大爭(zhēng)議，并形成了否定說(shuō)和肯定說(shuō)兩種見(jiàn)解。以梁慧星教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持否定說(shuō)。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，沒(méi)有對(duì)空間權(quán)作出專(zhuān)章規(guī)定，而是將其分解成空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)三種，分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)三章當(dāng)中予以規(guī)定?！　∫酝趵鹘淌跒槭椎闹袊?guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持肯定說(shuō)。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，將空間利用權(quán)單獨(dú)列為一節(jié)，作為用益物權(quán)一章中的一個(gè)單獨(dú)的種類(lèi)，予以專(zhuān)門(mén)和系統(tǒng)的規(guī)定。　　五、作者對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）權(quán)利歸屬的思考　　根據(jù)我國(guó)即將在2007年10月1日生效的〈物權(quán)法〉第74條及相關(guān)規(guī)定，筆者通過(guò)分析住宅小區(qū)停車(chē)位、庫(kù)權(quán)利歸屬現(xiàn)狀，總體上形成現(xiàn)階段處理住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬的基本思路：　　規(guī)劃設(shè)計(jì)文件對(duì)小區(qū)車(chē)位的歸屬有規(guī)定的，依其規(guī)定；　　規(guī)