【文章內(nèi)容簡介】 ：一是經(jīng)營城市辦公室要制定經(jīng)營項目的年度計劃和長遠規(guī)劃；市、縣、區(qū)經(jīng)營城市項目運作的年度計劃和長遠規(guī)劃，要報經(jīng)營城市辦公室備案，避免在一個區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)盲目競爭、重復引進、結(jié)構(gòu)趨同現(xiàn)象的發(fā)生； 三是要搞好綜合平衡，這個平衡是指建設規(guī)模與資金需求的平衡，防止建設資金出現(xiàn)較大的缺口。 經(jīng)營城市項目財政投資評審機制的主體是財政部門，協(xié)助部門是經(jīng)營城市辦公室，審計、土地資源管理以及建設行政主管部門等。 凡是財政投資建設的經(jīng)營城市項目，必須建立評審機制。要成立財政投資評審中心，負責經(jīng)營城市項目中由財政投資項目的評審工作。按照“ 先評審后審批”、“先評審后撥款”的原則，對凡是政府融投資的市政、土地收信、置換等項目，全部實行財政投資評審，對各部門申報的經(jīng)營城市項目的經(jīng)費報告，進行全部真實和必要的評審，減少財政支出，提高資金效益。 、法律制約機制 建立經(jīng)營城市項目運作的法規(guī)、法律制約機制的主體是城市政府。 （1）城市政府出臺的方針政策要有法律、法規(guī)依據(jù)。策劃方案、招標文件、融資和償債辦法等的起草和制定，一定要建立在國家法律、法規(guī)的基礎上，要逐項、逐條用國家的法律、法規(guī)進行規(guī)范；涉及到國家法律、法規(guī)的文件、管理辦法要報同級人大常委會批準后方可下發(fā)和組織實施。 （2）要用國家的法律、法規(guī)規(guī)范項目運作的全過程。城市的總體規(guī)劃和項目的詳細規(guī)劃，必須以《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定為準繩；土地收儲以《中華人民共和國土地管理法》為準繩；項目的招標必須以《中華人民共和國招標和投標法》為準繩；涉及到公民利益的項目，一定要嚴格執(zhí)行國家法律、法規(guī)。特別是對公民房屋的拆遷補償工作，除了按照《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行外，還要做大量細致的思想政治工作；項目建設必須嚴格執(zhí)行《中華人民共和國建筑法》的有關規(guī)定 。 （3）人大常委會要定期對經(jīng)營城市項目運作的執(zhí)法情況進行檢查，并把檢查出來的問題通報有關單位，并限期整改。 經(jīng)營城市項目運監(jiān)督和制約機制的主體是城市監(jiān)察部門，經(jīng)營城市辦公室、財政、審計、建設、土地等部門為配合部門。 （1）成立經(jīng)營城市項目運作監(jiān)管組。由監(jiān)察牽頭，市經(jīng)營城市辦公室、財政、審計、建設、土地等有關單位參加，組建經(jīng)營城市項目運作監(jiān)管組，從項目論證、立項、設計、招標、工程實施等到各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督和制約。要建立定期會審制度，對經(jīng)營項目的規(guī)模、投資、出讓土地價格、拆遷補償金額、財政投入資金，實行有效的監(jiān)督。 （2）明確各有關部門的監(jiān)管職責。監(jiān)察部門負責協(xié)調(diào)和督促有關部門按照單位職能對經(jīng)營城市項目運作實施監(jiān)督管理；財政部門在項目立項前就要參與項目的論證，審查論證結(jié)果的真實性、合法性，并對資金的使用情況進行全過程的監(jiān)督；建設部門要按照項目運作的規(guī)律、法規(guī)，規(guī)范建設程序，監(jiān)督項目建設的質(zhì)量，同時招標過程中的市場進入、投標價制作、標底保密、評標打分辦法進行重點監(jiān)督；審計部門要強化經(jīng)營城市項目運作的事前、事中、事后的審計，對每一項工程的預算及執(zhí)行情況進行審計，提出審計意見，向市委、市政府和經(jīng)營城市領導小組上報審計報告；國土資源管理部門要對征地、拆遷安置補償?shù)?，采取先審核、訂協(xié)議再撥款的辦法進行全過程監(jiān)督；監(jiān)察部門對經(jīng)營 城市項目運作要進行全過程、全方位的跟蹤，受理涉及經(jīng)營城市項目運作的舉報和投訴，查處項目運作過程中的違紀、違法行為。 （3）實施社會輿論監(jiān)督。一是定期邀請人大代表、政協(xié)委員對經(jīng)營城市項目 進行視察監(jiān)督；二是充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督職能，建立經(jīng)營城市項目公示制度，經(jīng)營城市項目運作的情況要定期通過新聞媒體進行公示，接受監(jiān)督；三是要建立公眾舉報獎勵制度，調(diào)動和發(fā)揮公眾監(jiān)督的積極因素性，對公眾舉報經(jīng)營城市項目運作的違紀、違法問題 一經(jīng)查實，根據(jù)違紀金額給予舉報人一定獎勵。 （4）要落實監(jiān)督管理責任。各監(jiān)督管理部門要根據(jù)項目性質(zhì)、建設周期制定切實可行的監(jiān)督管理辦法，經(jīng)營城市辦公室代表領導小組與各監(jiān)督管理單位簽訂監(jiān)督管理責任書。同時，按照首位負責制、限期辦結(jié)制、責任追究制的要求，對監(jiān)督管理不力的單位和部門提出具體的責任追究意見，報經(jīng)營城市領導小批準后，交有關部門進行處理。 四、建立經(jīng)營城市項目運作的操作機制 經(jīng)營城市項目運作的操作機制由三個三級機制構(gòu)成： 項目的策劃機制、土地使用權(quán)出讓機制、項目的利益驅(qū)動和投資回報補償機制。 經(jīng)營城市項目策劃的主體是經(jīng)營城市辦公室， 建設、土地、財政等部門是配合部門。 （1）要掌握項目地址的基本概況。項目的基本概況包括：項目在城市中的地理位置，項目的占地面積。在占地面積 中，使用權(quán)屬于國有的、集體的土地面積各有多少？在集體的土地面積中，出租的土地面積、耕地面積、住宅占地面積各有多少？需要拆除房屋的面積有多少，其中住宅、營業(yè)用房、辦公樓、教學樓的面積各有多少？項目周邊區(qū)域的環(huán)境，包括河流、山川、廣場、綠地等基本情況。 （2）要掌握各種費用的界定標準。一是要掌握房屋的拆遷補償標準，它是土地收儲成本核算的重要組成部分 。例如，許昌市拆遷補償標準為：鋼混結(jié)構(gòu)每平方米780 元，磚混結(jié)構(gòu)每平方米440元，磚木結(jié)構(gòu)每平方米300 元。要根據(jù)《城市 房屋拆遷估價指導意見》（建住房 [2003]234號）文件的規(guī)定精神，對拆遷房屋進行評估，并按《房產(chǎn)測繪法》的規(guī)定對拆遷房屋進行實地測繪；二是要掌握征用土地的補償標準。許昌市現(xiàn)行的土地補償標準為：，行政劃撥土地每畝補償2萬元。 （3）要算出擬建項目子項目的構(gòu)成以及費用。經(jīng)營城市項目中有些項目是單一的，有的項目有許多子項目構(gòu)成，對于這些子項目必須認真計算出費用，因為這些子項目的費用是經(jīng)營城市項目費用的總構(gòu)成。 （4）要計算出項目周邊或沿線可用于經(jīng)營性用地面積。目前各個城市對于公益性用地和經(jīng)營性用地采取的是“打捆”計算的辦法，即周邊或沿線經(jīng)營性用地出讓的凈收益，必須等于或大于公益性項目開發(fā)建設投入的費用。 （5）要組織專家進行論證。經(jīng)營城市辦公室要組織土地、建設、財政、環(huán)保、水利等部門的專家，對項目進行論證，在論證的基礎上寫出策劃方案。 （6）要對資金來源、還債方式有一個明確的規(guī)定。并對項目劃分出適當?shù)臉硕?，要明確開工日期和竣工日期。特別要注意的是，當項目有較大缺口時，必須要有補償措施，建立起經(jīng)營城市項目的盈虧核算機制，每一個項目要力爭達到自求平衡。（7）采取不同形式搞好項目策劃方案。一是經(jīng)營城市辦公室自己起草；二是向社會征集。部分城市的項目策劃方案與運作實際出入很大，例如，策劃方案中土地出讓收入偏高，而實際運作之后 ，土地出讓收入偏低；在建設項目費用支出計算時，策劃方案時偏低，而實際上發(fā)生額偏高，這就失去了項目策劃的意義。要建立首席策劃制度，加強策劃人員的責任心，要通過培訓，提高工作人員的業(yè)務素質(zhì)和政策水平。有條件的地、市可以探討項目策劃形成的經(jīng)濟效益與策劃人員的收入掛鉤的辦法，實行策劃方案市場化運作。 一個較好的策劃方案，應當包括以下幾項內(nèi)容：項目的基本情況；項目開發(fā)建設的土地收儲成本及凈收益；財務成本；資金的來源渠道；償還債務資金來源渠道；項目建成后的經(jīng)營和管理；綜合效益分析；招標和投標辦法；開工日期；竣工日期等。項目策劃與實際運作之間可能有一定誤差，但是誤差率必須控12制在177。3%~177。5%。 出讓土地使用權(quán)的主體是城市政府 ，實施主體是城市土地收儲交易中心， 協(xié)辦部門有城市房產(chǎn)管理局、城市房屋拆遷管理辦公室等。 （1）要建立土地收儲制度。建立土地收儲交易中心，由政府授權(quán)成立土地經(jīng)營公司。市政府應先注入一定量的資金，對全市的土地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一供給、統(tǒng)一監(jiān)管，通過“六統(tǒng)一”實現(xiàn)政府對土地一級市場的壟斷。這樣，一方面土地這個“金飯碗”內(nèi)的“油水”不再外流，市政府真正實現(xiàn)了以地生財；另一方面，為實現(xiàn)城市規(guī)劃用地提供了保證。由于城市土地的買賣，全部控制在土地收儲中心，市政府手中有了地，也就有按規(guī)劃 配置土地的實權(quán)，可以滿足生產(chǎn)、生活用地的各種要求。實現(xiàn)城市用地六統(tǒng)一，使城市土地的管理由無序轉(zhuǎn)化為有序，促進城市土地資源的優(yōu)化。通過壟斷土地 一級市場，就可以控制城市土地的周轉(zhuǎn)總量，并提供每年可供出售的土地