【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 書(shū)約定或公司其他規(guī)定的行為；已取得竣備手續(xù)后，所有變更均不得辦理。c)所有客戶更名均需按上述規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行（含關(guān)系客戶、內(nèi)部員工、團(tuán)購(gòu)客戶等）。2）更名辦理程序a)客戶提交書(shū)面申請(qǐng)并填寫(xiě)《銷售房產(chǎn)更名審批表》（見(jiàn)營(yíng)表14）b）營(yíng)銷部核實(shí)后，由財(cái)務(wù)部審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；c) 財(cái)務(wù)部憑營(yíng)銷部經(jīng)辦人員提供的完整手續(xù)收取費(fèi)用；d) 營(yíng)銷部經(jīng)辦人員在銷售管理系統(tǒng)作更名操作（不可直接刪改原記錄）；e) 更換認(rèn)購(gòu)書(shū)或《商品房買(mǎi)賣合同》（簽約日期及約定條款不做更改）；f) 更變資料交客戶服務(wù)部存檔；g）更換收款收據(jù)；h）如有減免違約金之情況的，必須請(qǐng)示總經(jīng)理，總經(jīng)理需給予審批意見(jiàn)。 退換房辦理1）對(duì)超過(guò)3戶以上的集體退房，項(xiàng)目公司應(yīng)會(huì)同法律顧問(wèn)仔細(xì)審查合同條款，研究策略，并將處理意見(jiàn)報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。2）換房條件 a)具備退房條件而未退房，可免費(fèi)換房一次； b）簽訂合同前，客戶無(wú)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議規(guī)定的行為可免費(fèi)換房一次。換房一次以上，每次換房收取違約金1000元/次。所謂換房源應(yīng)按股份公司批復(fù)的當(dāng)期銷售房源的價(jià)格執(zhí)行 。除一般性折扣外（如正常付款方式折扣），不再享受其他折扣。 3）退換房辦理程序 a) 換房辦理程序 客戶提交書(shū)面申請(qǐng)及認(rèn)購(gòu)書(shū)、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議和已交房款證明的原件，并填寫(xiě)《銷售換房審批表》（見(jiàn)營(yíng)表15），現(xiàn)場(chǎng)銷控審核后，由營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由財(cái)務(wù)部退款。 b)退房辦理程序 客戶提出書(shū)面申請(qǐng)，并填寫(xiě)《銷售退房審批表》（見(jiàn)營(yíng)表16）。上報(bào)股份公司批準(zhǔn)后，通知客戶由財(cái)務(wù)部退款。 c)退換房已辦理了入伙手續(xù)，必須有營(yíng)銷部協(xié)同物業(yè)公司指定人員現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并簽署意見(jiàn)后，方可辦理退換手續(xù)。 d)如當(dāng)月發(fā)生了退房換房，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部備案。 營(yíng)銷檔案管理 營(yíng)銷檔案管理應(yīng)該按照股份公司行政管理相關(guān)制度執(zhí)行 營(yíng)銷類文件歸檔范圍包括但不限于： 1）價(jià)格方案：開(kāi)盤(pán)報(bào)告、原始價(jià)格清單、內(nèi)部審批或上報(bào)股份公司備案的價(jià)格資料等； 2）會(huì)議紀(jì)要：重要的會(huì)議材料； 3）營(yíng)銷策劃：營(yíng)銷策劃方案、效果評(píng)估、媒體投放計(jì)劃等營(yíng)銷策劃類文件 4）廣告發(fā)布：廣告發(fā)布招投標(biāo)、直接委托等業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)合同審批（要求另外建立營(yíng)銷類經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)賬）、制作類業(yè)務(wù)； 5）銷售執(zhí)行：處理銷售過(guò)程中具體業(yè)務(wù)的文件； 6）客戶管理：客戶來(lái)電、來(lái)訪登記資料，業(yè)務(wù)、客戶投訴及回訪記錄； 7）特例折扣：特例折扣申請(qǐng)理由； 8）規(guī)劃設(shè)計(jì)：與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料，如戶型配比報(bào)告及批復(fù)等； 9）宣傳資料：宣傳資料審批表、報(bào)樣等； 10）影音資料：錄音、錄像、廣告宣傳片（包括母帶）、照片（含底片）等及文字說(shuō)明。 11）往來(lái)函件：與有關(guān)單位及個(gè)人往來(lái)函件或發(fā)出的公示、通知等； 客戶資料管理 1）客戶資料管理總則 a)準(zhǔn)確：指產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚，證件手續(xù)齊全，符合法律政策，記錄與實(shí)際相符； b)完整：各種表冊(cè)項(xiàng)目無(wú)缺項(xiàng)，各種證件，證明材料無(wú)遺漏； c)及時(shí)：客戶資料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，房屋、產(chǎn)權(quán)情況經(jīng)常進(jìn)行更新，隨時(shí)反映發(fā)生的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀。 2）存放與歸檔時(shí)間的確定 a) 客戶在銷售現(xiàn)場(chǎng)簽訂樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)后并將其裝入檔案袋，按房號(hào)順序暫存放于抽屜收放柜中； b) 簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同及其按揭手續(xù)辦理完畢后，將補(bǔ)充協(xié)議、身份證復(fù)印件和首期房款復(fù)印件，按照辦理按揭日期對(duì)的先后暫存放于抽屜收放柜中；c) 客戶合同（房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同及按揭合同）在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或國(guó)土局辦理登記完畢后，公司留一本買(mǎi)賣合同與按揭合同，連同上述資料一起正式歸檔。 一份完整的客戶文檔，必須具備以下資料（按順序存放）a) 認(rèn)購(gòu)書(shū)；b) 買(mǎi)賣合同；c) 按揭合同；d) 補(bǔ)充協(xié)議；e) 特殊折扣審批表；f) 客戶身份證復(fù)印件g) 收據(jù)復(fù)印件；h) 付清樓款證明書(shū)（復(fù)印件）；i) 發(fā)票復(fù)印件；j) 其他。學(xué)習(xí)參考第2節(jié) 第二節(jié)營(yíng)銷管理審批流程序號(hào)分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX1房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表、市場(chǎng)信息核心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表————項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目管理中心市場(chǎng)調(diào)研負(fù)責(zé)人歸檔YX2《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配對(duì)建議書(shū)》或定位會(huì)會(huì)議紀(jì)要————分管項(xiàng)目副總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——規(guī)劃副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁YX3可售物業(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)確定總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷副總經(jīng)理——成本部——成本部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁——成本控制部分管目標(biāo)成本副總經(jīng)理——成本控制部總經(jīng)理——分管成本副總裁——總裁——董事長(zhǎng)上報(bào)精裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，現(xiàn)金流凈值少于原預(yù)算董事長(zhǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整董事長(zhǎng)YX4《項(xiàng)目（階段）營(yíng)銷策劃方案》————項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理YX5營(yíng)銷活動(dòng)方案單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用20萬(wàn)以上（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部序號(hào)分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX6營(yíng)銷廣告首批宣傳推廣法律事務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——法律事務(wù)部對(duì)外宣傳中涉及股份公司層面的宣傳企業(yè)文化部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——企業(yè)文化部對(duì)外宣傳中涉及主力店及其他重要合作伙伴等內(nèi)容分管商管副總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理——商管總部——分管商管副總裁項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理備案所有對(duì)外廣告和宣傳資料備案項(xiàng)目公司中心營(yíng)銷部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部YX7售樓處費(fèi)用超支不使用預(yù)備費(fèi)的超支額200萬(wàn)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理——成本部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁——財(cái)務(wù)部——分管財(cái)務(wù)副總裁抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案不使用預(yù)備費(fèi)的超支額≥200萬(wàn)分管財(cái)務(wù)副總裁使用預(yù)備費(fèi)的超支額100萬(wàn)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理——成本部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁——財(cái)務(wù)部——分管財(cái)務(wù)副總裁使用預(yù)備費(fèi)的超支額≥100萬(wàn)時(shí)，需成本控制部備案抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案使用預(yù)備費(fèi)的超支額≥100萬(wàn)分管財(cái)務(wù)副總裁序號(hào)分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX8營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算控制《項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表》審批分管項(xiàng)目副總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——股份公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案比例不變，一級(jí)科目調(diào)整項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理二級(jí)科目調(diào)整項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理YX9《項(xiàng)目年度營(yíng)銷費(fèi)用分解計(jì)劃》審批及調(diào)整年度上報(bào)分管成本副總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)部——財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁——財(cái)務(wù)部總經(jīng)理——成本控制部總經(jīng)理——分管財(cái)務(wù)、成本副總裁——總裁——董事長(zhǎng)抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案超季度，但未超半年指標(biāo)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理超半年，但未超全年指標(biāo)項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理超全年指標(biāo)10%（不含）以內(nèi)分管財(cái)務(wù)、成本副總裁超全年指標(biāo)10%（含）以上總裁整體營(yíng)銷費(fèi)用超標(biāo)董事長(zhǎng)序號(hào)分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX10銷售費(fèi)用與銷售進(jìn)度對(duì)比表————分管財(cái)務(wù)副總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁——分管財(cái)務(wù)副總裁抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案YX11營(yíng)銷費(fèi)用支付前審核10萬(wàn)元（不含）以下項(xiàng)目公司總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)部——財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組（違規(guī)時(shí)，有專審組分別上報(bào)分管項(xiàng)目副總裁、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、審計(jì)部總經(jīng)理）10萬(wàn)元（含）以上項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組發(fā)現(xiàn)違規(guī)事項(xiàng)分管項(xiàng)目副總裁、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理審計(jì)部總經(jīng)理YX12項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用月度使用情況————分管項(xiàng)目副總裁、分管財(cái)務(wù)副總裁項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管總經(jīng)理——分管項(xiàng)目副總裁——分管財(cái)務(wù)副總裁YX13營(yíng)銷費(fèi)用自查報(bào)備季度營(yíng)銷費(fèi)用自查項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目經(jīng)理——專審組——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理YX14營(yíng)銷類招標(biāo)單筆金額10萬(wàn)項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——成本副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理10萬(wàn)元以上招標(biāo)需成本控制部、項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案10萬(wàn)≤單筆金額30萬(wàn)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理30萬(wàn)≤單筆金額項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理序號(hào)分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX15符合制度的直接委托單筆金額10萬(wàn)項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——成本副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——成本控制部抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案10萬(wàn)≤單筆金額30萬(wàn)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部總經(jīng)理30萬(wàn)≤單筆金額成本控制部總經(jīng)理YX16不符合制度的直接委托10萬(wàn)≤單筆金額30萬(wàn)項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷部副總經(jīng)理——成本副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部項(xiàng)目經(jīng)理——總經(jīng)理——項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理——股份公司成本部——分管項(xiàng)目副總裁——分管成本副總裁——總裁抄送項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部專審組備案30萬(wàn)≤單筆金額100萬(wàn)成本控制部總經(jīng)理100萬(wàn)≤單筆金額500萬(wàn)分管成本副總裁500萬(wàn)≤單筆金額總裁YX17開(kāi)盤(pán)報(bào)告首批開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總裁項(xiàng)目公司營(yíng)銷部——營(yíng)銷副總經(jīng)理——財(cái)務(wù)副總經(jīng)理——