【正文】 金額普通住宅、SOHO100萬（不含）以下5萬元100萬（含）以上10萬元豪宅300萬（不含）以下20萬元300萬~500萬（不含）30萬元500萬（含）以上單獨上報股份公司審批商品、寫字樓100萬（不含）以下10萬元100萬（含）~200萬（不含）20萬元200萬（含）~500萬（不含）30萬元500萬（含）以上單獨上報股份公司審批車位一次性付清全款注：上述“認(rèn)購金額”標(biāo)準(zhǔn)指折扣前金額。 簽約、付款周期 簽約時間約定：認(rèn)購10天內(nèi)簽約；如超期簽約30天，此房另行銷售、定金不退處理（特殊情況并經(jīng)審批的除外）；（不得超過一下時間）：可售物業(yè)付款方式約定普通住宅SOHO一次性付款認(rèn)購之日起15天之內(nèi)付清全款按揭付款認(rèn)購之日起7日內(nèi)付清首付款，提供經(jīng)銀行審核合格的貸款資料，30天內(nèi)辦理完貸款所需全部手續(xù)豪宅一次性付款認(rèn)購之日起30天之內(nèi)付清全款按揭付款認(rèn)購之日起15日內(nèi)付清首付款，提供經(jīng)銀行審核合格的貸款資料，30天內(nèi)辦理完貸款所需全部手續(xù)商鋪寫字樓一次性付款認(rèn)購之日起30天之內(nèi)付清全款按揭付款認(rèn)購之日起15日內(nèi)付清首付款，提供經(jīng)銀行審核合格的貸款資料，30天內(nèi)辦理完貸款所需全部手續(xù) 關(guān)于折扣控制 一般性折扣：必須按折后價確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收賬款的入賬金額。c）《銷售價格特例折扣審批表》共二份“一份原件；一份復(fù)印件，營銷部保管原件作為銷售合同附件隨合同保留；財務(wù)部保管復(fù)印件；《申請理由說明》一份，定期移交財務(wù)部，由財務(wù)部單獨存檔妥善保管。 團購1）集團購買或同一客戶一次性批量購買，可視具體情況決定是否給予適當(dāng)優(yōu)惠，具體折舊比例可根據(jù)成交數(shù)據(jù)按“利益做大原則”審慎擬定。同一客戶一次性批量購買是指同一顧客（以直屬親屬的名字購置房產(chǎn)且部更名著，可視為同一客戶購買）一次性購買多套房屋的購房行為，集團購買標(biāo)準(zhǔn)見下表：可售物業(yè)集團購買標(biāo)準(zhǔn)住宅與公寓集團購買10套（含）以上或同一客戶一次性購買3套（含）以上商鋪與豪宅集團購買5套（含）以上或同一客戶一次性購買3套（含）以上寫字樓半層（含）以上5 銷售準(zhǔn)備及過程控制 銷售準(zhǔn)備工作包括但不限于以下基本工程： 銷售面積確定； 銷售合同及相關(guān)變更條款的準(zhǔn)備； 銀行按揭安排； 售樓工廠（售樓處、樣板間及現(xiàn)場包裝）； 項目銷售人員招聘、培訓(xùn)； 樓書、現(xiàn)場展板及相關(guān)宣傳資料、銷售工具、禮品； 現(xiàn)場使用文件（合同、協(xié)議書）和各類表單； 戶外廣告及媒體廣告發(fā)布； 項目營銷信息化上線工作。 現(xiàn)場包裝方案及審批流程應(yīng)于售樓處選址批準(zhǔn)后30日內(nèi)上報。 項目營銷薪酬細(xì)則1） 組織架構(gòu)a） 項目公司設(shè)分管營銷工作的副總經(jīng)理1名；b） 原則上每個項目設(shè)置經(jīng)理級編制2人，如需增設(shè)至3人，須報項目管理中心營銷部審批；c） 客戶服務(wù)部：l 設(shè)立客戶服務(wù)部，負(fù)責(zé)銷控、審核銷售價格、合同及附件審核、存檔管理、現(xiàn)場收款開票、辦理按揭、辦理產(chǎn)權(quán)證、客戶投訴等事宜，由項目公司營銷部負(fù)責(zé)管理；l 含收款員在內(nèi)，每個項目客服人員不超過6人；l 項目收款員，編制屬于營銷部，財務(wù)部進(jìn)行工作指導(dǎo)。c） 在房款全部付清時發(fā)放提成總額的80%，入伙后發(fā)放10%，辦理項目產(chǎn)權(quán)初始登記備案后發(fā)放10%。e） 凡因各種原因為成交，已發(fā)放的提成需要扣回。以上人員各項保險費、公積金、餐補、個稅等從營銷費用中另行列支；具體崗位人數(shù)、底薪標(biāo)準(zhǔn)、提成比例，視項目所在城市及項目特征而定。 上報內(nèi)容：《商品房銷（預(yù)）售合同》以及合同補充協(xié)議。物業(yè)管理方面文本（如前期物業(yè)管理協(xié)議、臨時管理公約等）需要根據(jù)商業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定單獨上報。 關(guān)注要點：1）銷售過程中，項目公司根據(jù)實際情況如需變更或補充上述文本條款，在正式承諾客戶前必須將變更或補充內(nèi)容報相關(guān)部門、法律顧問及總經(jīng)理進(jìn)行審批，并設(shè)立專門檔案，存檔備查（見營表13）；2) 項目公司使用范本時，上報的某類產(chǎn)品某期區(qū)某樓棟的銷售合同僅適用于審批后該類產(chǎn)品該期區(qū)及樓棟的銷售合同簽訂，不得出現(xiàn)將某類產(chǎn)品已審批區(qū)域及樓棟的銷售合同，自行修改后（包括自行修改入伙時間等）用于非審批區(qū)域及樓梯的銷售合同簽訂；3) 項目公司在銷售階段必須對所有銷售人員進(jìn)行合同填寫、解釋培訓(xùn)，并以書面形式明確格式合同的范本，以及補充和變更處理權(quán)限；4) 項目公司在辦理客戶銷（預(yù)）售合同簽訂手續(xù)過程中，必須經(jīng)營銷副總經(jīng)理、財務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽字后方可蓋公章。 除項目首份銷售合同文本外，在審批通過的文本基礎(chǔ)上調(diào)整的，不需要報分管項目副總裁審批。 營銷促銷品管理規(guī)定1）促銷品分類：案場類促銷品、現(xiàn)金類促銷品、活動類促銷品。營銷部應(yīng)在促銷開展前15天，上報促銷方案至營銷副總、財務(wù)副總、總經(jīng)理審批； c）活動類促銷品管理：指推廣活動中用于抽獎的或派送的促銷品。營銷部應(yīng)在活動開展前一周，上報活動方案至營銷副總、財務(wù)副總、總經(jīng)理審批。 開盤簡報 1）開盤當(dāng)天銷售情況由項目公司銷售經(jīng)理以手機短信形式當(dāng)日上報項目管理中心營銷部總經(jīng)理；開盤次日上午（如星期六開盤，則為星期一上午）項目公司營銷部將《開盤簡報》上報項目管理中心分管副總經(jīng)理備案（見審批流程YX17）2) 關(guān)注要點：各種戶型的銷售套數(shù)、面積、金額、均價、投放廣告的次數(shù)、金額及扼要說明該檔期所組織實施的營銷活動。 b) 有以下情況之一者，不予辦理：l 該房產(chǎn)有逾期支付款項；l 超過規(guī)定的日期尚未簽署《商品房買賣合同》；l 有其他違反認(rèn)購書約定或公司其他規(guī)定的行為；已取得竣備手續(xù)后，所有變更均不得辦理。2）更名辦理程序a)客戶提交書面申請并填寫《銷售房產(chǎn)更名審批表》（見營表14）b）營銷部核實后，由財務(wù)部審核，報總經(jīng)理批準(zhǔn)；c) 財務(wù)部憑營銷部經(jīng)辦人員提供的完整手續(xù)收取費用；d) 營銷部經(jīng)辦人員在銷售管理系統(tǒng)作更名操作（不可直接刪改原記錄）；e) 更換認(rèn)購書或《商品房買賣合同》（簽約日期及約定條款不做更改）；f) 更變資料交客戶服務(wù)部存檔；g）更換收款收據(jù)；h）如有減免違約金之情況的，必須請示總經(jīng)理，總經(jīng)理需給予審批意見。2）換房條件 a)具備退房條件而未退房，可免費換房一次； b）簽訂合同前，客戶無違反認(rèn)購協(xié)議規(guī)定的行為可免費換房一次。所謂換房源應(yīng)按股份公司批復(fù)的當(dāng)期銷售房源的價格執(zhí)行 。 3）退換房辦理程序 a) 換房辦理程序 客戶提交書面申請及認(rèn)購書、銷售合同、補充協(xié)議和已交房款證明的原件，并填寫《銷售換房審批表》（見營表15），現(xiàn)場銷控審核后，由營銷部、財務(wù)部審核，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后由財務(wù)部退款。上報股份公司批準(zhǔn)后，通知客戶由財務(wù)部退款。 d)如當(dāng)月發(fā)生了退房換房，項目公司營銷部報項目管理中心營銷部備案。 11）往來函件：與有關(guān)單位及個人往來函件或發(fā)出的公示、通知等； 客戶資料管理 1）客戶資料管理總則 a)準(zhǔn)確：指產(chǎn)權(quán)來源清楚，證件手續(xù)齊全，符合法律政策，記錄與實際相符； b)完整：各種表冊項目無缺項，各種證件，證明材料無遺漏； c)及時：客戶資料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，房屋、產(chǎn)權(quán)情況經(jīng)常進(jìn)行更新，隨時反映發(fā)生的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀。 一份完整的客戶文檔，必須具備以下資料（按順序存放）a) 認(rèn)購書；b) 買賣合同；c) 按揭合同；d) 補充協(xié)議；e) 特殊折扣審批表；f) 客戶身份證復(fù)印件g) 收據(jù)復(fù)印件；h) 付清樓款證明書（復(fù)印件）；i) 發(fā)票復(fù)印件；j) 其他。（營表7）銷售廣告成功確認(rèn)書項目名稱：審批事項應(yīng)付（合同）總額大寫：小寫：本次支付金額大寫：小寫：累計支付金額（含本次）大寫：小寫：合同條款：成功說明：附件清單：經(jīng)辦人意見項目營銷部經(jīng)理意見項目營銷部副總經(jīng)理意見項目財務(wù)部經(jīng)理意見項目財務(wù)部副總經(jīng)理意見項目總經(jīng)理意見項目管理中心營銷部專審組意見（營表8）銷售準(zhǔn)備工作完成情況檢查表項目名稱: 記錄人： 檢查日期：檢查內(nèi)容檢查內(nèi)容營銷部樓書、戶型圖、展板認(rèn)購書、合同價格表統(tǒng)一說辭、銷售手冊、銷售流程預(yù)售許可證開發(fā)設(shè)計部銷售中心、樣板間銷售圖紙預(yù)售面積測繪銷售道具（沙盤、模型）工程配套部室內(nèi)外環(huán)境主體工程形象物業(yè)公司（籌建處）業(yè)主手冊前期物業(yè)管理協(xié)議物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)財務(wù)部按揭、須知POS機安裝收款人員、工具其他檢查人會簽營銷部副總經(jīng)理意見（簽名）總經(jīng)理意見（簽名）（營表9）XX萬達(dá)廣場購房合同審批表認(rèn)購書編號： 日期： 年 月 日買房姓名證件類型/號碼聯(lián)系電話聯(lián)系地址/郵編買房共有人姓名證件類型/號碼聯(lián)系電話聯(lián)系地址/郵編委托代理人姓名證件類型/號碼聯(lián)系電話聯(lián)系地址/郵編房號建筑面積套內(nèi)面積合同計價方式（建筑/套內(nèi)）公攤面積付款方式合計折扣折扣說明折前建筑單價折前套內(nèi)單價折前總價折后建筑單價折后套內(nèi)單價折后總價首付款金額已付定金本次付款總房款金額貸款金額貸款銀行/年限代收費用費用項目及金額說明合計（元）收款確認(rèn)確認(rèn)置業(yè)顧問客戶銷售（副）經(jīng)理合同編號合同審核營銷部財務(wù)部客服主管銷售（副）經(jīng)理營銷副總經(jīng)理財務(wù)（副）經(jīng)理財務(wù)副總經(jīng)理總經(jīng)理（營表10）可售物業(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整）建議書審批表報送日期項目名稱業(yè)態(tài)內(nèi)容建筑面積（m2）（精裝修可售物業(yè)建筑面積）上報內(nèi)容原標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)差異精裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售價格（元/ m2）精裝修建筑面積（m2）現(xiàn)金流（萬元）項目公司營銷副總經(jīng)理年 月 日成本副總經(jīng)理 年 月 日總經(jīng)理年 月 日股份公司項目管理中心副總經(jīng)理年 月 日成本控制部總經(jīng)理年 月 日股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)分管項目副總裁年 月 日分管成本、財務(wù)副總裁年 月 日總裁年 月 日最終審判意見董事長年 月 日填表說明：業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)面積需填寫精裝修確定（調(diào)整）業(yè)態(tài)及其總建筑面積； 上報內(nèi)容中精裝修面積需填寫確定（確定）的面積。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。用一些事情，總會看清一些人。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。