某住宅價(jià)值評(píng)估——法院(編輯修改稿)
2025-05-06 11:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。 技術(shù)上可能。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。 經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來(lái)判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí),把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 房地產(chǎn)與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問(wèn)題。也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況、發(fā)展趨勢(shì)，以及政治經(jīng)濟(jì)和政策變化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置、周邊自然與人文環(huán)境及充分利用土地資源的情況，估價(jià)對(duì)象作為住宅物業(yè)能夠體現(xiàn)最高最佳使用原則。五、估價(jià)方法的選用估價(jià)人員在進(jìn)行了實(shí)地勘察并認(rèn)真分析了所掌握的資料之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際狀況，選取了成本法和市場(chǎng)比較法作為本次評(píng)估的基本方法。成本法是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要客觀成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，并進(jìn)行相應(yīng)折舊修正以求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是以在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格為基礎(chǔ)，選取適當(dāng)?shù)囊蛩兀⒏鶕?jù)因素條件對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)修正以求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。之所以采用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：估價(jià)對(duì)象周邊有較多近期開(kāi)發(fā)建設(shè)的類似物業(yè)，可以找到客觀、準(zhǔn)確的資料進(jìn)行成本核算，故適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場(chǎng)交易案例，選用市場(chǎng)比較法比較適宜。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象商品房?jī)r(jià)格一、比較實(shí)例選擇 根據(jù)替代原則，我們采用市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象，下面取三個(gè)實(shí)例：案例一：***區(qū)五愛(ài)屯東路“***小區(qū)”商品房一套交易案例，建筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格65萬(wàn)元，即6771元/平方米，樓層為7/11，毛坯房，建成于2000年，朝向?yàn)槟媳薄０咐?**區(qū)五愛(ài)屯東路“***小區(qū)” 商品房一套交易案例，建筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格69萬(wàn)元，即7188元/平方米，樓層為9/11，普通裝修，建成于2004年，朝向?yàn)槟媳?。案例三?**區(qū)五愛(ài)屯東路“***小區(qū)” 商品房一套交易案例，建筑面積99平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格70萬(wàn)元，即7071元/平方米，樓層為10/11，普通裝修，建成于2004年，朝向?yàn)槟媳薄６?、比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：（1） 不動(dòng)產(chǎn)交易日期：確定地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，進(jìn)行期日修正；（2）交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易；（3）區(qū)域因素：主要有居住區(qū)域成熟度、交通便捷度、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度、區(qū)域土地利用方向、自然和人文環(huán)境狀況等；（4）個(gè)別因素：主要指小區(qū)封閉狀況、物業(yè)管理、樓型及電梯情況、居室窗口朝向、樓層、建成年代及裝修狀況等。三、比較因素條件說(shuō)明根據(jù)上述情況編制因素條件說(shuō)明表。比較過(guò)程如下：表一 因數(shù)條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估677171887071交易日期交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)域成熟度較高較高較高較高交通便捷度較好較好較好較好公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較好較好與商業(yè)中心的接近程度一般一般一般一般區(qū)域土地利用方向一致一致一致一致自然和人文環(huán)境狀況一般一般一般一般個(gè)別因素小區(qū)小區(qū)封閉狀況半封閉半封閉半封閉半封閉物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)樓宇樓型及電梯情況板樓無(wú)電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯居室窗口朝向東西南北南北南北樓層5/67/119/1110/11建成年代1998年2000年2004年2004年裝修狀況精裝修毛坯房普通裝修普通裝修表二 比較因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估677171887071交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素居住區(qū)域成熟度100100100100交通便捷度100100100100公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100區(qū)域土地利用方向100100100100自然和人文環(huán)境狀況100100100100個(gè)別因素小區(qū)小區(qū)封閉狀況100100100100物業(yè)管理100100100100樓宇樓型及電梯情況100102102102居室窗口朝向100102102102樓層100101102102建成年代100101103103裝修狀況100929595表三 因素比較修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容案例一案例二案例三交易價(jià)格677171887071交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)域成熟度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100自然和人文環(huán)境狀況100/100100/100100/100個(gè)別因素小區(qū)小區(qū)封閉狀況100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100樓宇樓型及電梯情況100/102100/102100/102居室窗口朝向100/102100/102100/102樓層100/101100/102100/102建成年代100/101100/103100/103裝修狀況100/92100/95
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