【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 61736平方米 (地上 : 60236平方米 ) ②用地面積 : 。 ③地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法，通過對(duì)北京市住宅樓市場(chǎng)的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)住宅樓銷售案例進(jìn)行比較。 ①選取可比案例 案例 A：怡清園 地點(diǎn) ：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 地價(jià)區(qū)類： 6類 交易類型：期房 建筑面積： 120000平方米 用途： 住宅樓 交易價(jià)格為樓面單價(jià) 3750元 /平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為 6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。 案例 B：永泰小區(qū) 地點(diǎn)：海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn) 地價(jià)區(qū)類： 6類 交易類型：期房 建筑面積： 300000平方米 用途： 住宅樓 交易價(jià)格為樓面單價(jià) 3950元 /平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物 為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。 案例 C：清緣里小區(qū) 地點(diǎn)：海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 地價(jià)區(qū)類： 6類 9 交易類型：期房 建筑面積： 50000平方米 用途： 住宅樓 交易價(jià)格為樓面單價(jià) 3800 元 /平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為610層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。 表 1：因素條件說明表 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí) 比較因素 例 估價(jià)對(duì)象 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 交易方式 買 賣 買 賣 買 賣 買 賣 土地位置 海淀區(qū)清河永泰莊路 海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn) 海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 土地用途 住宅及配套 住宅 住宅 住宅 土地級(jí)別 6 類 6 類 6 類 6 類 區(qū) 域 因 素 交通條件 鄰支路，距主干道800 米，公共交通較不便捷 鄰支路，距高速路1000 米，公共交通不便捷 鄰支路，距主干道約600 米，公共交通一般 鄰支路，距主干道約 800 米，公共交通一般 集聚程度 小型居住區(qū) 中型居住區(qū) 中型居住區(qū) 小型居住區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共服務(wù)配套 一般 一般 一般 一般 個(gè) 別 因 素 建筑面積 (平方米 ) 64232 120000 300000 50000 建筑物結(jié)構(gòu) 現(xiàn)澆 現(xiàn)澆 現(xiàn)澆 現(xiàn)澆 建筑物裝修 內(nèi)部粗裝修 內(nèi)部粗裝修 內(nèi)部粗裝修 內(nèi)部粗裝修 建筑物成新 十成 十成 十成 十成 工程地質(zhì)條件 良 好 良 好 良 好 良 好 ②. 編制比較因素條件指數(shù)表 (見表 2)。 表 2：比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 及可比 比較因素 實(shí)例 估價(jià)對(duì)象 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地位置 100 98 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地級(jí)別 100 100 100 100 10 區(qū) 域 因 素 交通條件 100 98 101 100 集聚程度 100 101 101 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 公共服務(wù)配套 100 100 100 100 個(gè) 別 因 素 建筑面積 (平方米 ) 100 100 101 101 建筑物結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 建筑物裝修 100 100 100 100 建筑物成新 100 100 100 100 工程地質(zhì)條件 100 100 100 100 ③. 因素修正 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正，即估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià) (見表 3)： 表 3：因素比較修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì) 象 及可比 比較因素 實(shí)例 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地位置 100/98 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地級(jí)別 100/100 100/100 100/100 區(qū) 交通條件 100/98 100/101 100/100 域 集聚程度 100/101 100/101 100/100 因 基礎(chǔ)設(shè)施 100/100 100/100 100/100 素 公共服務(wù)配套 100/100 100/100 100/100 個(gè) 建筑面積 (平方米 ) 100/100 100/101 100/101 別 建筑物結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 因 建筑物裝修 100/100 100/100 100/100 素 建筑物成新 100/100 100/100 100/100 工程地質(zhì)條件 100/100 100/100 100/100 交易價(jià)格 (元 /平方米 ) 3750 3900 3800 比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /平方米 ) 3866 3785 3762 ④. 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 樓面單價(jià)＝ (3866＋ 3785＋ 3762)247。 3 ＝ 3804(元 /平方米 ) ⑤．總開發(fā)價(jià)值 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的平均售價(jià)為 3800元 /平方米，則總開發(fā)價(jià)值為： 總額＝售價(jià)地上建筑面積 ＝ 3800 60236 ＝ 228896800(元 ) 11 兩稅一費(fèi)按照銷售收入的 %計(jì)取，則不含稅的總開發(fā)價(jià)值為 總額＝① (%)＝ 216307476（元） 2. 成本費(fèi)用 ①建造成 本 a. 建安費(fèi)用 按北京市現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象建筑平均建安造價(jià)可確定為 1200元 /平方米，則： 總額＝單方造價(jià)建筑面積 ＝ 1200 61736 ＝ 74083200(元 ) b. 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 12%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 74083200 12% ＝ 8889984(元 ) c. 小區(qū)配套費(fèi)用 按建安費(fèi)用 12%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 74083200 12% ＝ 8889984 (元 ) d. 電貼： 電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1100元 /千瓦，住宅負(fù)荷為 25瓦 /平方米： 總額＝ 1100 61736 25/1000 ＝ 1697740（元） e. 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 74083200元 紅線內(nèi)市政費(fèi)用： 8889984元 小區(qū)配套費(fèi)用： 8889984元 電貼費(fèi)： 1697740元 合計(jì)： 93560908元 ②不可預(yù)見費(fèi) 按建造成本的 5%取費(fèi)，則： 總額＝建造成本 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 93560908 5% ＝ 4678045(元 ) ③專業(yè)人士費(fèi) 專業(yè)人士費(fèi)包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按照建造成本的 5%取費(fèi)，則： 總額＝① 5% ＝ 4678045（元 ) ④成本費(fèi)用 總額＝①＋②＋③ 12 = 93560908+4678045+4678045 =102916998(元 ) 3. 貸款利息 取 13年期固定資產(chǎn)貸款利率 %，工期為 ，按工期一半計(jì)， 則： 總額＝ 102916998 % ＝ 4584952(元 ) 4. 銷售費(fèi)用 ①買賣手續(xù)費(fèi) 按照房屋銷售收入的 %取費(fèi)，則： 總額＝房屋銷售收入取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 228896800 % ＝ 1144484(元 ) ②廣告代理費(fèi) 按照總開發(fā)價(jià)值的 3%取費(fèi)，則： 總額＝總開發(fā)價(jià)值取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 216307476 3% ＝ 6489224(元 ) ③銷售費(fèi)用 總額＝①＋②＝ 7633708（元） 5. 發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn) 投資回報(bào)率為成本費(fèi)用的 20%，則： 總額＝成本費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 102916998 20% ＝ 205834