【文章內容簡介】 61736平方米 (地上 : 60236平方米 ) ②用地面積 : 。 ③地上容積率： 以上述條件為基礎計算估價對象的價格。 運用市場比較法，通過對北京市住宅樓市場的調查，選取近期同一供需圈內鄰近地區(qū)的三個住宅樓銷售案例進行比較。 ①選取可比案例 案例 A：怡清園 地點 ：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 地價區(qū)類： 6類 交易類型：期房 建筑面積： 120000平方米 用途： 住宅樓 交易價格為樓面單價 3750元 /平方米。地塊基礎設施及公共服務設施完備；建筑物為 6層現(xiàn)澆結構住宅樓，內部粗裝修。 案例 B：永泰小區(qū) 地點：海淀區(qū)清河東鎮(zhèn) 地價區(qū)類： 6類 交易類型：期房 建筑面積： 300000平方米 用途： 住宅樓 交易價格為樓面單價 3950元 /平方米。地塊基礎設施及公共服務設施完備；建筑物 為6層現(xiàn)澆結構住宅樓，內部粗裝修。 案例 C：清緣里小區(qū) 地點：海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 地價區(qū)類： 6類 9 交易類型：期房 建筑面積： 50000平方米 用途： 住宅樓 交易價格為樓面單價 3800 元 /平方米。地塊基礎設施及公共服務設施完備；建筑物為610層現(xiàn)澆結構住宅樓，內部粗裝修。 表 1：因素條件說明表 估價對象 可比實 比較因素 例 估價對象 案例 A 案例 B 案例 C 交易時間 交易方式 買 賣 買 賣 買 賣 買 賣 土地位置 海淀區(qū)清河永泰莊路 海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 海淀區(qū)清河東鎮(zhèn) 海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 土地用途 住宅及配套 住宅 住宅 住宅 土地級別 6 類 6 類 6 類 6 類 區(qū) 域 因 素 交通條件 鄰支路，距主干道800 米，公共交通較不便捷 鄰支路，距高速路1000 米，公共交通不便捷 鄰支路，距主干道約600 米，公共交通一般 鄰支路，距主干道約 800 米，公共交通一般 集聚程度 小型居住區(qū) 中型居住區(qū) 中型居住區(qū) 小型居住區(qū) 基礎設施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共服務配套 一般 一般 一般 一般 個 別 因 素 建筑面積 (平方米 ) 64232 120000 300000 50000 建筑物結構 現(xiàn)澆 現(xiàn)澆 現(xiàn)澆 現(xiàn)澆 建筑物裝修 內部粗裝修 內部粗裝修 內部粗裝修 內部粗裝修 建筑物成新 十成 十成 十成 十成 工程地質條件 良 好 良 好 良 好 良 好 ②. 編制比較因素條件指數(shù)表 (見表 2)。 表 2：比較因素條件指數(shù)表 估價對象 及可比 比較因素 實例 估價對象 案例 A 案例 B 案例 C 交易時間 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地位置 100 98 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地級別 100 100 100 100 10 區(qū) 域 因 素 交通條件 100 98 101 100 集聚程度 100 101 101 100 基礎設施 100 100 100 100 公共服務配套 100 100 100 100 個 別 因 素 建筑面積 (平方米 ) 100 100 101 101 建筑物結構 100 100 100 100 建筑物裝修 100 100 100 100 建筑物成新 100 100 100 100 工程地質條件 100 100 100 100 ③. 因素修正 在各因素條件指數(shù)表的基礎上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正，即估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，計算得出估價對象樓面地價 (見表 3)： 表 3：因素比較修正系數(shù)表 估價對 象 及可比 比較因素 實例 案例 A 案例 B 案例 C 交易時間 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地位置 100/98 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地級別 100/100 100/100 100/100 區(qū) 交通條件 100/98 100/101 100/100 域 集聚程度 100/101 100/101 100/100 因 基礎設施 100/100 100/100 100/100 素 公共服務配套 100/100 100/100 100/100 個 建筑面積 (平方米 ) 100/100 100/101 100/101 別 建筑物結構 100/100 100/100 100/100 因 建筑物裝修 100/100 100/100 100/100 素 建筑物成新 100/100 100/100 100/100 工程地質條件 100/100 100/100 100/100 交易價格 (元 /平方米 ) 3750 3900 3800 比準價格 (元 /平方米 ) 3866 3785 3762 ④. 估價對象比準價格 樓面單價＝ (3866＋ 3785＋ 3762)247。 3 ＝ 3804(元 /平方米 ) ⑤．總開發(fā)價值 根據(jù)估價對象的實際情況，確定估價對象的平均售價為 3800元 /平方米，則總開發(fā)價值為： 總額＝售價地上建筑面積 ＝ 3800 60236 ＝ 228896800(元 ) 11 兩稅一費按照銷售收入的 %計取，則不含稅的總開發(fā)價值為 總額＝① (%)＝ 216307476（元） 2. 成本費用 ①建造成 本 a. 建安費用 按北京市現(xiàn)行建筑工程概 (預 )算標準測算，估價對象建筑平均建安造價可確定為 1200元 /平方米，則： 總額＝單方造價建筑面積 ＝ 1200 61736 ＝ 74083200(元 ) b. 紅線內基礎設施費用 按建安費用的 12%取費，則： 總額＝建安費用取費標準 ＝ 74083200 12% ＝ 8889984(元 ) c. 小區(qū)配套費用 按建安費用 12%取費，則： 總額＝建安費用取費標準 ＝ 74083200 12% ＝ 8889984 (元 ) d. 電貼： 電貼費標準 1100元 /千瓦，住宅負荷為 25瓦 /平方米： 總額＝ 1100 61736 25/1000 ＝ 1697740（元） e. 建造成本合計 建安費用： 74083200元 紅線內市政費用： 8889984元 小區(qū)配套費用： 8889984元 電貼費： 1697740元 合計： 93560908元 ②不可預見費 按建造成本的 5%取費，則： 總額＝建造成本 取費標準 ＝ 93560908 5% ＝ 4678045(元 ) ③專業(yè)人士費 專業(yè)人士費包括勘察、設計、評估等費用，按照建造成本的 5%取費，則： 總額＝① 5% ＝ 4678045（元 ) ④成本費用 總額＝①＋②＋③ 12 = 93560908+4678045+4678045 =102916998(元 ) 3. 貸款利息 取 13年期固定資產(chǎn)貸款利率 %，工期為 ，按工期一半計， 則： 總額＝ 102916998 % ＝ 4584952(元 ) 4. 銷售費用 ①買賣手續(xù)費 按照房屋銷售收入的 %取費，則： 總額＝房屋銷售收入取費標準 ＝ 228896800 % ＝ 1144484(元 ) ②廣告代理費 按照總開發(fā)價值的 3%取費，則： 總額＝總開發(fā)價值取費標準 ＝ 216307476 3% ＝ 6489224(元 ) ③銷售費用 總額＝①＋②＝ 7633708（元） 5. 發(fā)展商建造投資成本利潤 投資回報率為成本費用的 20%，則： 總額＝成本費用 取費標準 ＝ 102916998 20% ＝ 205834