【正文】 總額＝① 5% ＝ 4678045（元 ) ④成本費(fèi)用 總額＝①＋②＋③ 12 = 93560908+4678045+4678045 =102916998(元 ) 3. 貸款利息 取 13年期固定資產(chǎn)貸款利率 %，工期為 ，按工期一半計(jì)， 則： 總額＝ 102916998 % ＝ 4584952(元 ) 4. 銷售費(fèi)用 ①買賣手續(xù)費(fèi) 按照房屋銷售收入的 %取費(fèi)，則： 總額＝房屋銷售收入取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 228896800 % ＝ 1144484(元 ) ②廣告代理費(fèi) 按照總開發(fā)價(jià)值的 3%取費(fèi)，則： 總額＝總開發(fā)價(jià)值取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 216307476 3% ＝ 6489224(元 ) ③銷售費(fèi)用 總額＝①＋②＝ 7633708（元） 5. 發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn) 投資回報(bào)率為成本費(fèi)用的 20%，則： 總額＝成本費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 102916998 20% ＝ 20583400 (元 ) 6. 總開發(fā)成本 成本費(fèi)用： 102916998元 貸款利息： 4584952元 銷售費(fèi)用： 7633708元 發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn)： 20583400元 合計(jì)： 135719058元 7. 開發(fā)余值 開發(fā)余值＝總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本 ＝ 216307476－ 135719058 ＝ 80588418（元 ) 8. 求取熟地價(jià) 熟地總額＝ 80588418/(1＋ % ＋ 20%) ＝ 62515257 (元 ) 樓面熟地價(jià)＝熟地總額 /地上建筑面積 ＝ 62515257/60236 ＝ 1038(元 /平方米 ) 地面熟地價(jià)＝總額 /土地面積 13 ＝ 62515257/ ＝ 3003（元 /平方米 ) 9. 毛地地價(jià)測(cè)算 (1) 土地開發(fā)費(fèi) 根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià) 700 元 /平方米，折合成地面單價(jià) 2023元 /平方米。 案例 E： 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū) W06W09 住宅樓，為北京市六類地價(jià)區(qū)。用地面積 13913 平方米，建筑面積 32916平方米，容積率 。指土地的合法規(guī)劃用途； （ 2）土地使用 年限。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公平及客觀程度等； （ 5）區(qū)位因素。 表 4：因素條件說明表 待估宗地 及可比 實(shí)例 比較因素 待估宗地 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 土地位置 海淀區(qū)永泰莊北路 海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū) 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū) 海淀區(qū)小營(yíng)路東清河小區(qū) 交易情況 正 常 正 常 正 常 正 常 交易方式 出 讓 出 讓 出 讓 出 讓 土地用途 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 土地級(jí)別 六類 六類 六類 五類 土地使用年限 70 年 70 年 70 年 70 年 交通條件 臨永泰莊北路， 距主干道 900 米 臨次干道，距主干道約800 米 臨次干道，距主干道約 700 米 臨次干道 ， 距主干道約 200 米 區(qū) 環(huán)境質(zhì)量 較好 較好 較好 較好 域 集聚程度 小型居住區(qū) 一般 中小型居住小區(qū) 一般 中型居住區(qū) 一般 中小型居住小區(qū) 一般 因 基礎(chǔ)設(shè)施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 素 公共設(shè)施配套 利用居住區(qū)級(jí)配套 利用居住區(qū)級(jí)配套 利用居住區(qū)級(jí)配套 利用居住區(qū)級(jí)配套 個(gè) 宗地面積 (m2) 6500 25394 13913 別 宗地形狀 規(guī)則長(zhǎng)方形 近似規(guī)則長(zhǎng)方形 近似規(guī)則長(zhǎng)方形 規(guī)則長(zhǎng)方形 因 地上容積率 素 工程地質(zhì)條件 良 好 良 好 良 好 良 好 4. 編制比較因素條件指數(shù)表 (見表 5)。 該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算的土地平均價(jià)格。取該地價(jià)區(qū)類住宅出讓基準(zhǔn)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 400 元 /平方米。由于本次評(píng)估的評(píng)估目的是為確定出讓手續(xù)中的出讓價(jià)格，目前北京市地產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍，因此市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果能較好地反映出地塊的真實(shí)地價(jià)水平，其次依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出來的價(jià)格，由于基準(zhǔn)地價(jià)修正法自 93 年執(zhí)行，一直未做調(diào)整，采用此方法測(cè)算出來的價(jià)格較其他兩種方法測(cè)算出來的價(jià)格相差較大，且在北京市的出讓實(shí)例中也較實(shí)際價(jià)格偏高，故就假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算的結(jié)果依次取權(quán)重為 50%、50%、 0%，以求取最終的地價(jià)結(jié)果。熟地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)；其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。在該方法中由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成一定規(guī)模，周邊已有大大小小的小區(qū)約十幾個(gè)，因此我們首先用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象的住宅銷售價(jià)格，然后求取估價(jià)對(duì)象的開發(fā)完成后價(jià)值，扣除在開發(fā)過程中正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利潤(rùn)、利息銷售稅費(fèi)，從而求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因此我們雖然采用了該方法，但在最后求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，采用權(quán)重，消除基準(zhǔn)地價(jià)法偏高對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。 摘自《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選（ 2002）》 。 評(píng)析 1．本報(bào)告采用假 設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)土地的毛地和熟地價(jià)格，思路清晰、技術(shù)路線正確。而且從目前來看，北京市房地產(chǎn)地價(jià)市場(chǎng)較活躍而且公開，市場(chǎng)案例充分、準(zhǔn)確，因此采用市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果能較好的反映出地塊的真實(shí)地價(jià)水平。 在估價(jià)方法選用上，我們選用了假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 估價(jià)對(duì)象原有用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)齊全。 地面單 價(jià)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率修正系數(shù) ＝ 400 ＝ 1060元 /平方米 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 17 本報(bào)告所提到的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)僅指估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，即大市政及四源費(fèi)，未包含紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級(jí)別分為 110類（詳見北京 市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表），在計(jì)算宗地地價(jià)時(shí)，可通過以下公式計(jì)算： 宗地基準(zhǔn)地價(jià)＝出讓金＋大市政及四源費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi) 其中：出讓金＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率修正系數(shù) 大市政及四源費(fèi)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率 2. 求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格 (1)出讓金 估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價(jià)六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。 3 ＝ 334(元 /平方米 ) 地面毛地價(jià)＝樓面毛地價(jià)容積率 16 ＝ 334 ＝ 965(元 /平方米 ) 毛地總額＝樓面毛地價(jià)地上建筑面積 ＝ 334 60236 ＝ 20208824（元） 根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià) 700 元 /平方米，折合成地面單價(jià) 2023元 /平方米。個(gè)別因素主要有地勢(shì)、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。 （ 3）交易時(shí)間因素。 依據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件及個(gè)別條件 ， 采用市場(chǎng)比較法時(shí)選擇的比較因素主要有 :交易時(shí)間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級(jí)別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。 1999年 9月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià) 350元 /平方米 。用地面積 6500平方米，建筑面積 12165平方米，容積率 。 表 1：因素條件說明表 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí) 比較因素 例 估價(jià)對(duì)象 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 交易方式 買 賣 買 賣 買 賣 買 賣 土地位置 海淀區(qū)清河永泰莊路 海淀區(qū)西三旗小營(yíng)環(huán)島 海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn) 海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 土地用途 住宅及配套 住宅 住宅 住宅 土地級(jí)別 6 類 6 類 6 類 6 類 區(qū) 域 因 素 交通條