【正文】 總價(jià)： 62399641元人民幣 大寫(xiě)金額： 陸仟貳佰叁拾玖萬(wàn)玖仟陸佰肆拾壹 元整 單位地面熟地價(jià)： 2996元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1036元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 20239296元人民幣 大寫(xiě)金額： 貳仟零貳拾叁萬(wàn)玖仟貳佰玖拾陸 元整 單位地面毛地價(jià)： 973元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 336元 /平方米 配套部分： 熟地： 2 總價(jià)： 3005184元人民幣 大寫(xiě)金額： 叁佰萬(wàn)零伍仟壹佰捌拾肆 元整 單位地面熟地價(jià)： 3482元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1204元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 1257984元人民幣 大寫(xiě)金額： 壹佰貳拾伍萬(wàn)柒仟玖佰捌拾肆 元整 單位地面毛地價(jià)： 1459元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 504元 /平方米 北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 法定代表人蓋章： 二ＯＯＯ年十一月二十二日 估 價(jià) 師 聲 明 (同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 土地登記狀況 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 》、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)）： 土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南： 小區(qū) 北： 北路 東：綠化帶及高壓線(xiàn)走廊 西：北京 食品企業(yè)有限公司 土地面積： （住宅分?jǐn)偅?； 配套分?jǐn)偅?） 土地級(jí)別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā) [1993]34號(hào)文及其說(shuō)明 ， 屬北京市六類(lèi)地價(jià)區(qū)。 六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2000年 11月 15日 七、價(jià)值定義： 4 本次評(píng)估是為委托方向土地管理部門(mén)辦理土地有償出讓手續(xù)，確定項(xiàng)目用地地價(jià)提供數(shù)額參考依據(jù)。 替代原則 房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類(lèi)型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。用估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 北京總面積 16808 平方公里，市區(qū)面積 735平方公里。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好 ，更兼長(zhǎng)城麗，古運(yùn)河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)北京住宅市場(chǎng)起重要支撐作用的集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)明顯下降，個(gè)人購(gòu)房將會(huì)逐步成為住宅市場(chǎng)的主要力量。 今 明兩年，普通住宅的建設(shè)重點(diǎn)集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項(xiàng)目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。八達(dá)嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過(guò)該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運(yùn)村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，對(duì)外交通十分便利。 ⑤電力 清河小營(yíng)開(kāi)閉站通過(guò)馬房干線(xiàn)的三級(jí)電網(wǎng)到小區(qū)配電室。 ③地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為 6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。 案例 C：清緣里小區(qū) 表 2：比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 及可比 比較因素 實(shí)例 估價(jià)對(duì)象 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地位置 100 98 100 100 土地用途 100 100 100 100 土地級(jí)別 100 100 100 100 10 區(qū) 域 因 素 交通條件 100 98 101 100 集聚程度 100 101 101 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 公共服務(wù)配套 100 100 100 100 個(gè) 別 因 素 建筑面積 (平方米 ) 100 100 101 101 建筑物結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 建筑物裝修 100 100 100 100 建筑物成新 100 100 100 100 工程地質(zhì)條件 100 100 100 100 ③. 因素修正 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正，即估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià) (見(jiàn)表 3)： 表 3：因素比較修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì) 象 及可比 比較因素 實(shí)例 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地位置 100/98 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地級(jí)別 100/100 100/100 100/100 區(qū) 交通條件 100/98 100/101 100/100 域 集聚程度 100/101 100/101 100/100 因 基礎(chǔ)設(shè)施 100/100 100/100 100/100 素 公共服務(wù)配套 100/100 100/100 100/100 個(gè) 建筑面積 (平方米 ) 100/100 100/101 100/101 別 建筑物結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 因 建筑物裝修 100/100 100/100 100/100 素 建筑物成新 100/100 100/100 100/100 工程地質(zhì)條件 100/100 100/100 100/100 交易價(jià)格 (元 /平方米 ) 3750 3900 3800 比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /平方米 ) 3866 3785 3762 ④. 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 樓面單價(jià)＝ (3866＋ 3785＋ 3762)247。 案例 F: 海淀區(qū)小營(yíng)路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類(lèi)地價(jià)區(qū)。指由于時(shí)間的因素房地產(chǎn)交易價(jià)格會(huì)不同； （ 4）交易情況因素。 8. 求取熟地價(jià) 地面熟地價(jià)＝ 965＋ 2023 ＝ 2988(元 /平方米 ) 樓面熟地價(jià)＝ 334＋ 700 ＝ 1034(元 /平方米 ) 熟地總額＝樓面熟地價(jià)地上建筑面積 ＝ 1034 60236 ＝ 62284024（元） (三 )基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 1. 有關(guān)北京市基準(zhǔn)地價(jià)的說(shuō)明 北京市人民政府于 1993年 7月 6日以《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 (京政發(fā) [1993] 34 號(hào) )文件下發(fā)了《北京市出讓國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說(shuō)明，對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)針對(duì)不同用途和地價(jià)區(qū)類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體的規(guī)定，并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。根據(jù)相關(guān)文件并依照實(shí)際征收情況，大市政費(fèi)取 100元 /平方米，四源費(fèi)（不包括熱源費(fèi)）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)取 50元 /平方米，合計(jì) 150元 /平方米： 地面單價(jià)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率 ＝ 150 ＝ 434(元 /平方米 ) (3)毛地價(jià) 地面毛地價(jià)＝ 1060＋ 434 ＝ 1494(元 /平方米 ) 樓面毛地價(jià)＝ 1494/ ＝ 517(元 /平方米 ) 毛地總額 =樓面毛地價(jià)地上建筑面積 =517 60236 =31142020（元） (4)土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用 根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià) 700元 /平方米 地面單價(jià) =樓面單價(jià)容積率 =700 =2023元 /平方米 (5)求取熟地價(jià) 地面熟地價(jià)＝ 1494＋ 2023 ＝ 3517(元 /平方米 ) 樓面熟地價(jià)＝ 3517/ ＝ 1217(元 /平方米 ) 熟地總額 =樓面熟地價(jià)地上建筑面積 =1217 60236