【正文】 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 》、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)）： 土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南： 小區(qū) 北： 北路 東：綠化帶及高壓線走廊 西：北京 食品企業(yè)有限公司 土地面積： （住宅分?jǐn)偅?； 配套分?jǐn)偅?） 土地級(jí)別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā) [1993]34號(hào)文及其說(shuō)明 ， 屬北京市六類地價(jià)區(qū)。 本報(bào)告按規(guī)劃用途設(shè)定住宅 70年、配套綜合為 50年。 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定該項(xiàng)目用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11月 15 日之正常市場(chǎng)價(jià)格為： 估價(jià)對(duì)象 小區(qū)住宅及配套用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11 月 15日之正常市場(chǎng)價(jià)格為： 住宅部分： 熟地： 總價(jià)： 62399641元人民幣 大寫金額： 陸仟貳佰叁拾玖萬(wàn)玖仟陸佰肆拾壹 元整 單位地面熟地價(jià)： 2996元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1036元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 20239296元人民幣 大寫金額： 貳仟零貳拾叁萬(wàn)玖仟貳佰玖拾陸 元整 單位地面毛地價(jià)： 973元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 336元 /平方米 配套部分： 熟地： 2 總價(jià)： 3005184元人民幣 大寫金額： 叁佰萬(wàn)零伍仟壹佰捌拾肆 元整 單位地面熟地價(jià)： 3482元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1204元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 1257984元人民幣 大寫金額： 壹佰貳拾伍萬(wàn)柒仟玖佰捌拾肆 元整 單位地面毛地價(jià)： 1459元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 504元 /平方米 北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 法定代表人蓋章： 二ＯＯＯ年十一月二十二日 估 價(jià) 師 聲 明 (同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。該項(xiàng)目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積 米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價(jià)區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層 、高層住宅樓，總建筑面積 64232平方米。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 報(bào)告所確定的土地價(jià)格僅供辦理土地出讓手續(xù)的雙方參考，具體地價(jià)數(shù)額以北京市房屋土地管理局最終審定的結(jié)果為準(zhǔn)。 土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象為國(guó)有土地，根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)），北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京 食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。其中，地上建筑面積 62732平方米，住宅建筑面積 60236平方米，配套商業(yè)建筑面積 2496平方米，地上容積率 。 本次估價(jià)的地價(jià)是指宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000 年 11 月 15日的估價(jià)對(duì)象住宅用途 70年、配套 50 年的土地使用權(quán)價(jià)格。 八、估價(jià)依據(jù)： 有關(guān)政策法規(guī)和文件： 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 《北京市房屋土地管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 《北京市政府發(fā)布北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 [市政發(fā)（ 1993） 34號(hào) ] 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ GB/T502911999） 委托估價(jià)方提供的資料： 《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 “北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)） 《國(guó)有土地使用證》（市海中外國(guó)用（ 95）字第 號(hào)） “關(guān)于開發(fā)建設(shè) 住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)”（京計(jì)投資字 [2000] 號(hào)） 《審定設(shè)計(jì)方案通知書》（ 2000規(guī)審字 ） “發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)） 住宅小區(qū)總平面圖 《關(guān)于合作開發(fā)望京新城 K7 區(qū)部分住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)》 [京計(jì)基字 [1998]第 號(hào) ] 宗地基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。有相同使用價(jià)值 、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而 5 趨于一致。 另外，在土地估價(jià)中，我們還遵循了供求原則、公平原則。 由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場(chǎng)比較法。 十一、估價(jià)結(jié)果 北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地，土地面積 平方米。下轄 10 個(gè)區(qū)、 8 個(gè)縣。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。北京亦不乏自然風(fēng)景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。 北京是中國(guó)的首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。 從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項(xiàng)目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點(diǎn)：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東 7 城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項(xiàng)目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。同時(shí)，上半年商品房累計(jì)竣工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了 %。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成 10 片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場(chǎng)、金五星商廈、永泰莊購(gòu)物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施。 ②上水 目前小區(qū)內(nèi)有 2眼深水井，日供水 600噸，小區(qū)建成后接市政供水。 ⑥電信 小區(qū)接清河電話局通訊管線。 二、估價(jià)方法選用及估價(jià)測(cè)算過(guò)程 在估價(jià)過(guò)程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)北京市住宅樓市場(chǎng)的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)住宅樓銷售案例進(jìn)行比較。交易類型：期房 案例 B：永泰小區(qū) 建筑面積： 300000平方米 地點(diǎn)：海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 用途： 住宅樓 交易價(jià)格為樓面單價(jià) 3800 元 /平方米。 3 ＝ 3804(元 /平方米 ) ⑤．總開發(fā)價(jià)值 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的平均售價(jià)為 3800元 /平方米，則總開發(fā)價(jià)值為： 總額＝售價(jià)地上建筑面積 ＝ 3800 60236 ＝ 228896800(元 ) 11 兩稅一費(fèi)按照銷售收入的 %計(jì)取，則不含稅的總開發(fā)價(jià)值為 總額＝① (%)＝ 216307476（元） 2. 成本費(fèi)用 ①建造成 本 a. 建安費(fèi)用 按北京市現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象建筑平均建安造價(jià)可確定為 1200元 /平方米，則： 總額＝單方造價(jià)建筑面積 ＝ 1200 61736 ＝ 74083200(元 ) b. 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 12%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 74083200 12% ＝ 8889984(元 ) c. 小區(qū)配套費(fèi)用 按建安費(fèi)用 12%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 74083200 12% ＝ 8889984 (元 ) d. 電貼： 電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1100元 /千瓦，住宅負(fù)荷為 25瓦 /平方米： 總額＝ 1100 61736 25/1000 ＝ 1697740（元） e. 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 74083200元 紅線內(nèi)市政費(fèi)用： 8889984元 小區(qū)配套費(fèi)用： 8889984元 電貼費(fèi)： 1697740元 合計(jì)： 93560908元 ②不可預(yù)見費(fèi) 按建造成本的 5%取費(fèi)，則： 總額＝建造成本 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 93560908 5% ＝ 4678045(元 ) ③專業(yè)人士費(fèi) 專業(yè)人士費(fèi)包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按照建造成本的 5%取費(fèi)，則：