【正文】 從總體來看，我們在該報(bào)告的編寫過程中，嚴(yán)格的按照估價(jià)規(guī)范及有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，同時(shí)充分調(diào)查了相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)市場和地價(jià)市場，同時(shí)結(jié)合北京的實(shí)際情況做適應(yīng)性調(diào)整，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性、客觀性及獨(dú)立性。在評估過程中我們遵循了合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則以及客觀性、公正性、獨(dú)立性原則。估價(jià)對象地上容積率為 ，容積率修正系數(shù)為 。 表 5：比較因素條件指數(shù)表 待估宗地 及可比 實(shí)例 比較因素 待估宗地 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 100 99 99 99 土地位置 100 102 103 99 交易情況 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 15 土地級(jí)別 100 100 100 102 土地使用年限 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 個(gè) 別 因 素 交通條件 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量 100 100 100 100 集聚程度 100 101 101 101 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 公共設(shè)施配套 100 100 100 100 宗地面積 100 100 100 100 宗地形狀 100 100 100 100 地上容積率 100 100 100 100 工程地質(zhì)條件 100 100 100 100 5. 因素修正 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行可比實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正，即估價(jià)對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，計(jì)算得出估價(jià)對象樓面地價(jià) (見表 6)： 表 6：因素比較修正系數(shù)表 待估宗地可比實(shí)例 比較因素 案例 A 案例 B 案例 C 交易時(shí)間 100/99 100/99 100/99 土地位置 100/102 100/103 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交 易方式 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 土地級(jí)別 100/100 100/100 100/102 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 交通條件 100/100 100/100 100/100 區(qū) 環(huán)境質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 域 集聚程度 100/101 100/101 100/101 因 基礎(chǔ)設(shè)施 100/100 100/100 100/100 素 公共設(shè)施配套 100/100 100/100 100/100 個(gè) 宗地面積 100/100 100/100 100/100 別 宗地形狀 100/100 100/100 100/100 因 地上容積率 100/100 100/100 100/100 素 工程地質(zhì)條件 100/100 100/100 100/100 樓面毛地價(jià) (元 /平方米 ) 342 350 330 比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /平方米 ) 335 340 327 6. 估價(jià)對象毛地比準(zhǔn)價(jià)格 樓面毛地價(jià)＝ (335＋ 340＋ 327)247。指土地的合法有效可使用年限。用地面積 25394 平方米，建筑面積 37659平方米，容積率 。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為610層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。用途： 住宅樓 交易價(jià)格為樓面單價(jià) 3950元 /平方米。建筑面積： 120000平方米 (以下略 ) 綜合分析以上三種 方法測算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。 ③下水 雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為 50公分。 估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)已建成 永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應(yīng)。統(tǒng)計(jì)顯示， 2000年上半年商品房的平均售價(jià)為 3793元 /平方米，較 1999 年末的 4787 元 /平方米降幅明顯，價(jià)格的下降刺激了個(gè)人的消費(fèi)欲望，推動(dòng)了整個(gè)住宅市場的銷售。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)和對外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個(gè)國家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國駐華商務(wù)機(jī)構(gòu)及中外經(jīng)濟(jì)合作交流、學(xué)術(shù)研討和旅游的首選地點(diǎn)之一，國際交往活動(dòng)十分活躍。工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定該項(xiàng)目用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000 年 11月 15 日的市場價(jià)格為： 估價(jià)對象 小區(qū)住宅用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11月 15日的正常市場價(jià)格為： 住宅部分： 熟地： 總價(jià)： 62399641元人民幣 大寫金額： 陸仟貳佰叁拾玖萬玖仟陸佰肆拾壹 元整 單位地面熟地價(jià)： 2996元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1036元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 20239296元人民幣 大寫金額： 貳仟零貳拾叁萬玖仟貳佰玖拾陸 元整 單位地面毛地價(jià)： 973元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 336元 /平方米 配套部分： 熟地： 總價(jià)： 3005184元人民幣 6 大寫金額： 叁佰萬零伍仟壹佰捌拾肆 元整 單位地面熟地價(jià)： 3482元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1204元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 1257984元人民幣 大寫 金額： 壹佰貳拾伍萬柒仟玖佰捌拾肆 元整 單位地面毛地價(jià)： 1459元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 504元 /平方米 十二、估價(jià)人員： 歐陽燕紅 注冊號(hào) : 京 99030126 簽章 張榮 注冊號(hào) : 京 98030178 簽章 歐紅偉 注冊號(hào) : 京 99030085 簽章 十三、估價(jià)作業(yè)日期 ： 2000年 11月 15日至 2000年 11月 22日 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起半年內(nèi)有效。 十、估價(jià)方法 在估價(jià)過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別求取估價(jià)對象 的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。 九、估價(jià)原則 我們在本次估價(jià)時(shí)遵循了以下原則： 合法原則 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 目前，地上無建筑物。 委托方提供的資料是屬實(shí)的。本次估價(jià)在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法對宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11 月 15 日的估價(jià)對象住宅用途 70年、配套 50年的土地使用權(quán)價(jià)格。 致委托方的函 北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我所對貴公司海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地地價(jià)進(jìn)行評估，為貴公司在向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)過程中，確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供參考依據(jù) 。 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱： 海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地地價(jià)評估 二、委托方： 委托單位：北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地 址：北京市延慶縣 商業(yè)開發(fā)區(qū) 法人代表： 聯(lián) 系 人 : 聯(lián)系電話： 三、估價(jià)方： 3 地 址： 北京市東城區(qū)安德里北街 21號(hào) 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 北京康正房地產(chǎn)評估事務(wù)所 資質(zhì)級(jí)別： A級(jí) 資質(zhì)證書號(hào)： 99A051 法定代表人：齊 宏 聯(lián) 系 人： 歐陽燕紅 聯(lián)系電話： 01064256805 四、估價(jià)對象概況： 估價(jià)對象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為 平方米，該用地屬地價(jià)六類地區(qū)。 五、估價(jià)目的： 為委托估價(jià)方在向北京市政府土地管理 部門辦理土地出讓手續(xù)過程中，確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 客觀性、公正性、獨(dú)立性原則 從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究和實(shí)地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實(shí)事求是分析資料的有效性、真實(shí)性，采用科學(xué)的評估方法、標(biāo)準(zhǔn)和程序客觀評估，保證評估結(jié)果公正合理。 由于估價(jià)對象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價(jià)，可采用假設(shè)開發(fā)法。 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一、 影響因素分析 （一）一般因素（市場背景