【正文】 其次由于估價(jià)對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型。 依據(jù)《北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說明，北京市基準(zhǔn)地價(jià)包括出讓金、大市政及四源費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。 1999年 11月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià) 330元 /平方米。地價(jià)區(qū)類： 6類 9 ①選取可比案例 案例 A：怡清園 （三）個(gè)別因素 估價(jià)對象土地用途為居住用地，土地面積為 。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。 東南部為平原，西北部為燕山、太行山山地。 最高最佳使用原則 土地估價(jià)是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。根據(jù)原《國有土地使用證》（市海中外國用（ 95）字第 00170 號），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。 1 北京市清河 小區(qū)住宅及配套用地出讓地價(jià)評估報(bào)告 北京康正房地產(chǎn)評估事務(wù)所 報(bào)告摘要 受北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，我們對位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)的住宅及配套用地進(jìn)行了評估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供參考依據(jù)。依 據(jù)“關(guān)于開發(fā)建設(shè) 住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)”（京計(jì)投資字 [2000]1583號）批準(zhǔn)的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為 70年，配套 50年 。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。北溫帶亞濕潤氣候。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點(diǎn)，城南是危房改造的熱點(diǎn)，集中了較多的新住宅開發(fā)項(xiàng)目。土地呈較規(guī)則長方形 ，工程地質(zhì)條件良好。地點(diǎn) ：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 交易類型：期房 依據(jù)估價(jià)對象的區(qū)域條件及個(gè)別條件 ， 采用市場比較法時(shí)選擇的比較因素主要有 :交易時(shí)間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級別分為 110類（詳見北京 市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表），在計(jì)算宗地地價(jià)時(shí)，可通過以下公式計(jì)算： 宗地基準(zhǔn)地價(jià)＝出讓金＋大市政及四源費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi) 其中：出讓金＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率修正系數(shù) 大市政及四源費(fèi)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率 2. 求取估價(jià)對象土地價(jià)格 (1)出讓金 估價(jià)對象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價(jià)六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。而且從目前來看，北京市房地產(chǎn)地價(jià)市場較活躍而且公開，市場案例充分、準(zhǔn)確，因此采用市場比較法評估結(jié)果能較好的反映出地塊的真實(shí)地價(jià)水平。在該方法中由于估價(jià)對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模，周邊已有大大小小的小區(qū)約十幾個(gè)，因此我們首先用市場比較法求取估價(jià)對象的住宅銷售價(jià)格，然后求取估價(jià)對象的開發(fā)完成后價(jià)值，扣除在開發(fā)過程中正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利潤、利息銷售稅費(fèi)，從而求出估價(jià)對象的價(jià)格。 該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價(jià)格。用地面積 13913 平方米，建筑面積 32916平方米，容積率 。地點(diǎn)：海淀區(qū)清河鎮(zhèn) 運(yùn)用市場比較法，通過對北京市住宅樓市場的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)住宅樓銷售案例進(jìn)行比較。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施。 從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項(xiàng)目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點(diǎn)：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東 7 城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項(xiàng)目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。下轄 10 個(gè)區(qū)、 8 個(gè)縣。有相同使用價(jià)值 、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而 5 趨于一致。 土地權(quán)利狀況 估價(jià)對象為國有土地，根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號），北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京 食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。該項(xiàng)目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積 米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價(jià)區(qū)。 建筑物和地上附著物狀況 根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》（ 2000規(guī)審字 ）， 小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積 64232平方米，總?cè)莘e率為 。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 1月平均氣溫 9度 — 4度 ， 7月約 25度 。 2000年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢，累 計(jì)銷售住宅 ，較上年同期增長 倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢，上半年累計(jì)完成投資 億元，以 %的速度增長，住宅開復(fù)工面積達(dá) ，增長 %。 估價(jià)對象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件： ①道路 北鄰永泰莊北路。地價(jià)區(qū)類： 6類 建筑面積： 50000平方米 （ 1）用途。估價(jià)對象條件與該地價(jià)區(qū)類的狀況 相比屬一般狀況。 基準(zhǔn)地價(jià)法作為北京市土地出讓報(bào) 告中所必采用的方法，由于自 1993 年公布執(zhí)行以來，一直未做調(diào)整，因此采用此方法測算出來的價(jià)格較其他兩種方法測算出來的價(jià)格相差較大，且在北京市的出讓實(shí)例中也較實(shí)際價(jià)格偏高。由于估價(jià)對象為待開發(fā)的住宅用地，要求取該 宗地地價(jià)，可用假設(shè)開發(fā)法。 8. 求取熟地價(jià) 地面熟地價(jià)＝ 965＋ 2023 ＝ 2988(元 /平方米 ) 樓面熟地價(jià)＝ 334＋ 700 ＝ 1034(元 /平方米 ) 熟地總額＝樓面熟地價(jià)地上建筑面積 ＝ 1034 60236 ＝ 62284024（元） (三 )基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 1. 有關(guān)北京市基準(zhǔn)地價(jià)的說明 北京市人民政府于 1993年 7月 6日以《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 (京政發(fā) [1993] 34 號 )文件下發(fā)了《北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)針對不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體的規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。 案例 F: 海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價(jià)區(qū)。 案例 C：清緣里小區(qū) ③地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對象的價(jià)格。八達(dá)嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運(yùn)村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，對外交通十分便利。從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團(tuán)購買力將會(huì)明顯下降，個(gè)人購房將會(huì)逐步成為住宅市場的主要力量。 北京總面積 16808 平方公里，市區(qū)面積 735平方公里。 替代原則 房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。 土地登記狀況 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 》、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號）： 土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南： 小區(qū) 北： 北路 東：綠化帶及高壓線走廊 西：北京 食品企業(yè)有限公司 土地面積： （住宅分?jǐn)偅?； 配套分?jǐn)偅?） 土地級別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā) [1993]34號文及其說明 ， 屬北京市六類地價(jià)區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層 、高層住宅樓，總建筑面積 64232平方米。其中，地上建筑面積 62732平方米，住宅建筑面積 60236平方米，配套商業(yè)建筑面積 2496平方米，地上容積率 。 另外，在土地估價(jià)中，我們還遵循了供求原則、公平原則。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。同時(shí)，上半年商品房累計(jì)竣工 萬平方米，增長了 %。 ②上水 目前小區(qū)內(nèi)有 2眼深水井，日供水 600噸，小區(qū)建成后接市政供水。交易類型：期房 用途： 住宅樓 交易價(jià)格為樓面單價(jià) 3800 元 /平方米。指土地的合法規(guī)劃用途； （ 2）土地使用 年限。取該地價(jià)區(qū)類住宅出讓基準(zhǔn)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 400 元 /平方米。因此我們雖然采用了該方法，但在最后求取估價(jià)對象價(jià)格時(shí)，采用權(quán)重，消除基準(zhǔn)地價(jià)法偏高對估價(jià)對象價(jià)格的影響。 在估價(jià)方法選用上，我們選用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 3 ＝ 334(元 /平方米 ) 地面毛地價(jià)＝樓面毛地價(jià)容積率 16 ＝ 334 ＝ 965(元 /平方米 ) 毛地總額＝樓面毛地價(jià)地上建筑面積 ＝ 334 6