【正文】 替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而 5 趨于一致。 最高最佳使用原則 土地估價(jià)是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 另外，在土地估價(jià)中，我們還遵循了供求原則、公平原則。 十、估價(jià)方法 在估價(jià)過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象 的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。 由于估價(jià)對(duì)象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價(jià)，可采用假設(shè)開發(fā)法。用估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、銷售稅費(fèi)、稅金及開發(fā)利潤，求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場(chǎng)比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進(jìn)行市場(chǎng)比較、修正，可求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。 根據(jù)北京市人民政府 1993年第 34號(hào)文件 ，可通過對(duì)該地段上的住宅基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行個(gè)別條件系數(shù)修正，求出估價(jià)對(duì)象的基準(zhǔn)地價(jià)修正價(jià)格。 綜合分析以上三種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。 十一、估價(jià)結(jié)果 北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地，土地面積 平方米。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定該項(xiàng)目用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000 年 11月 15 日的市場(chǎng)價(jià)格為： 估價(jià)對(duì)象 小區(qū)住宅用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11月 15日的正常市場(chǎng)價(jià)格為： 住宅部分： 熟地： 總價(jià)： 62399641元人民幣 大寫金額： 陸仟貳佰叁拾玖萬玖仟陸佰肆拾壹 元整 單位地面熟地價(jià)： 2996元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1036元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 20239296元人民幣 大寫金額： 貳仟零貳拾叁萬玖仟貳佰玖拾陸 元整 單位地面毛地價(jià)： 973元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 336元 /平方米 配套部分： 熟地： 總價(jià)： 3005184元人民幣 6 大寫金額： 叁佰萬零伍仟壹佰捌拾肆 元整 單位地面熟地價(jià)： 3482元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1204元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 1257984元人民幣 大寫 金額： 壹佰貳拾伍萬柒仟玖佰捌拾肆 元整 單位地面毛地價(jià)： 1459元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 504元 /平方米 十二、估價(jià)人員： 歐陽燕紅 注冊(cè)號(hào) : 京 99030126 簽章 張榮 注冊(cè)號(hào) : 京 98030178 簽章 歐紅偉 注冊(cè)號(hào) : 京 99030085 簽章 十三、估價(jià)作業(yè)日期 ： 2000年 11月 15日至 2000年 11月 22日 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起半年內(nèi)有效。 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一、 影響因素分析 （一）一般因素（市場(chǎng)背景分析） 北京是中華人民共和國的首都，簡稱京，位于華北地區(qū) 。 北京總面積 16808 平方公里，市區(qū)面積 735平方公里。下轄 10 個(gè)區(qū)、 8 個(gè)縣。 東南部為平原，西北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤氣候。 1月平均氣溫 9度 — 4度 ， 7月約 25度 。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。 70萬年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國時(shí)期燕國建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國的政治、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好 ，更兼長城麗，古運(yùn)河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢(shì)。北京亦不乏自然風(fēng)景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國最重要的旅游熱點(diǎn)城市之一。 北京是中華人民共和國的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國的政治、文化中心。按中央對(duì)北京的要求，北京將建設(shè) 成為 經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì) 安定和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的歷史文化名 城 和現(xiàn)代化國際城市。 北京是中國的首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)和對(duì)外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個(gè)國家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國駐華商務(wù)機(jī)構(gòu)及中外經(jīng)濟(jì)合作交流、學(xué)術(shù)研討和旅游的首選地點(diǎn)之一，國際交往活動(dòng)十分活躍。 1999年以來，受房改政策及國家為促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法出臺(tái)的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)和 個(gè)人購買力的增強(qiáng)。從長期來看，對(duì)北京住宅市場(chǎng)起重要支撐作用的集團(tuán)購買力將會(huì)明顯下降，個(gè)人購房將會(huì)逐步成為住宅市場(chǎng)的主要力量。 從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項(xiàng)目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點(diǎn)：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東 7 城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項(xiàng)目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點(diǎn)，城南是危房改造的熱點(diǎn)，集中了較多的新住宅開發(fā)項(xiàng)目。 2000年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢(shì)，累 計(jì)銷售住宅 ，較上年同期增長 倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，上半年累計(jì)完成投資 億元，以 %的速度增長，住宅開復(fù)工面積達(dá) ，增長 %。同時(shí)，上半年商品房累計(jì)竣工 萬平方米，增長了 %。統(tǒng)計(jì)顯示， 2000年上半年商品房的平均售價(jià)為 3793元 /平方米，較 1999 年末的 4787 元 /平方米降幅明顯，價(jià)格的下降刺激了個(gè)人的消費(fèi)欲望，推動(dòng)了整個(gè)住宅市場(chǎng)的銷售。進(jìn)入 2000 年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展發(fā)展為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)。 今 明兩年，普通住宅的建設(shè)重點(diǎn)集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項(xiàng)目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成 10 片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。 （二）區(qū)域因素 估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達(dá)嶺高速路東側(cè)，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關(guān)村科技園區(qū)，通過八達(dá)嶺高速路可直達(dá)馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東為朝陽區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在地，是區(qū)域的商業(yè)服務(wù)中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)。 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)已建成 永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)的電力科學(xué)研究院、機(jī)械工程學(xué)院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關(guān)村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達(dá)嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運(yùn)村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，對(duì)外交通十分便利。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場(chǎng)、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施。 （三）個(gè)別因素 估價(jià)對(duì)象土地用途為居住用地，土地面積為 。土地呈較規(guī)則長方形 ，工程地質(zhì)條件良好。 估價(jià)對(duì)象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件： ①道路 北鄰永泰莊北路。 ②上水 目前小區(qū)內(nèi)有 2眼深水井，日供水 600噸，小區(qū)建成后接市政供水。 ③下水 雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為 50公分。 ④供氣 小區(qū)南側(cè) 20米有天然氣主管線及調(diào)壓站。 ⑤電力 清河小營開閉站通過馬房干線的三級(jí)電網(wǎng)到小區(qū)配電室。 ⑥電信 小區(qū)接清河電話局通訊管線。 8 ⑦熱力 小區(qū)南側(cè)熱力公司供暖鍋爐房。 （四）最高最佳使用分析 在運(yùn)用最高最 佳使用原則估價(jià)時(shí)，受到合法原則的約束，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。本次評(píng)估對(duì)象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價(jià)對(duì)象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評(píng)估以住宅及配套用途作為估價(jià)的前提。 二、估價(jià)方法選用及估價(jià)測(cè)算過程 在估價(jià)過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。 (以下略 ) 綜合分析以上三種 方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。 具體估價(jià)過程如下： (一 )假設(shè)開發(fā)法 估價(jià)對(duì)象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為： ①建筑面積 ：