【正文】 1 北京市清河 小區(qū)住宅及配套用地出讓地價(jià)評(píng)估報(bào)告 北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 報(bào)告摘要 受北京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托，我們對(duì)位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)的住宅及配套用地進(jìn)行了評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門(mén)辦理土地出讓手續(xù)確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供參考依據(jù)。該項(xiàng)目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積 米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價(jià)區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層 、高層住宅樓，總建筑面積 64232平方米。本次估價(jià)在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11 月 15 日的估價(jià)對(duì)象住宅用途 70年、配套 50年的土地使用權(quán)價(jià)格。 致委托方的函 北京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我所對(duì)貴公司海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為貴公司在向北京市政府土地管理部門(mén)辦理土地出讓手續(xù)過(guò)程中，確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供參考依據(jù) 。 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定該項(xiàng)目用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11月 15 日之正常市場(chǎng)價(jià)格為： 估價(jià)對(duì)象 小區(qū)住宅及配套用地在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000年 11 月 15日之正常市場(chǎng)價(jià)格為： 住宅部分： 熟地： 總價(jià)： 62399641元人民幣 大寫(xiě)金額： 陸仟貳佰叁拾玖萬(wàn)玖仟陸佰肆拾壹 元整 單位地面熟地價(jià)： 2996元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1036元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 20239296元人民幣 大寫(xiě)金額： 貳仟零貳拾叁萬(wàn)玖仟貳佰玖拾陸 元整 單位地面毛地價(jià)： 973元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 336元 /平方米 配套部分： 熟地： 2 總價(jià)： 3005184元人民幣 大寫(xiě)金額： 叁佰萬(wàn)零伍仟壹佰捌拾肆 元整 單位地面熟地價(jià)： 3482元 /平方米 單位樓面熟地價(jià)： 1204元 /平方米 毛地： 總價(jià)： 1257984元人民幣 大寫(xiě)金額： 壹佰貳拾伍萬(wàn)柒仟玖佰捌拾肆 元整 單位地面毛地價(jià)： 1459元 /平方米 單位樓面毛地價(jià)： 504元 /平方米 北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 法定代表人蓋章： 二ＯＯＯ年十一月二十二日 估 價(jià) 師 聲 明 (同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 土地面積依據(jù)“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)）、“ 發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)）上載明的 。 本報(bào)告按規(guī)劃用途設(shè)定住宅 70年、配套綜合為 50年。 報(bào)告所確定的土地價(jià)格僅供辦理土地出讓手續(xù)的雙方參考，具體地價(jià)數(shù)額以北京市房屋土地管理局最終審定的結(jié)果為準(zhǔn)。 委托方提供的資料是屬實(shí)的。 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱： 海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地地價(jià)評(píng)估 二、委托方： 委托單位：北京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地 址：北京市延慶縣 商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 法人代表： 聯(lián) 系 人 : 聯(lián)系電話： 三、估價(jià)方： 3 地 址： 北京市東城區(qū)安德里北街 21號(hào) 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 資質(zhì)級(jí)別： A級(jí) 資質(zhì)證書(shū)號(hào)： 99A051 法定代表人：齊 宏 聯(lián) 系 人： 歐陽(yáng)燕紅 聯(lián)系電話： 01064256805 四、估價(jià)對(duì)象概況： 估價(jià)對(duì)象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路 小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為 平方米，該用地屬地價(jià)六類地區(qū)。 土地登記狀況 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 》、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)）： 土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南： 小區(qū) 北： 北路 東：綠化帶及高壓線走廊 西：北京 食品企業(yè)有限公司 土地面積： （住宅分?jǐn)偅?； 配套分?jǐn)偅?） 土地級(jí)別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā) [1993]34號(hào)文及其說(shuō)明 ， 屬北京市六類地價(jià)區(qū)。 土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象為國(guó)有土地，根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)），北京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京 食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。根據(jù)原《國(guó)有土地使用證》（市海中外國(guó)用（ 95）字第 00170 號(hào)），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。依 據(jù)“關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè) 住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”（京計(jì)投資字 [2000]1583號(hào)）批準(zhǔn)的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為 70年，配套 50年 。 建筑物和地上附著物狀況 根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》（ 2000規(guī)審字 ）， 小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積 64232平方米，總?cè)莘e率為 。其中，地上建筑面積 62732平方米，住宅建筑面積 60236平方米，配套商業(yè)建筑面積 2496平方米，地上容積率 。 目前，地上無(wú)建筑物。 五、估價(jià)目的： 為委托估價(jià)方在向北京市政府土地管理 部門(mén)辦理土地出讓手續(xù)過(guò)程中，確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2000年 11月 15日 七、價(jià)值定義： 4 本次評(píng)估是為委托方向土地管理部門(mén)辦理土地有償出讓手續(xù)，確定項(xiàng)目用地地價(jià)提供數(shù)額參考依據(jù)。 本次估價(jià)的地價(jià)是指宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2000 年 11 月 15日的估價(jià)對(duì)象住宅用途 70年、配套 50 年的土地使用權(quán)價(jià)格。 本次估價(jià)的地價(jià)分為熟地價(jià)和毛地價(jià)。熟地價(jià)包括土地出讓金、基 礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 八、估價(jià)依據(jù)： 有關(guān)政策法規(guī)和文件： 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 《北京市房屋土地管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 《北京市政府發(fā)布北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 [市政發(fā)（ 1993） 34號(hào) ] 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ GB/T502911999） 委托估價(jià)方提供的資料： 《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 “北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地 [轉(zhuǎn) ]字（ 2000）第 號(hào)） 《國(guó)有土地使用證》（市海中外國(guó)用（ 95）字第 號(hào)） “關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè) 住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”（京計(jì)投資字 [2000] 號(hào)） 《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》（ 2000規(guī)審字 ） “發(fā)證函”（京房地證字（ 2000）第 號(hào)） 住宅小區(qū)總平面圖 《關(guān)于合作開(kāi)發(fā)望京新城 K7 區(qū)部分住宅項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》 [京計(jì)基字 [1998]第 號(hào) ] 宗地基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 九、估價(jià)原則 我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則： 合法原則 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 客觀性、公正性、獨(dú)立性原則 從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究和實(shí)地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實(shí)事求是分析資料的有效性、真實(shí)性，采用科學(xué)的評(píng)估方法、標(biāo)準(zhǔn)和程序客觀評(píng)估，保證評(píng)估結(jié)果公正合理。 替代原則 房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值 、有