【正文】 大多在 30 至 50 萬。 高速路旁的項(xiàng)目令人矚目 從供應(yīng)來看北京目前的幾條高速路中京昌、京順開發(fā)比較早，周邊項(xiàng)目比較集中，目前在五環(huán)路內(nèi)這兩條高速路邊可開發(fā)的土地很有限，所以一部分開發(fā)商開始把 目光轉(zhuǎn)移到有開發(fā)潛力的南城幾條高速路京沈、京開、京津塘，另外，市委政府決定用 3 年時(shí)間完成五環(huán)路綠化隔離帶任務(wù)，所以明年京沈、京開、京津塘高速路、五環(huán)路周邊將會(huì)出現(xiàn)比較多的項(xiàng)目，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。 板式住宅受歡迎 近一兩年，面對越來越成熟的消費(fèi)者，曾經(jīng)被認(rèn)為是“新潮”的高層塔樓吸 引力逐漸減弱，客戶逐漸認(rèn)識(shí)到高程塔樓的種種弊端：戶型設(shè)計(jì)不易合理；通風(fēng)、采光相對較差，在冬季相對寒冷的北京，塔樓并不像南方城市那樣適合人們居住。 環(huán)境：本案周圍被綠林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有 300 米綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有 1000 米綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有 100 米綠化帶。 （五）客戶群體潛在需求分析 客戶對東北部地區(qū)沿線別墅產(chǎn)品的 認(rèn)知度 排列： 地理位置 戶型面積 價(jià)格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全 （六）客戶群體投資意向分析 作為第一居所（所占比例 55%） 永久居??；適于三口之家或三代同堂 作為第二或第三居 所（所占比例 45%） A 久居城區(qū)鬧市中心，遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜 ,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下 ,選擇在郊區(qū)購置第二或第三居所 ,與自然貼近。 我們贖賣的是思想和文化，是對生活的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。所以，我們應(yīng)不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們所要做的，是從普遍的“ TOWNHOUSE”中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造亦莊地區(qū)真正的精品住宅。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。 對于本案來講，周邊項(xiàng)目云集，勢必造成強(qiáng)烈市場競爭，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。 ? 摒棄了板樓的混淆雜亂，承襲了板樓的親和鄰里，無間生活。 從某種意義上講，我們是在販賣建筑風(fēng)格，販賣產(chǎn)品自身。 建議采用會(huì)員制的物業(yè)管理辦法，對業(yè)主設(shè)有鉆石、翡翠、珍珠會(huì)員卡，三種會(huì)員卡可享有不同幅度的優(yōu)惠。 ? 百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊，提供 5 種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭 ? 因?yàn)槟铣撬|(zhì)質(zhì)量不無保證，建議采用凈化水處理系統(tǒng)，提升生活質(zhì)量，保證生活安全。 收盤價(jià) 如果本項(xiàng)目完全能夠被市場所接受，最終期望值可以提升到均價(jià)為 4800 元 /平米。 而本案存在其特殊性，拖延時(shí)間就等于金錢的浪費(fèi)，所以銷售時(shí)機(jī)不容錯(cuò)過，內(nèi)部認(rèn)購期時(shí)間會(huì)較短，但有利有弊，利處是不會(huì)因?yàn)閼?zhàn)線拉得過長，而損失一部分意向客戶，弊處是個(gè)別客戶的傖促下定，會(huì)導(dǎo)致后期的退房。例如：客戶嘉年華會(huì)，產(chǎn)品說明酒會(huì)等營造現(xiàn)場銷售氣氛。建筑本身的硬度體現(xiàn)。 C、物業(yè)管理 作為一個(gè)高檔的社區(qū)，物業(yè)服務(wù)將是宣傳物業(yè)品質(zhì)的重要方面，管家式管理服務(wù)，打理日常事物，營造一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，是提升項(xiàng)目自身良好形象的最大加分因素。 六、廣告策略 （一） 戶外廣告 2002 年 5 月，最具引導(dǎo)作用的戶外廣告，即先行付出實(shí)施。因而，包裝不是一種外在的形式，而是構(gòu)成形象的過程，是文化產(chǎn)品和大眾的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。因此根據(jù)目標(biāo)客戶，我公司建議選擇以下媒體： 1）平面報(bào)紙廣告 A、 A、 媒體的選擇：北青、精品、財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)為主，晨報(bào)、北晚為輔 B、 B、 版面大小：北青整版或半版，精品整版或半版，財(cái)經(jīng)半版，晨報(bào)半版，北晚半版 2）直投雜志廣告 選擇特定的直投雜志及特定的投放場所，使之切合特定目標(biāo)客戶的強(qiáng)烈需求，刺激其潛在購買欲望。 B．《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在 30— 39 歲的占 %， 40 歲以上的占 %。 E．《三聯(lián)生活周刊》北京發(fā)行量為 51800 份，讀者范圍廣，內(nèi)容可讀性強(qiáng)。 重點(diǎn)在加深產(chǎn)品形象，報(bào)紙和電視、廣播廣告靈活運(yùn)用，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場，再創(chuàng)銷售佳績。 公開期 進(jìn)入市場消化和銷售續(xù)期，廣告的重點(diǎn)在于穩(wěn)固物業(yè)形象。 C．《時(shí)尚家居》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在 30— 34 歲的占 26%， 35— 39歲的占 19%， 40 歲以上的占 5%。 A、 A、 媒體選擇：《京城廣廈》、《置業(yè)直通車》專題欄目。 媒體投放的目標(biāo) 廣告訴求以促進(jìn)銷售，加強(qiáng)銷售者認(rèn)知為主，而購房者關(guān)注媒體多為報(bào)紙雜志，因此應(yīng)以報(bào)紙雜志為主要投放目標(biāo)。 （四）項(xiàng)目整體包裝 （一）樓盤包裝的市場價(jià)值 有利于提升樓盤檔次品味，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認(rèn)可，促進(jìn)銷售。強(qiáng)調(diào)物業(yè)的升值潛力，投資回報(bào)潛力，要綜合項(xiàng)目本身的性價(jià)比和各種加分因素，著力宣傳建筑形式本身的升值可能，強(qiáng)調(diào)人對建筑的感性認(rèn)識(shí)的增大將是物業(yè)升值的最大依憑。 我們的推廣主題： A、建筑設(shè)計(jì)： 作為本案最重要的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)將是我們從始至終都要堅(jiān)持并且大力宣傳推廣的。對于本案客戶的追求是基于對改善生活現(xiàn)狀的愿望，不是隨波逐流盲目的跟隨，詮釋滿足不同個(gè)性化的一定區(qū)域性、時(shí)間性的要求。媒體宣傳除主流報(bào)紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。亦可獲得部分買家先期下定，為開盤引爆市場積累客源。 起價(jià)： 3800 元 /平米 均價(jià)： 4500 元 /平米 最高價(jià)： 5200/平米 后期銷售隨著施工進(jìn)度、市場變化以及消費(fèi)者的認(rèn)知，隨時(shí)進(jìn)行價(jià)格策略的跟進(jìn)調(diào)整，以觀后效，效果能否令人滿意，還需要看銷售策略的實(shí)施運(yùn)行能否到位，不過最終我們的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售的量具化，利潤的最大化。 智能化配套： 我們的目標(biāo)客戶之所以能形成國際化生活一族，在很大程度上依賴于他們可以透過互聯(lián)網(wǎng)，與世辦各地的公司及友人取得聯(lián)系。對于能夠?qū)嵭械氖虑?，他們?huì)理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。 ? 方正的戶型格局，擴(kuò)大的居室的使用空間，實(shí)惠業(yè)主。它是一種介于 HOWNHOUSE 和板樓之間的產(chǎn)品，層數(shù) 4 層半或 6 層半，全部為躍層，內(nèi)部又錯(cuò)又挑空，通過贈(zèng)送的夾層空間，給消費(fèi)者提供完全 DIE 計(jì)劃，用自己的智慧，創(chuàng)造符合個(gè)人品位，身份，素養(yǎng)的天地。 最終，我們倡導(dǎo) 的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。 風(fēng)格性 —— 指建筑本身體現(xiàn)獨(dú)有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。所以，我們應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。 企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新 —— 品質(zhì) —— 風(fēng)格 —— 專業(yè) ? 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。 工程進(jìn)度的快慢 本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷 ，給銷售帶來了極大的負(fù)面影響。 （三）市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析 北京開發(fā)區(qū)市政設(shè)施實(shí)現(xiàn)“九通一平”。亦莊的“ TOWNHOUSE”能否枝 繁葉茂，落地生根，而不被風(fēng)吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng)，怎能風(fēng)彩虹”，但愿我們的項(xiàng)目能夠獨(dú)樹亦莊的一面大旗，成為蕓蕓中閃亮的一顆新星。 TOWNHOUSE 的興起，得益于北京城市規(guī)劃的貫徹實(shí)施，主要反映在兩個(gè)方面：一是北京迅速發(fā)展的城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時(shí)間，在空間擴(kuò)展了人們的生活范圍；二是北京市綠化隔離帶的建設(shè)準(zhǔn)備了良好的環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)用地，為