【正文】 百麗莊園項目企劃書 市 場 分 析 篇 一、 北京市住宅市場現(xiàn)狀總論 北京的房地產(chǎn)市場起點高、發(fā)展快，到目前為止，北京市外銷商品房項目已有 350 多個，內銷商品房項目也有 800 多個。自 2001 年以來，受國家宏觀政策以及其他因素影響，市場行情一度有所下滑，但幅度小，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。2001 年年末以后，在國內房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場也進入了一個調整期，加上前兩年大量開工建設的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。然而，在北京市 政府對高檔物業(yè)建設的嚴格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，加上 北京獲得奧運會的舉辦權、 2001 年末中國加入 WTO 的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的 IT 行業(yè)所衍生的 IT 新貴對高檔物業(yè)的增加，使住宅市場出現(xiàn)了整體回暖的趨勢。 北京市的商品房市場總體供求形式明顯好于其他城市。在房地產(chǎn)市場總體規(guī)模較大的北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠遠低于上海、廣州、深圳等城市。而且，隨著個人購房時代的來臨，集團購買行為在逐漸減弱，住宅市場的擴大是必然的。 具體到北京市內 銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團逐步向個人轉化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。這個成熟消費市場的形成，使競爭日趨激烈，對于開發(fā)商來說，也意味著商機無限。 二、北京市住宅市場供應特點 1．規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn) 如亞運村的歐陸經(jīng)典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園 、東潤楓景和南部的翡翠城等都是四、五十萬甚至上百萬的大型社區(qū)。大規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設計、基礎配套設施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。 2．規(guī)劃設計水平明顯提高，樓盤品質不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國等海外的設計理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風的樓市帶來一陣新風。在建筑設計上如望京的風格雅園、東四環(huán)的東潤楓景等項目的建筑設計是由加拿大設計師設計的，景觀則出自加拿大和日本景觀設計師之手，提高 樓盤自身品質，已是眾多發(fā)展商開始面對挑剔的個人市場認識到的獲勝關鍵。 3．外銷房減少 由于內銷房的品質及配套服務也越來越趨同于外銷房，而且在購買政策上，內銷房也有所調整，從而為外銷房的開發(fā)帶來一定障礙。加之九十年代初外銷房市的火熱現(xiàn)象過后大幅度消沉，使外銷市場熱度回升比較緩慢。加入 WTO 雖然給外銷房帶來了一些契機，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。 4．經(jīng)濟適用房減少 由于經(jīng)濟適用房的消費對象至今不能加以明確，而且這種產(chǎn)品的開發(fā)不能給開發(fā)商帶來良好的利潤，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇商品房進行開發(fā)。加之 經(jīng)濟適用房的性能價格比并沒有超出商品房，而且在品質上也有著相當大的差異，購買經(jīng)濟適用房不能取得正式產(chǎn)權等等因素都使得經(jīng)濟適用房的供給下調。因此經(jīng)濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。 三、北京市住宅市場需求特點 1．整體增長 商品房市場需求將持續(xù)快速增長。預計供給增長要快于需求增長，特別是 今年下半年市場競爭形式將趨于嚴峻。市場兩極分化現(xiàn)象嚴重，高檔住宅、低總價房趨熱，低價房比例上升，使商品房加權平均價格下降。 市政改造的進展，加大了普通內銷住宅的需求。個人消費品市場的擴大及個人收入水 平的增長，使中高檔內銷房的需求大大的提升。個人資金存量增長，在房地產(chǎn)需求市場中投資型消費者呈現(xiàn)上升趨勢，因此適用于投資的物業(yè)項目需求量大幅度上升。 2．需求產(chǎn)品的特點 北方市場一向以大戶型的消費者居多，但近兩年來由于住宅的迫切需求量有所上升，因此購房者年齡有所下降，對于住宅產(chǎn)品的多以中小戶型受青睞。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務、配套、建筑等多個方面的品質要求都與原來以分房為主的房地產(chǎn)市場有很大改進，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升 四、北京市住宅市場區(qū)域特點 1．北京市 場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側重點亦有偏差 ? 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū) ? 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū) ? 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū) ? 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設將成為北京最大的居住區(qū) ? 中關村地區(qū)，原有基礎設施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術產(chǎn)業(yè)相關的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域 ? 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心 ? 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū) ? 亦莊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城 ? 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地 ? 京津唐高速公路沿線地帶 2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。 ? 泛中關村地區(qū)。由于高科技及學院的集中，學生公寓及中高檔中等規(guī)模住宅居多。 ? 泛亞運村地區(qū)。亞運村開發(fā)較早，加上奧運會申辦的形勢住宅開發(fā)再一次掀起熱潮。 ? 泛 CBD 地區(qū)。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者的首先之地， CBD 商圈的確定更明確了房地產(chǎn)投資的區(qū)域，因此東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對開發(fā)走熱。 ? 公路一環(huán)綠化隔離 帶，綠化帶兩側大面積的空地給開發(fā)提供了先天因素，地價的因素也使得這一片區(qū)的開發(fā)適合于大多數(shù)消費者。 五、北京市住宅流行趨勢 主流需求 —— 總價 30至 50 萬元 就價格特點而言，北京市場今年主流需求仍為總價 50 萬元左右的住宅。由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的“成長型”客戶。他們客觀上需要大量的住房：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對未來的預期顯得比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢。這批“成長型”客戶的承受能力大多在 30 至 50 萬。 30 至 50 萬的總價意味著城里能買到一套小戶型商品房，在郊區(qū)增能買到一套 80 平方米以上的大戶型普通商品房。 小戶型仍然走俏 在北京市場上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項目的小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購小戶型的場面。 北京住宅市場小戶型的走俏與城市人群的構成特征是密不可分的，北京作為首都的獨特性質，決定了居住人群的特殊性。首先，北京的流動人口多，據(jù)不完 全統(tǒng)計有三百多萬，這就決定了住宅租賃市場需求旺盛，而租賃市場又促進了投資性客戶的增長，小戶型由于投資少、容易出租，自然是大多數(shù)投資客戶的需求指向。 其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學生、研究生畢業(yè)后留 京工作，加之來北京闖世界的年輕人，使得北京人口結構偏年輕，而這些年輕人由于收入相對低，購買力有限，又急需住房，往往更傾向于購買小戶型。 另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷的原因之一。由于收入水平提高和年輕人獨立性增強，使得很多家庭分化，大家庭逐步演變?yōu)樾〖彝?，甚至有單身青年也分出獨居，而這些小家庭的首選也是總價不高，基本條件具備的小戶型。 高速路旁的項目令人矚目 從供應來看北京目前的幾條高速路中京昌、京順開發(fā)比較早，周邊項目比較集中，目前在五環(huán)路內這兩條高速路邊可開發(fā)的土地很有限，所以一部分開發(fā)商開始把 目光轉移到有開發(fā)潛力的南城幾條高速路京沈、京開、京津塘，另外，市委政府決定用 3 年時間完成五環(huán)路綠化隔離帶任務，所以明年京沈、京開、京津塘高速路、五環(huán)路周邊將會出現(xiàn)比較多的項