【正文】 現(xiàn)場開展活動營銷。 延展色 為白、灰。成片的林木包裹著有限的空間，將是一道翠綠的風景線。 3．強銷期：宣傳實際賣點以及產(chǎn)品功能，加大軟性文章的力度 4．收尾期：對尾盤實施促銷政策 另外，為了配合銷售的順利進行，還可訴求工程質(zhì)量及工期進展、訴求新產(chǎn)品的新使用、從細微處訴求設(shè)計的人性化和品質(zhì)的高標準。形象只有指向大眾的情感和潛意識，才能夠被大眾選擇和消費。我公司建議可將原來集中在《精品》、《北青》的投放資金分散，多種媒體 搭配投放。 A、 頻道選擇：文藝臺 B、 時間選擇： 30 秒套播 C、 訴求形式：感性 或理性的訴求方式 主要媒體簡介 針對目標客戶群的特點及地產(chǎn)廣告的現(xiàn)狀，我公司認為由于《北青》、全新改版的《精品》、直投《生活速遞》為房地產(chǎn)廣告的主流媒體，所以應(yīng)是我們考慮的一類媒體，它們的優(yōu)點是： ? 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛 ? 房地產(chǎn)專版開辦時間長，運作較成熟，是買房者的首選關(guān)注媒體 ? 廣告效果為業(yè)內(nèi)及廣大客戶認同，廣告收效好 針對另外幾家非主打媒體，有以下詳盡介紹 A．《北京晨報》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在 2544 歲的占 45%，近期廣告量也在直線上升， 效果與北京晚報相當，但晚報的讀者群年齡偏大?！赌繕恕钒l(fā)行渠道及發(fā)行量：北京地區(qū)發(fā)行量為 萬份。 續(xù)銷期 加深物業(yè)市場形象，以新的訴求點推 進市場。重點在產(chǎn)品的認知和銷售，因此延續(xù)報紙和電視廣告，及廣播廣告、直投雜志，增加傳播頻率和密度，深入淺出地加強產(chǎn)品宣傳，使產(chǎn)品全部為消費者所認可。時尚家居雖然千人成本較高，但很切合目標客戶群的品位及閱讀習(xí)慣，且讀者群中有購房意向者較多，所以我公司 考慮可將其列為媒體投放對象。 B、 B、 時間選擇： 3 分鐘 C、 C、 內(nèi)容：介紹項目情況，交通位置，建筑風格，戶型設(shè)計，銷售中心，樣板間，發(fā)展商，代理商等。另外在廣告策略中，應(yīng)重視軟文的作用，找到可供媒體炒作的點，有效地起到造勢效果，促進熱銷。 有利于加強公司形象，樹立公司品牌，包裝得好是公司實力的最佳展 示。 （二）分階段擬定廣告主題 1．試銷期：塑造產(chǎn)品市場形象 在開盤前于各熱點媒體投放軟性文章，提出后現(xiàn)代主義獨特的風格表象，從建筑本身體現(xiàn)出一種純正，正是有品位但難于表現(xiàn)的人們最鐘愛的家。這是因為擁有了這種特殊的建筑形式，才有了風格，才有風格的生活和居處，客戶需要我們?nèi)ピ忈岋L格的定義，而建筑形式就是最明了的解釋。 二、 VI設(shè)計 （一） （一） LOGO設(shè)計 體 現(xiàn)自然、流暢的風格，簡明醒目，便于識別記憶，有深遠寓意。 3．強銷期 目的 ：利用主流媒體將產(chǎn)品自身賣點逐一向市場曝光，通過不同賣點的宣傳以及靈活 的促銷方式，吸引不同需求之買家，達到銷售之目的。 市場情形 ：近年，住宅市場由于競爭激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場情況，一方面為提前將產(chǎn)品導(dǎo) 入市場，往往在各銷售前準備工作未完全完成前便開始內(nèi)部認購。 階段性價格定位： 開盤價 采取低價入市的手法，一期價格均價以 4000 元 /平米入市，以此試探市場，爭取在短期內(nèi)形成轟動效應(yīng)，體現(xiàn)物超所值。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟一體化，也才導(dǎo)致了世界各地國際化一族的產(chǎn)生。 六、客戶群體定位 由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅 外籍客戶 涉外中上管理層客戶 投資型客戶 自住型客戶，白領(lǐng)一族。 ? 合理搭配的動靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私 人空間互不相擾。首層送花園，頂層送露臺。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。 專業(yè)化 —— 即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。 我們認為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風格”、“專業(yè)”四點是以后在產(chǎn)品力推廣時應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開?？梢哉f，本案的建筑形式是創(chuàng)新的 ，是類別墅住宅；有公寓的模式，卻可以體驗別墅的居住感受；有天有地；即經(jīng)濟實用，又不失豪華、氣派??擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項目從市場大量的板樓、 Townhouse 之中脫穎而出。如果工程跟的上，嚴格按照建設(shè)計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當前的重工之重?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。 六、區(qū)域市場分析 （一）地理位置及周邊環(huán)境分析 項目北臨天寶中路，與開發(fā)區(qū)體育中心、國際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會公寓樓；西臨西環(huán)北路與涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側(cè)為 400 多畝的住宅開發(fā)用地，由天寶西街分隔。從需求的角度來看，TOWNHOUSE 之所以具有生命力，主要原因是：首先北京經(jīng)濟的快速增長，使城市居民的收入水平不斷上升，中高收入家庭比例上升，為 TOWNHOUSE 準備了購買群體；其次，國家的汽車產(chǎn)業(yè) 政策是私家車逐漸走入家庭，縮短了 TOWNHOUSE 和市區(qū)通勤時間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀念也越發(fā)隨之變化， TOWNHOUSE 滿足了人們對環(huán)境和私密性的追求。 其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學(xué)生、研究生畢業(yè)后留 京工作，加之來北京闖世界的年輕人，使得北京人口結(jié)構(gòu)偏年輕，而這些年輕人由于收入相對低，購買力有限，又急需住房，往往更傾向于購買小戶型。 五、北京市住宅流行趨勢 主流需求 —— 總價 30至 50 萬元 就價格特點而言，北京市場今年主流需求仍為總價 50 萬元左右的住宅。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個方面的品質(zhì)要求都與原來以分房為主的房地產(chǎn)市場有很大改進，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升 四、北京市住宅市場區(qū)域特點 1．北京市 場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點亦有偏差 ? 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū) ? 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū) ? 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū) ? 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū) ? 中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域 ? 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心 ? 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū) ? 亦莊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城 ? 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地 ? 京津唐高速公路沿線地帶 2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。因此經(jīng)濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。大規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)配套設(shè)施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。2001 年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場也進入了一個調(diào)整期，加上前兩年大量開工建設(shè)的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。在房地產(chǎn)市場總體規(guī)模較大的北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠遠低于上海、廣州、深圳等城市。 3．外銷房減少 由于內(nèi)銷房的品質(zhì)及配套服務(wù)也越來越趨同于外銷房，而且在購買政策上，內(nèi)銷房也有所調(diào)整，從而為外銷房的開發(fā)帶來一定障礙。市場兩極分化現(xiàn)象嚴重，高檔住宅、低總價房趨熱，低價房比例上升，使商品房加權(quán)平均價格下降。 ? 泛亞運村地區(qū)。這批“成長型”客戶的承受能力