【正文】 目，使這些區(qū)域成為新的熱點。 從需求來看隨著有車族的增多和高速路效應(yīng)會使住宅外延成為可能。加入WTO 后世車稅降低、應(yīng)行可做車輛按揭、人們對未來收入的了樂觀表現(xiàn)會使有車族越來越多，這些都會增大對京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點。 TOWNHOUSE 需求放大 在 2001 年樓市上， TOWNHOUSE 這 種介于公寓和別墅之間的新型住宅無疑是最受關(guān)注的一個亮點。 TOWNHOUSE 的興起，得益于北京城市規(guī)劃的貫徹實施，主要反映在兩個方面：一是北京迅速發(fā)展的城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時間，在空間擴展了人們的生活范圍；二是北京市綠化隔離帶的建設(shè)準(zhǔn)備了良好的環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)用地，為 TOWNHOUSE 的發(fā)展創(chuàng)造了契機。從需求的角度來看，TOWNHOUSE 之所以具有生命力，主要原因是：首先北京經(jīng)濟的快速增長，使城市居民的收入水平不斷上升，中高收入家庭比例上升，為 TOWNHOUSE 準(zhǔn)備了購買群體；其次，國家的汽車產(chǎn)業(yè) 政策是私家車逐漸走入家庭，縮短了 TOWNHOUSE 和市區(qū)通勤時間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀念也越發(fā)隨之變化， TOWNHOUSE 滿足了人們對環(huán)境和私密性的追求。 2000 年底 TOWNHOUSE 項目，橘郡推出后很快被搶購一空，今年春季房展會上，同時推出了近 10 個 TOWNHOUSE 項目，倍受市場關(guān)注，銷售情況也很樂觀。目前，促進(jìn)對該類物業(yè)需求增長的客觀因素仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它的市場需求加大將是不爭的事實。 板式住宅受歡迎 近一兩年，面對越來越成熟的消費者，曾經(jīng)被認(rèn)為是“新潮”的高層塔樓吸 引力逐漸減弱，客戶逐漸認(rèn)識到高程塔樓的種種弊端：戶型設(shè)計不易合理；通風(fēng)、采光相對較差，在冬季相對寒冷的北京，塔樓并不像南方城市那樣適合人們居住。板式小高層多為９至１４層，一般一層２至４戶，因其經(jīng)濟實惠受到消費者的廣泛歡迎。 所以，縱觀北京住宅市場呈現(xiàn)的幾大特點，不由讓人明白未來住宅的趨勢到底應(yīng)往哪方向發(fā)展，這不僅是對發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費者提供了置業(yè)投資的大好方向。所以，發(fā)展商們應(yīng)審時度適，睜大利韌的雙眼，看清局勢，到底什么樣的產(chǎn)品是有效的，是符合人們需求的。亦莊的“ TOWNHOUSE”能否枝 繁葉茂，落地生根，而不被風(fēng)吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經(jīng)歷雨風(fēng)，怎能風(fēng)彩虹”，但愿我們的項目能夠獨樹亦莊的一面大旗，成為蕓蕓中閃亮的一顆新星。 六、區(qū)域市場分析 （一）地理位置及周邊環(huán)境分析 項目北臨天寶中路，與開發(fā)區(qū)體育中心、國際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會公寓樓；西臨西環(huán)北路與涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側(cè)為 400 多畝的住宅開發(fā)用地，由天寶西街分隔。 地形：北京開發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部，北緯 39 度 45 分 — 39 度 50分，東經(jīng) 116 度 25 分 — 116 度 34 分，海拔 26— 34 米。 氣象 ：北京開發(fā)區(qū)屬溫帶大陸季風(fēng)性氣候，年平均氣溫攝氏 度，最高平均氣溫攝氏 26 度，最冷平均氣溫攝氏零下 6 度，年平均風(fēng)速 米 /秒；年平均降水量 580 毫米。 環(huán)境：本案周圍被綠林環(huán)繞，東側(cè)與高速公路之間有 300 米綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有 1000 米綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有 100 米綠化帶。形成了“四季長青、三季有花”的綠化系統(tǒng)。 （二）道路交通分析 項目地處北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南四環(huán) 公里，距南三環(huán) 7 公里，距市中心天安門廣場 公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國際機場 25 公里，距鐵路貨運站 7 公里，距東南公路貨運主樞紐 5 公里，距物流中心 2 公里，距天津新港 140 公里。連接開發(fā)區(qū)與市區(qū)的輕軌交通線已列入首都發(fā)展規(guī)劃。 （三）市政基礎(chǔ)配套設(shè)施分析 北京開發(fā)區(qū)市政設(shè)施實現(xiàn)“九通一平”?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。 （四）醫(yī)療教育及生活配套設(shè)施分析 醫(yī)院：多倫多醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)學(xué)城 教育機構(gòu)：開發(fā)區(qū)與新加坡聯(lián)合興辦的國際管理專修學(xué)院 北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)的國際學(xué)校 擬建本市最大的雙語幼兒園 休閑：博達(dá)國際交流中心、北京 MALL、鴻禧長新高爾夫球場、配套公園及各類中、西餐廳，可滿足用餐需求，并可提供配餐、送餐服務(wù)。 涼水河治理及濱河景區(qū)。 （五）客戶群體潛在需求分析 客戶對東北部地區(qū)沿線別墅產(chǎn)品的 認(rèn)知度 排列： 地理位置 戶型面積 價格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全 （六）客戶群體投資意向分析 作為第一居所（所占比例 55%） 永久居住；適于三口之家或三代同堂 作為第二或第三居 所（所占比例 45%） A 久居城區(qū)鬧市中心，遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜 ,在經(jīng)濟實力允許的情況下 ,選擇在郊區(qū)購置第二或第三居所 ,與自然貼近。 B 精明的投資一族，良好的資金運作，會帶來具大的利潤回報。 （七）客戶群體特征分析 由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅 中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級白領(lǐng)一族 外籍客戶 私營企業(yè)主、個體老板 政府官員 海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員 炒股票的贏家 演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人 九、項目機會點分析 地段優(yōu)勢 —— 歡迎獨具慧眼的您 大環(huán)境成熟 —— TOWNHOUSE 聚集區(qū) 綠樹掩映 —— 享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 戶型設(shè)計 —— 創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容 園林設(shè)計 —— 健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理 —— 全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理 十、項目風(fēng)險分析 與同質(zhì)產(chǎn)品的競爭 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴(yán)峻考驗，能否被消費者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。市場千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們在不斷地摸清市場的脈搏，及時調(diào)整銷售策略，相信會出現(xiàn)銷售的奇跡。 工程進(jìn)度的快慢 本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)帲瑴蟮墓て趯媾R滯后的產(chǎn)品滯銷 ，給銷售帶來了極大的負(fù)面影響。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計劃進(jìn)行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當(dāng)前的重工之重。 營 銷 定 位 篇 一、企劃推廣的核心概念 地產(chǎn)項目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是 思想和文化。 我們贖賣的是思想和文化，是對生活的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。 我們要創(chuàng)造需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；未來的市場推廣，是用觀念和賣點與消費者溝通。 基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。 產(chǎn)品綜合力， 將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的 性能價格比 將是獲勝的法寶。 企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新 —— 品質(zhì) —— 風(fēng)格 —— 專業(yè) ? 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓?？梢哉f，本案的建筑形式是創(chuàng)新的