【正文】 購(gòu)買欲望。 在院前保證一戶一個(gè)車位，保證一定量 20%訪客停車需要。 特殊服務(wù)提供 ：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)；汽車清洗；兒童接送及看管；寵物代管服務(wù)；代辦繳費(fèi)服務(wù)、鮮花、禮品速遞；公寓出租；預(yù)定飛機(jī)、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報(bào)刊定閱；空房代管業(yè)務(wù)等。任何事情對(duì)他們而言，只有兩種可能 —— 可以實(shí)行 or 不可以實(shí)行。 這種建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)是空前的、是全新的，而建筑外觀應(yīng)是時(shí)尚的、現(xiàn)代的、朗峻的，但并不缺乏親和力。 ? 隱層空間，貼和消費(fèi)人群心理的完全贈(zèng)送。 ? 囊括 Townhouse 的天、地感受，有 Townhouse 的情調(diào)氛圍，但更平易近人。 這是一種全新的產(chǎn)品 她是嶄新的，以前從未在北京市場(chǎng)出現(xiàn)過的，這種新的產(chǎn)品風(fēng)格和建筑形式集合了以往住宅建筑的優(yōu)點(diǎn)，是混雜的共榮體。 四、產(chǎn)品定位 對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最容易打動(dòng)消費(fèi)者的 —— 首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢(shì)是買家永遠(yuǎn)不會(huì)拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買家想要什么，他自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適用于普通日常生活用品，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然 居住已經(jīng)不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評(píng)價(jià)項(xiàng)目好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一。 例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。（導(dǎo)入CIS 系統(tǒng)） 在消費(fèi)者立場(chǎng)上，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理，配套方便實(shí)惠，充分體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。 品質(zhì)性 —— 指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國(guó)際化，信息智 能化。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。 ? 專業(yè) 由于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價(jià)入市，直接導(dǎo)致了其市場(chǎng)中大批非專業(yè)操作項(xiàng)目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是 。 ? 品質(zhì) 亦莊的項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢(shì)來?yè)寠Z市場(chǎng)份額，而開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的 注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求。 產(chǎn)品綜合力， 將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的 性能價(jià)格比 將是獲勝的法寶。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是 思想和文化。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們?cè)诓粩嗟孛迨袌?chǎng)的脈搏，及時(shí)調(diào)整銷售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷售的奇跡。 涼水河治理及濱河景區(qū)。連接開發(fā)區(qū)與市區(qū)的輕軌交通線已列入首都發(fā)展規(guī)劃。 氣象 ：北京開發(fā)區(qū)屬溫帶大陸季風(fēng)性氣候，年平均氣溫?cái)z氏 度，最高平均氣溫?cái)z氏 26 度，最冷平均氣溫?cái)z氏零下 6 度，年平均風(fēng)速 米 /秒；年平均降水量 580 毫米。所以，發(fā)展商們應(yīng)審時(shí)度適，睜大利韌的雙眼，看清局勢(shì)，到底什么樣的產(chǎn)品是有效的，是符合人們需求的。目前，促進(jìn)對(duì)該類物業(yè)需求增長(zhǎng)的客觀因素仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它的市場(chǎng)需求加大將是不爭(zhēng)的事實(shí)。 TOWNHOUSE 需求放大 在 2001 年樓市上， TOWNHOUSE 這 種介于公寓和別墅之間的新型住宅無疑是最受關(guān)注的一個(gè)亮點(diǎn)。由于收入水平提高和年輕人獨(dú)立性增強(qiáng)，使得很多家庭分化，大家庭逐步演變?yōu)樾〖彝ィ踔劣袉紊砬嗄暌卜殖霆?dú)居，而這些小家庭的首選也是總價(jià)不高，基本條件具備的小戶型。 北京住宅市場(chǎng)小戶型的走俏與城市人群的構(gòu)成特征是密不可分的，北京作為首都的獨(dú)特性質(zhì)，決定了居住人群的特殊性。他們客觀上需要大量的住房：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對(duì)未來的預(yù)期顯得比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢(mèng)。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者的首先之地， CBD 商圈的確定更明確了房地產(chǎn)投資的區(qū)域，因此東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對(duì)開發(fā)走熱。由于高科技及學(xué)院的集中，學(xué)生公寓及中高檔中等規(guī)模住宅居多。個(gè)人資金存量增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)需求市場(chǎng)中投資型消費(fèi)者呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因此適用于投資的物業(yè)項(xiàng)目需求量大幅度上升。預(yù)計(jì)供給增長(zhǎng)要快于需求增長(zhǎng)，特別是 今年下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式將趨于嚴(yán)峻。 4．經(jīng)濟(jì)適用房減少 由于經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)對(duì)象至今不能加以明確，而且這種產(chǎn)品的開發(fā)不能給開發(fā)商帶來良好的利潤(rùn)，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇商品房進(jìn)行開發(fā)。在建筑設(shè)計(jì)上如望京的風(fēng)格雅園、東四環(huán)的東潤(rùn)楓景等項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)是由加拿大設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的，景觀則出自加拿大和日本景觀設(shè)計(jì)師之手，提高 樓盤自身品質(zhì)，已是眾多發(fā)展商開始面對(duì)挑剔的個(gè)人市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到的獲勝關(guān)鍵。這個(gè)成熟消費(fèi)市場(chǎng)的形成，使競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)于開發(fā)商來說，也意味著商機(jī)無限。 北京市的商品房市場(chǎng)總體供求形式明顯好于其他城市。 百麗莊園項(xiàng)目企劃書 市 場(chǎng) 分 析 篇 一、 北京市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總論 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)高、發(fā)展快，到目前為止，北京市外銷商品房項(xiàng)目已有 350 多個(gè)，內(nèi)銷商品房項(xiàng)目也有 800 多個(gè)。然而，在北京市 政府對(duì)高檔物業(yè)建設(shè)的嚴(yán)格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，加上 北京獲得奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)、 2001 年末中國(guó)加入 WTO 的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場(chǎng)需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的 IT 行業(yè)所衍生的 IT 新貴對(duì)高檔物業(yè)的增加，使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了整體回暖的趨勢(shì)。 具體到北京市內(nèi) 銷住宅市場(chǎng)，由于近年來政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場(chǎng)購(gòu)買主體由集團(tuán)逐步向個(gè)人轉(zhuǎn)化，實(shí)行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級(jí)市場(chǎng)的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購(gòu)房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)，拉動(dòng)了有效消費(fèi)需求，個(gè)人購(gòu)房比例正在逐年激增。 2．規(guī)劃設(shè)計(jì)水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項(xiàng)目中，不少項(xiàng)目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國(guó)等海外的設(shè)計(jì)理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風(fēng)的樓市帶來一陣新風(fēng)。加入 WTO 雖然給外銷房帶來了一些契機(jī)，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。 三、北京市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn) 1．整體增長(zhǎng) 商品房市場(chǎng)需求將持續(xù)快速增長(zhǎng)。個(gè)人消費(fèi)品市場(chǎng)的擴(kuò)大及個(gè)人收入水 平的增長(zhǎng)，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。 ? 泛中關(guān)村地區(qū)。 ? 泛 CBD 地區(qū)。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的絕對(duì)增長(zhǎng)，帶來大量的“成長(zhǎng)型”客戶。 小戶型仍然走俏 在北京市場(chǎng)上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項(xiàng)目的小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)小戶型的場(chǎng)面。 另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷的原因之一。加入WTO 后世車稅降低、應(yīng)行可做車輛按揭、人們對(duì)未來收入的了樂觀表現(xiàn)會(huì)使有車族越來越多，這些都會(huì)增大對(duì)京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項(xiàng)目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。 2000 年底 TOWNHOUSE 項(xiàng)目，橘郡推出后很快被搶購(gòu)一空，今年春季房展會(huì)上，同時(shí)推出了近 10 個(gè) TOWNHOUSE 項(xiàng)目，倍受市場(chǎng)關(guān)注，銷售情況也很樂觀。 所以，縱觀北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn)，不由讓人明白未來住宅的趨勢(shì)到底應(yīng)往哪方向發(fā)展，這不僅是對(duì)發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費(fèi)者提供了置業(yè)投資的大好方向。 地形：北京開發(fā)區(qū)地處北京大興縣隆起東北部，北緯 39 度 45 分 — 39 度 50分，東經(jīng) 116 度 25 分 — 116 度 34 分，海拔 26— 34 米。 （二）道路交通分析 項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南四環(huán) 公里，距南三環(huán) 7 公里，距市中心天安門廣場(chǎng) 公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25 公里，距鐵路貨運(yùn)站 7 公里，距東南公路貨運(yùn)主樞