【正文】 諧。且看在“海創(chuàng)”“還有其他安防系統(tǒng)嗎，周界報警、窗磁、門磁什么的？”“有??！你想裝另外再交錢。在她的嘴里感知到開發(fā)商的態(tài)度，智能化只是額外的，可選的。 其實，株洲的二級房地產(chǎn)市場確實有很多問題，需要規(guī)范化的操作手法，表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇，但實際上他們可能購買的將是未來的“十萬個為什么？”二、本案設計理念本案力求以差別化原則為設計基礎，結合市場情況在不同環(huán)節(jié)的設計規(guī)劃中求異求新。而株洲的房產(chǎn)開發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀，為改變這一狀況，體現(xiàn)本案高品位的市場出發(fā)點，提出“泛環(huán)境”生活概念。在實現(xiàn)一定綠化率指標的基礎上，從平面綠化向立體綠化拓展，實現(xiàn)綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實現(xiàn)一體化，無邊界性。小區(qū)內所有功能活動區(qū)均由植物作自然分隔。(1) 新實用主義的運用 小區(qū)景觀小品，實在微不足道。本案的小品景觀應當有怎樣的唯一性？注重門前廣場、大門、中心花園這條中軸線的景觀資源，一方面要控制開發(fā)成本，一方面要追求新意，鑒于這兩方面考慮，充分利用景觀設計資源，可以邀請外籍園藝設計大師，為本案的小品景觀作設計規(guī)劃。同時植物與水系很好的連通，澆灌時的水也有了雙重用途，既控制成本，又增添環(huán)境的觀賞性。這一點在株洲尤為重要。 綠化率40％；178。 總建筑面積：104586㎡，可銷售面積：103586㎡178。 設地上停車場，并在部分架空建筑底層設車庫和自行車停車庫。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設在條狀的中部，并在兩端設輔助出入口。完全作到歐式在實用性方面有一定的欠缺，因此整個項目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進行規(guī)劃設計，即歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結合。本項目目標客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。100110的房型在少數(shù)項目有推出，銷售率都在90%以上；同時，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟面積住宅的出現(xiàn)。具體建議如下：（1）、三表出戶 實現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動計費，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點之一。管線設計（1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝各類管線系統(tǒng)應相對集中布置，建議設立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。污水處理設施建議設置污水處理設備，集中排水。因為，在株洲這樣一個簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標準，因為沒見到房子他們不敢買。屆時門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項目的景觀中軸線。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。114176。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和10320國道以及京珠高速公路和國家將要建設的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲屬亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫16176。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。近幾年來，株洲市獲得了“全國科教興市先進市”、“全國綠化城市”、“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽稱號。 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管轄面積為35平方公里，現(xiàn)已初具規(guī)模。自然條件：高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。郵電通訊：區(qū)內建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，現(xiàn)代化的郵電通訊服務，可滿足國內外直接電話、無線尋呼、移動通訊、圖文傳真和用戶電報等需要。株洲天元區(qū)政府對面”開發(fā)項目地塊圖。社區(qū)環(huán)境：區(qū)內高、多層公寓、復式公寓和各種別墅應有盡有；4萬平方米的標準廠房設施齊全，可租可售；全國城市住宅試點小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設施和一流的管理服務，在全省首屈一指；占地15公頃的炎帝廣場和高度達365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵，是中國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結構的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿市場等一應俱全。供水、供電：高新區(qū)現(xiàn)日共水7萬噸，市第四自來水廠正在區(qū)內興建，首期工程日供水為10萬噸。累計開工各類廠房、寫字樓、住宅、開通公路主、次干總長45公里，園林綠化面積85萬13萬平方米，綠化覆蓋率達40%。附錄二： 湖南旅游資源更是令人向往，株洲市重點風景名勝區(qū)共有4處，其中國家級的有炎陵縣炎帝陵1處，省級的有炎陵縣桃源洞國家森林公園、株洲縣大京風景區(qū)、茶陵縣云陽山森林公園。C，年降水量1200多毫升，年均日照1600多小時，無霜期在286天以上，是名副其實的膏腴之地，適宜多種農(nóng)作物生長，為湖南省有名的糧食高產(chǎn)區(qū)和國家重要的商品糧基地。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。株洲有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。28176。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。 附錄一：湖南因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷售任務并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象。 雨水收集及灌溉當?shù)氐挠炅砍渑妫瑥墓?jié)能環(huán)保的角度考慮建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng)四、開發(fā)建議在株洲，根據(jù)市場的調研情況基本上100%的住宅項目要到準現(xiàn)房才能銷售。（五）、其他環(huán)境功能性配套設置垃圾處理設施建議小區(qū)內設置集中壓縮式垃圾收集站，此設備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。三表出戶主要功能為：A、保證住戶人身財產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩；B、方便管理，節(jié)省人力，便于交費； C、計量準確，單據(jù)清晰，收費合理； D、遠程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。C、為了縮短市場消化時間，故而適度增加2房1廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場壓力，而由3房主力房型帶動市場影響力，通過小區(qū)的各項配套建設拉動需求。具體建議如下：（1） 房型面積安排：2房1廳1衛(wèi) 建筑面積設計： 90～105平方米 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積設計： 110平方米、120平方米、130平方米、140平方米復式4房2廳2衛(wèi) 建筑面積設計 ：160平方米（躍層）（2） 房型配比2房1廳1衛(wèi) 30％ 3房2廳2衛(wèi) 60％ 4房2廳2衛(wèi) 10％ 設計理由：A、 據(jù)在株洲的市場調查摸底，多以130平方米以上的大面積住房為主。同時，部分觀景陽臺，可以考慮采用局部鋼化玻璃陽臺隔板，增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質。建議結構設計采用混合結構，即在考慮住宅功能性的基礎上又兼顧成本控制。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場、大門、花園、小品等一系列景觀的設置。具體建議如下： 因當?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快，接受程度相對較高，故小區(qū)內建筑建議均采用多層建筑形態(tài)，引入組團，增加組團間的變化，如架空、退臺式、洋房等元素。 市場定位為高品質精品住宅區(qū)；178。 本項目總占地面積98畝（65366㎡）178。 高安全系數(shù)生活居住第一要求是安全，高安全系數(shù)住宅，無疑是對產(chǎn)品質量無可爭議的保證。在本案設計應該區(qū)別當?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設計方式，而使用枯水景觀，追求自然感覺。 秉持“以人為本”的設計理念，小品選擇上多注重功能性，外觀處理上，對細部線條的勾畫更細致。本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象，使得居住者推窗見到的綠化，將不是止于家門前的一塊綠地，而是隱約起伏的動態(tài)綠化。B、 小區(qū)綠化與內部建筑物的相融性 通過空中綠化，增強綠化的縱深和層次，借助植物的延伸性，將綠化與建筑自然銜接。由過去的內向型環(huán)境(即環(huán)境地裝飾效果)，向外向型環(huán)境(即環(huán)境地功能性延伸性)轉變。由于工業(yè)化的發(fā)展而造成的環(huán)境污染使這里的居民深受其害。而購房者只為整個房產(chǎn)買單。”這是目前株洲房屋單價最高的房產(chǎn)“海創(chuàng)“小姐，這1600元的智能化費是什么？”“是可視對講門禁系統(tǒng)。同時也可避免了由于建筑形式上的雷同而使項目失去個性，難以跳出周邊的環(huán)境。特點是采用古典羅馬柱式，建筑追求莊嚴、宏大的氣派，構圖嚴謹、軸線對稱，主次分明，邏輯清晰，重形不重色，講求明確的幾何形組合，繪畫雕刻與建筑相互獨立而協(xié)調。另一方面，市場不斷成熟，操作趨向嚴謹化、規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭將從簡單打價格成本競爭轉向物業(yè)品質的競爭，改善居住區(qū)環(huán)境，就是其中的一個重要因素。這種偷換概念的等式，在株洲的房產(chǎn)市場中卻是隨處可見。天元區(qū)作為株洲市民最認可的居住區(qū)，已經(jīng)有不少在株洲比較成功的項目推出，許多開發(fā)商也在努力尋求突破口，尋找同沿海城市物業(yè)同軌道的契機，“湘銀地產(chǎn)”、“海創(chuàng)”就是走在株洲住宅市場前列的開發(fā)者。創(chuàng)新是在不破壞原有文脈、風脈的基礎上進行創(chuàng)新, 形成該項目獨有的不可復制的城市特色。城市各區(qū)域功能明確，城市的各主要功能節(jié)點布局合理，路網(wǎng)交通分布合理，通達性較為廣泛。 第四、 層次性原則。令項目輕松融入縈縈翠色和廣袤的人文空間。目前，所有的城市設計和造城運動都必須遵循生態(tài)性原則，綠色城市設計已經(jīng)成為本世紀的造城運動的主流，人類對健康的渴望，對綠色的向往，構成了綠色城市設計的城市基礎；同時，對人本主義的理解也構成城市設計生態(tài)性原則的最高詮釋。由上分析可知，項目的經(jīng)營風險主要來自于項目的銷售是否能夠達到預期的銷售價格，而整個建安成本對項目的影響將不大。二、 敏感性分析開發(fā)項目中最有可能發(fā)生波動的因素是建安成本以及項目的市場銷售價格水平。這些因素，受當?shù)氐恼?、?jīng)濟、社會等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。1給水工程18元/㎡2污水處理8元/㎡3配電工程18元/㎡4電話12元/㎡5有線電視7元/㎡6智能化系統(tǒng)10元/㎡7綠化25元/㎡五不可預見費16元/㎡166萬元一～四項的3%六費用小計995元/㎡10406萬元銷售及管理成本分析表一、 主要銷售數(shù)據(jù) 總建筑面積：104586㎡ 可銷售面積：103586㎡其中：住宅部分：100000㎡ 商鋪部分：3586㎡ 不可銷售面積（配套面積）：1000㎡（約為總建1%以內） 預計平均銷售價格其中：住宅部分：1500元/㎡ 商鋪部分：4500元/㎡ 預計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元二、 銷售及管理成本分析表序號項目名稱費用合計備注一銷售費用664萬元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時租用，后期商鋪改建）2%二管理費用332萬元為項目公司的日常開銷及人員管理工資三小計996萬元稅金計算表總投資額：10406萬元銷售及管理成本：996萬元預計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元序號項目名稱費用合計備注一土地增殖稅166萬元該項按照有關營業(yè)稅及附加規(guī)定計算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為5元/㎡，以何種