【正文】 冷轉(zhuǎn)俏。不少房地產(chǎn)商也抓住這個(gè)機(jī)遇，開(kāi)發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開(kāi)發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長(zhǎng)23％。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個(gè)回報(bào)太低，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大，購(gòu)買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。城市建設(shè)和改造使土地價(jià)格增值去年下半年以來(lái)，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開(kāi)展起來(lái)，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個(gè)四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動(dòng)工，也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。今年三季度以來(lái)，株洲市綜合地價(jià)約上漲三個(gè)百分點(diǎn)左右。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開(kāi)發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計(jì)精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購(gòu)房者到實(shí)地勘查，同時(shí)實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，當(dāng)場(chǎng)辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來(lái)，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢(shì)頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動(dòng)了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價(jià)格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場(chǎng)鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫(kù)1300平方米。西。株洲市高新區(qū)珠江南路小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶；該項(xiàng)目于二00二年十二月全面完工，90％以上住宅已認(rèn)購(gòu)。機(jī)動(dòng)車位170。三、項(xiàng)目分析區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開(kāi)發(fā)潛力。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開(kāi)發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的規(guī)模，開(kāi)發(fā)的檔次上。這樣的開(kāi)發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。明珠花園多層901301630別墅3003500聯(lián)誼機(jī)會(huì)點(diǎn)：隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)；項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面，過(guò)去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善；項(xiàng)目地塊為單位用地，場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開(kāi)展，降低了開(kāi)發(fā)周期；項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力，推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。在市調(diào)過(guò)程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。二、 現(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定案，一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零，地面工程一期地面主體，二期基礎(chǔ)一期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計(jì)1710萬(wàn)元3226萬(wàn)元3407萬(wàn)元4484萬(wàn)元6747萬(wàn)元7952萬(wàn)元9209萬(wàn)元10812萬(wàn)元12149萬(wàn)元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬(wàn)元1516萬(wàn)元181萬(wàn)元1077萬(wàn)元2263萬(wàn)元1205萬(wàn)元1257萬(wàn)元1603萬(wàn)元1337萬(wàn)元土地款1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元00940萬(wàn)元0000前期費(fèi)用600萬(wàn)元446萬(wàn)元0000000土建工程款000800萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元429萬(wàn)元配套工程款0000000300萬(wàn)元725萬(wàn)元銷售費(fèi)用100萬(wàn)元30萬(wàn)元50萬(wàn)元100萬(wàn)元100萬(wàn)元74萬(wàn)元80萬(wàn)元80萬(wàn)元50萬(wàn)元銷售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元42萬(wàn)元銷售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計(jì)001661萬(wàn)元4135萬(wàn)元7476萬(wàn)元9137萬(wàn)元11630萬(wàn)元14952元16614萬(wàn)元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元銷售收入001661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元項(xiàng)目的投資收益分析一、 項(xiàng)目的銷售收入：16614萬(wàn)元二、 項(xiàng)目的投資金額：10406萬(wàn)元三、 項(xiàng)目的銷售管理成本：996萬(wàn)元四、 項(xiàng)目的稅金：2499萬(wàn)元五、 項(xiàng)目的稅后凈利潤(rùn)：16614104069962499=2713萬(wàn)元六、 項(xiàng)目的投資回報(bào)率2713/10406100%=26%項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期等。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬?duì)較低，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金壓制不大。 %時(shí)，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn)，即達(dá)到保底收益率（8%），此時(shí)如果再降價(jià)將無(wú)法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率；建安費(fèi)用上升30%，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)如果再增加成本投入將無(wú)法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率。第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃第一、 生態(tài)性原則。項(xiàng)目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。做項(xiàng)目必須做到形神兼?zhèn)洳拍芊Q為完美。第五、 功能性原則。項(xiàng)目的對(duì)面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個(gè)城市的未來(lái)中央形象區(qū)，在設(shè)計(jì)方面必須秉承創(chuàng)新性原則。株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間不算長(zhǎng)，特別是天元區(qū)作為株洲的開(kāi)發(fā)新城區(qū)，開(kāi)發(fā)者的開(kāi)發(fā)意識(shí)、購(gòu)房者的購(gòu)房意識(shí)均仍處于初級(jí)階段。市場(chǎng)存在一個(gè)怪圈，似乎“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”。但是隨著城市開(kāi)發(fā)的一步步深入，隨著市場(chǎng)信息交流的日益廣泛，購(gòu)房者思想必定日趨成熟，對(duì)居住環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。那種抽象的比例問(wèn)題、表面的極簡(jiǎn)化是否每個(gè)人都有能力欣賞、都能夠接受呢？歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊?，因?yàn)闅W式宏大的氣勢(shì)在景觀的制造方面有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。明珠花園”的一段真實(shí)經(jīng)歷。”“這行嗎？”“當(dāng)然可以，到時(shí)候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。如果整個(gè)小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時(shí)候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人肯定是開(kāi)發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開(kāi)發(fā)商。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計(jì)理念：l 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境”l 居住應(yīng)當(dāng)是“無(wú)雜質(zhì)、純粹居住”(一)、“泛環(huán)境”生活理念株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢(shì)，整個(gè)城市的定位在于工業(yè)化城市。意在從小品設(shè)計(jì)、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開(kāi)拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢(shì)平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個(gè)小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。但它又是小區(qū)的一個(gè)標(biāo)志，反面，每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。巴喱島式水景住宅水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生，“仁者樂(lè)山，智者愛(ài)水”和“ 近山有德，近水有財(cái)”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動(dòng)元素，增強(qiáng)小區(qū)的動(dòng)感。(二)、居住應(yīng)當(dāng)是“無(wú)雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時(shí)代步入21世紀(jì)，住宅領(lǐng)域的科技含量也越來(lái)越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體指標(biāo)建議：(一)、項(xiàng)目概況178。 建筑密度28%；178。(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 (三)、單體設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。屋頂設(shè)計(jì)通過(guò)一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化陽(yáng)臺(tái)及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。B、 分析本項(xiàng)目特色，由于本案定位較高，未來(lái)的推出價(jià)格也有可能引領(lǐng)株洲的房?jī)r(jià)，牽涉到總價(jià)問(wèn)題，可能會(huì)在市場(chǎng)上造成一定的阻力，故而對(duì)面積的控制比較嚴(yán)格。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場(chǎng)采集儀表、信號(hào)召集器、信息管理站。（2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。提高小區(qū)的環(huán)保意識(shí)。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒(méi)有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說(shuō)已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過(guò)慢而開(kāi)發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。在開(kāi)發(fā)中建議先對(duì)此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?shù)，湘江過(guò)而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。北緯26176。1951年5月，株洲設(shè)專轄縣級(jí)市，1956年3月，升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市帶縣新體制。株洲火車站是全國(guó)五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。C至18176。在人力資源方面，株洲農(nóng)村有勞動(dòng)力148萬(wàn)人，其中124萬(wàn)人可以從農(nóng)業(yè)分離出來(lái)從事其他行業(yè)的工作，城市有職工40多萬(wàn)人，其中各類科技人員近10萬(wàn)人，占湖南科技隊(duì)伍總數(shù)的四分之一。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)219個(gè)地級(jí)以上城市的綜合實(shí)力測(cè)算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會(huì)以外排名最前的城市，進(jìn)入全國(guó)第二類城市之列。到1997年年底，已投入基本建設(shè)獎(jiǎng)金27億元，道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國(guó)道的天易公路正在興建，天臺(tái)山路與上海至昆明的320國(guó)道相連；民航至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里；繞區(qū)而過(guò)的湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長(zhǎng)江直達(dá)株洲。煤氣設(shè)施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣，區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內(nèi)還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需