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株洲某住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)

 

【正文】 冷轉(zhuǎn)俏。不少房地產(chǎn)商也抓住這個(gè)機(jī)遇,開(kāi)發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型,取得很好的經(jīng)濟(jì)效益,如合泰房地產(chǎn)由于開(kāi)發(fā)了大戶型商住樓(130平方米以上),一季度銷售收入較去年增長(zhǎng)23%。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定,存款和入市一個(gè)回報(bào)太低,一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大,購(gòu)買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。城市建設(shè)和改造使土地價(jià)格增值去年下半年以來(lái),城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開(kāi)展起來(lái),如株洲二橋的貫通,使株洲的市內(nèi)交通形成一個(gè)四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線,株洲三橋的破土動(dòng)工,也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。今年三季度以來(lái),株洲市綜合地價(jià)約上漲三個(gè)百分點(diǎn)左右。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開(kāi)發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計(jì)精美的樓盤制作成模型,放置在展位上向消費(fèi)者展示,并配有專車免費(fèi)接送購(gòu)房者到實(shí)地勘查,同時(shí)實(shí)行一條龍銷售服務(wù),當(dāng)場(chǎng)議價(jià),當(dāng)場(chǎng)辦齊各種手續(xù),這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來(lái),株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢(shì)頭,其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁,從而帶動(dòng)了租賃業(yè)繼續(xù)升溫,價(jià)格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì),%。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊,游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米,總建筑面積26700平方米,其中金橋五金電器燈飾大市場(chǎng)鋪面2000平方米,住宅24000平方米,地下車庫(kù)1300平方米。西。株洲市高新區(qū)珠江南路小區(qū)配套設(shè)施完善,內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng);水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶;該項(xiàng)目于二00二年十二月全面完工,90%以上住宅已認(rèn)購(gòu)。機(jī)動(dòng)車位170。三、項(xiàng)目分析區(qū)域概況描述地理位置:株洲天元區(qū)(高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū))位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸,三面環(huán)江,地勢(shì)平坦,與市中心一橋相接,地理環(huán)境十分優(yōu)越,極富開(kāi)發(fā)潛力。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開(kāi)發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的規(guī)模,開(kāi)發(fā)的檔次上。這樣的開(kāi)發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次,其結(jié)果可能相反,多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。明珠花園多層901301630別墅3003500聯(lián)誼機(jī)會(huì)點(diǎn):隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快, 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn);項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面,過(guò)去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地,因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善;項(xiàng)目地塊為單位用地,場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開(kāi)展,降低了開(kāi)發(fā)周期;項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力,推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。在市調(diào)過(guò)程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如:管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用,前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本外,其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。二、 現(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定案,一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零,地面工程一期地面主體,二期基礎(chǔ)一期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零,地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計(jì)1710萬(wàn)元3226萬(wàn)元3407萬(wàn)元4484萬(wàn)元6747萬(wàn)元7952萬(wàn)元9209萬(wàn)元10812萬(wàn)元12149萬(wàn)元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬(wàn)元1516萬(wàn)元181萬(wàn)元1077萬(wàn)元2263萬(wàn)元1205萬(wàn)元1257萬(wàn)元1603萬(wàn)元1337萬(wàn)元土地款1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元00940萬(wàn)元0000前期費(fèi)用600萬(wàn)元446萬(wàn)元0000000土建工程款000800萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元429萬(wàn)元配套工程款0000000300萬(wàn)元725萬(wàn)元銷售費(fèi)用100萬(wàn)元30萬(wàn)元50萬(wàn)元100萬(wàn)元100萬(wàn)元74萬(wàn)元80萬(wàn)元80萬(wàn)元50萬(wàn)元銷售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元42萬(wàn)元銷售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計(jì)001661萬(wàn)元4135萬(wàn)元7476萬(wàn)元9137萬(wàn)元11630萬(wàn)元14952元16614萬(wàn)元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元銷售收入001661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元項(xiàng)目的投資收益分析一、 項(xiàng)目的銷售收入:16614萬(wàn)元二、 項(xiàng)目的投資金額:10406萬(wàn)元三、 項(xiàng)目的銷售管理成本:996萬(wàn)元四、 項(xiàng)目的稅金:2499萬(wàn)元五、 項(xiàng)目的稅后凈利潤(rùn):16614104069962499=2713萬(wàn)元六、 項(xiàng)目的投資回報(bào)率2713/10406100%=26%項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面:建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期等。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就在于土地面積不是很大,前期的費(fèi)用較少,不多的資金就可以啟動(dòng)項(xiàng)目,而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬?duì)較低,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金壓制不大。 %時(shí),該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn),即達(dá)到保底收益率(8%),此時(shí)如果再降價(jià)將無(wú)法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率;建安費(fèi)用上升30%,該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn),此時(shí)如果再增加成本投入將無(wú)法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率。第五部分:產(chǎn)品規(guī)劃第一、 生態(tài)性原則。項(xiàng)目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間,要存在一種融合關(guān)系,不僅是建筑特色上的共融,也是景觀上的生態(tài)共融,更是文化藝術(shù)上的文脈共融。做項(xiàng)目必須做到形神兼?zhèn)洳拍芊Q為完美。第五、 功能性原則。項(xiàng)目的對(duì)面是天元區(qū)政府,附近還有株洲市政府,因此作為這個(gè)城市的未來(lái)中央形象區(qū),在設(shè)計(jì)方面必須秉承創(chuàng)新性原則。株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間不算長(zhǎng),特別是天元區(qū)作為株洲的開(kāi)發(fā)新城區(qū),開(kāi)發(fā)者的開(kāi)發(fā)意識(shí)、購(gòu)房者的購(gòu)房意識(shí)均仍處于初級(jí)階段。市場(chǎng)存在一個(gè)怪圈,似乎“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”。但是隨著城市開(kāi)發(fā)的一步步深入,隨著市場(chǎng)信息交流的日益廣泛,購(gòu)房者思想必定日趨成熟,對(duì)居住環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。那種抽象的比例問(wèn)題、表面的極簡(jiǎn)化是否每個(gè)人都有能力欣賞、都能夠接受呢?歐式建筑,歸類為古典主義建筑風(fēng)格。但是,是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊?,因?yàn)闅W式宏大的氣勢(shì)在景觀的制造方面有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。明珠花園”的一段真實(shí)經(jīng)歷。”“這行嗎?”“當(dāng)然可以,到時(shí)候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。如果整個(gè)小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一,真不知這些“寶貝”什么時(shí)候能夠發(fā)揮作用,裝了又有何用?裝智能化的人肯定是開(kāi)發(fā)商,買單的當(dāng)然也是開(kāi)發(fā)商。圍繞這一原則,提出兩大設(shè)計(jì)理念:l 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境”l 居住應(yīng)當(dāng)是“無(wú)雜質(zhì)、純粹居住”(一)、“泛環(huán)境”生活理念株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢(shì),整個(gè)城市的定位在于工業(yè)化城市。意在從小品設(shè)計(jì)、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性: 開(kāi)拓“引綠入?yún)^(qū),以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢(shì)平坦,缺少變化,因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面,使整個(gè)小區(qū)環(huán)境缺乏生氣,小區(qū)布局僵硬,呆板。但它又是小區(qū)的一個(gè)標(biāo)志,反面,每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。巴喱島式水景住宅水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生,“仁者樂(lè)山,智者愛(ài)水”和“ 近山有德,近水有財(cái)”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣,為小區(qū)添加流動(dòng)元素,增強(qiáng)小區(qū)的動(dòng)感。(二)、居住應(yīng)當(dāng)是“無(wú)雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時(shí)代步入21世紀(jì),住宅領(lǐng)域的科技含量也越來(lái)越高,以科技化、智能化管理代替人工管理,使小區(qū)的居住空間更廣闊,得到舒適、便捷的服務(wù)。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體指標(biāo)建議:(一)、項(xiàng)目概況178。 建筑密度28%;178。(二)、總體布局基于以上情況,建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一,設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 (三)、單體設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。屋頂設(shè)計(jì)通過(guò)一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化陽(yáng)臺(tái)及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面,注重不同朝向窗的變化,增加美感與實(shí)用性。建議臥室、廳要朝南布置,廚衛(wèi)放在北側(cè)。B、 分析本項(xiàng)目特色,由于本案定位較高,未來(lái)的推出價(jià)格也有可能引領(lǐng)株洲的房?jī)r(jià),牽涉到總價(jià)問(wèn)題,可能會(huì)在市場(chǎng)上造成一定的阻力,故而對(duì)面積的控制比較嚴(yán)格。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu):現(xiàn)場(chǎng)采集儀表、信號(hào)召集器、信息管理站。(2)、電氣設(shè)備裝置合理,保證足夠的電器插座和電話,電視等接口。提高小區(qū)的環(huán)保意識(shí)。但是,在別的城市實(shí)際操作中,老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子,而是環(huán)境,公建配套是否能建起?綠化是不是有?有沒(méi)有承諾的那么多?本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說(shuō)已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件,造成資金回籠過(guò)慢而開(kāi)發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。在開(kāi)發(fā)中建議先對(duì)此中軸線進(jìn)行施工,形成良好的形象。古時(shí),當(dāng)?shù)囟鄼綐?shù),湘江過(guò)而多沙洲,故株洲又稱櫧洲。北緯26176。1951年5月,株洲設(shè)專轄縣級(jí)市,1956年3月,升為省轄地級(jí)市,1983年實(shí)行市帶縣新體制。株洲火車站是全國(guó)五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一,株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。C至18176。在人力資源方面,株洲農(nóng)村有勞動(dòng)力148萬(wàn)人,其中124萬(wàn)人可以從農(nóng)業(yè)分離出來(lái)從事其他行業(yè)的工作,城市有職工40多萬(wàn)人,其中各類科技人員近10萬(wàn)人,占湖南科技隊(duì)伍總數(shù)的四分之一。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)219個(gè)地級(jí)以上城市的綜合實(shí)力測(cè)算,株洲位居第54位,在湖南省是除省會(huì)以外排名最前的城市,進(jìn)入全國(guó)第二類城市之列。到1997年年底,已投入基本建設(shè)獎(jiǎng)金27億元,道路交通:高新區(qū)交通十分便捷,距京廣、浙贛;道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織,城區(qū)道路基本形成,區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國(guó)道的天易公路正在興建,天臺(tái)山路與上海至昆明的320國(guó)道相連;民航至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里,距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里;繞區(qū)而過(guò)的湘江四季通航,千噸級(jí)輪船可經(jīng)長(zhǎng)江直達(dá)株洲。煤氣設(shè)施:市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣,區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣;區(qū)內(nèi)還建有液化氣站,氣源充足,可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需
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