【正文】 冷轉俏。不少房地產商也抓住這個機遇，開發(fā)了一大批適應中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經濟效益，如合泰房地產由于開發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長23％。由于銀行利率的下調和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。城市建設和改造使土地價格增值去年下半年以來，城市建設和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內交通形成一個四通八達的內環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也預示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。一些規(guī)模較大、實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務，當場議價，當場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產業(yè)界和消費者稱為“房產超市”。經濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來，株洲市經濟出現了逐月回升的好勢頭，其中三產業(yè)的回升更為強勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據統(tǒng)計，％。社區(qū)內道路平整寬闊，游泳池、網球場、幼兒園、會所等基礎配套設施完整。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。西。株洲市高新區(qū)珠江南路小區(qū)配套設施完善，內設幼兒園、超市、籃球場、門球場；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網入戶；該項目于二00二年十二月全面完工，90％以上住宅已認購。機動車位170。三、項目分析區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。具體表現不僅在價格、開發(fā)的品質上還表現在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。這樣的開發(fā)類型的出現的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。明珠花園多層901301630別墅3003500聯誼機會點：隨著城市建設的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域將成為城市新的亮點；項目所處天元政府對面，過去為經貿委下屬企業(yè)用地，因此道網和相關管線網完善；項目地塊為單位用地，場內拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期；項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。在市調過程中確認株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費、智能化配套費、有線電視初裝費、防盜門費以及煤氣入戶費等費用，前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發(fā)成本外，其他費用通常均計入成本。二、 現金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進度三通一平、勘探、設計設計定案，一期基礎一期正負零，地面工程一期地面主體，二期基礎一期主體完畢、內外裝修二期正負零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內外裝修綠化、配套現金支出累計1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當月現金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391管理費用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進度0010%15%20%10%15%20%10%現金收入累計001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元16614萬元當月現金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項目的投資收益分析一、 項目的銷售收入：16614萬元二、 項目的投資金額：10406萬元三、 項目的銷售管理成本：996萬元四、 項目的稅金：2499萬元五、 項目的稅后凈利潤：16614104069962499=2713萬元六、 項目的投資回報率2713/10406100%=26%項目的不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當地的建造成本也相對較低，對整個項目的資金壓制不大。 %時，該項目的投資利潤率將達到臨界點，即達到保底收益率（8%），此時如果再降價將無法達到該項目的基本收益率；建安費用上升30%，該項目的投資利潤率將達到臨界點，此時如果再增加成本投入將無法達到該項目的基本收益率。第五部分：產品規(guī)劃第一、 生態(tài)性原則。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術上的文脈共融。做項目必須做到形神兼?zhèn)洳拍芊Q為完美。第五、 功能性原則。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。株洲市房地產市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。市場存在一個怪圈，似乎“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環(huán)境的要求也將越來越高。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力欣賞、都能夠接受呢？歐式建筑，歸類為古典主義建筑風格。但是，是否能考慮將古典的歐式風格適當的引入，因為歐式宏大的氣勢在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢。明珠花園”的一段真實經歷?！薄斑@行嗎？”“當然可以，到時候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。如果整個小區(qū)不能達到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人肯定是開發(fā)商，買單的當然也是開發(fā)商。圍繞這一原則，提出兩大設計理念：l 環(huán)境應當是寬帶“泛環(huán)境”l 居住應當是“無雜質、純粹居住”(一)、“泛環(huán)境”生活理念株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢，整個城市的定位在于工業(yè)化城市。意在從小品設計、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質量。A、 小區(qū)內部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入區(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 造坡組團 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團均在同一水平面，使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。但它又是小區(qū)的一個標志，反面，每一處小品景點我的應力求功用上的效大及細處理精致。巴喱島式水景住宅水景住宅實因人類的親水情結應運而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財”的觀點進行推廣，為小區(qū)添加流動元素，增強小區(qū)的動感。(二)、居住應當是“無雜質、純粹居住” 數碼生活時代步入21世紀，住宅領域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務。三、規(guī)劃設計具體指標建議：(一)、項目概況178。 建筑密度28%；178。(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應從平面到空間達到協(xié)調統(tǒng)一，設計出以人為本的舒適性居住空間。 歐式景觀建筑與后現代主義使用性建筑的結合。 (三)、單體設計整個小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。屋頂設計通過一定的裝飾達到注重屋頂所塑造的天際變化陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實用性。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側。B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積的控制比較嚴格。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結構：現場采集儀表、信號召集器、信息管理站。（2）、電氣設備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。提高小區(qū)的環(huán)保意識。但是，在別的城市實際操作中，老百姓其實最擔心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準現房的程度就可以說已經浪費了預售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現象。在開發(fā)中建議先對此中軸線進行施工，形成良好的形象。古時，當地多櫧樹，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。北緯26176。1951年5月，株洲設專轄縣級市，1956年3月，升為省轄地級市，1983年實行市帶縣新體制。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。C至18176。在人力資源方面，株洲農村有勞動力148萬人，其中124萬人可以從農業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作，城市有職工40多萬人，其中各類科技人員近10萬人，占湖南科技隊伍總數的四分之一。按照國家統(tǒng)計局對全國219個地級以上城市的綜合實力測算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會以外排名最前的城市，進入全國第二類城市之列。到1997年年底，已投入基本建設獎金27億元，道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網絡縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機場60公里，距大托鋪貨運機場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經長江直達株洲。煤氣設施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內供氣，區(qū)內大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內居民生活用氣的需