房地產(chǎn)稽查中碰到的十六個問題和解釋(編輯修改稿)
2025-04-22 00:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 章都蓋上？個人認為應(yīng)當(dāng)是重點打擊，不過這種現(xiàn)象在全國應(yīng)是非常普遍的，人均工資800元的工資單是滿天飛，特別是代理記帳的。八、 A公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，在拆除臨時鋪位時發(fā)生財產(chǎn)損失共25萬元，并列入當(dāng)期管理費用，請問這類財產(chǎn)損失是否需報稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)？第一：國稅發(fā)（2006）31號文第八點第13小點：成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。第二：《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》第六條企業(yè)在經(jīng)營管理活動中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的財產(chǎn)損失，各項存貨發(fā)生的正常損耗以及固定資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常報廢清理發(fā)生的財產(chǎn)損失，應(yīng)在有關(guān)財產(chǎn)損失實際發(fā)生當(dāng)期申報扣除。第七條 企業(yè)因下列原因發(fā)生的財產(chǎn)損失，須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批才能在申報企業(yè)所得稅時扣除：（1）因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等政治事件等不可抗力或者人為管理責(zé)任，導(dǎo)致現(xiàn)金、銀行存款、存貨、短期投資、固定資產(chǎn)的損失；（2）應(yīng)收、預(yù)付賬款發(fā)生的壞賬損失；（3）金融企業(yè)的呆賬損失；（4）存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資因發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害而確認的財產(chǎn)損失； （5）因被投資方解散、清算等發(fā)生的投資損失；（6）按規(guī)定可以稅前扣除的各項資產(chǎn)評估損失；（7）因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失；（8）國家規(guī)定允許從事信貸業(yè)務(wù)之外的企業(yè)間的直接借款損失。異議：臨時鋪位是什么？部位？既然是臨時，表明該項目系開發(fā)過程中的消耗對象而不是建設(shè)對象，直接歸集至開發(fā)成本。九、 企業(yè)所得稅納稅申報表只有企業(yè)蓋章和稅務(wù)人員簽章，并無企業(yè)負責(zé)人（法人）蓋章，也無稅務(wù)機關(guān)蓋章，請問這種申報表是否合法有效？主要看稅務(wù)人員是在什么情況下簽章的。異議：對納稅人有利的時候是有效的。十、 國稅發(fā)（2006）31號文關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題規(guī)定：開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用，營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。請問：（1）相關(guān)的期間費用，營業(yè)稅金及附加具體包含那些費用和稅金？（2）扣除相關(guān)的期間費用，營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額是否重復(fù)扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加？如不是重復(fù)扣除，應(yīng)如理解和計算？第一：國稅發(fā)（2006）31號文是將預(yù)計利潤調(diào)整為預(yù)計毛利，明確可以扣除期間費用和營業(yè)稅金。新政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，可以扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。這一調(diào)整，解決了各地由于政策理解不同而產(chǎn)生的是否允許扣除期間費用的不同的問題，尤其是記入營業(yè)稅金及附加的稅金能否當(dāng)期扣除的問題，預(yù)售房款按國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定的毛利率預(yù)征企業(yè)所得稅時，允許扣除的是與同期預(yù)售房款配比的稅金及附加（包括營業(yè)稅、資源稅、關(guān)稅和城市維護建設(shè)費、教育費附加以及發(fā)生的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅）。第二：要求企業(yè)設(shè)立臺帳，對會計與稅法對預(yù)售房款按國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定的毛利率預(yù)征企業(yè)所得稅時，允許扣除的與同期預(yù)售房款配比的稅金及附加進行登記。如企業(yè)嚴(yán)格按照企業(yè)會計制度進行帳務(wù)處理，此種差異為時間性差異，整體不會有影響，按照會計的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，上述稅款不能計入營業(yè)稅金及附加，不能由當(dāng)期的收入負擔(dān)，預(yù)繳營業(yè)稅時： 借：待攤費用＿預(yù)交營業(yè)稅 貸：銀行存款 并調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額；銷售收入實現(xiàn)時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：待攤費用＿預(yù)交營業(yè)稅。并調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額若企業(yè)沒有嚴(yán)格按照企業(yè)會計制度進行帳務(wù)處理，則可能會造成重復(fù)扣除。會計處理方面，預(yù)繳營業(yè)稅時：借：應(yīng)交稅金＿應(yīng)交營業(yè)稅 貸：銀行存款 并調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額；銷售收入實現(xiàn)時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金＿應(yīng)交營業(yè)稅，并調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額這種會計處理方法不會造成重復(fù)扣除，但會造成企業(yè)多繳稅款的假象。如果是預(yù)繳營業(yè)稅時 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加，貸：銀行存款，并調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。此種情況就會造成稅前重復(fù)扣除。 異議：個人認為使用“應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅(預(yù)交)”進行核算比較符合制度要求。這個問題中的“其他期間費用”才是難點，待明確——難道會指開發(fā)間接費用？亦或相應(yīng)歸集的借款費用？如果這樣的話，計算又要復(fù)雜化了，開發(fā)成品科目又要增設(shè)子目了。十一、國稅發(fā)（2006）31號文第八款關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本，費用的扣除問題的規(guī)定中，可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。總可售面積 ，而成本對象總成本具體包含什么項目，如何理解？第一：成本對象總成本（即開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用）具體包含：前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。第二：對公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο?；屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完
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