房地產(chǎn)稽查中碰到的十六個問題和解釋-文庫吧在線文庫
【正文】 其他期間費用”才是難點，待明確——難道會指開發(fā)間接費用？亦或相應(yīng)歸集的借款費用？如果這樣的話，計算又要復(fù)雜化了，開發(fā)成品科目又要增設(shè)子目了。真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。其中，直接成本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。異議：同上，查閱廣東關(guān)于白條處理的文件；合法憑證是直接扣除，真實不合法可據(jù)實核定扣除。這兩條的主要區(qū)別在于：六十三條主要強調(diào)納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報這些手段，并造成了不繳或者少繳應(yīng)納稅款的法律后果；六十四條主要是強調(diào)納稅人采取了上述手段，但未造成當(dāng)年或以后年度不繳或者少繳應(yīng)納稅款的法律后果。另一部分人認為這是“假按揭”，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條規(guī)定進行處理。但稽查報告沒有將計稅總額2,400,，少計企業(yè)所得稅。(3) 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2003]８3號第二、五點規(guī)定：除“某大廈”的銷售房款按收入進行核算外，其他以15%利潤率預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額?！辫b于以上情況，認為應(yīng)補充取證有關(guān)的材料，重新核算該公司實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，或按上述方法規(guī)處理,但不應(yīng)定性為預(yù)征企業(yè)所得稅。為什么只對某大廈進行核算，而不對某園、某中心進行核算呢？并且查賬期間稽查人員要求該公司提供各個開發(fā)項目的結(jié)算書，該公司陳述某中心和某園都沒有結(jié)算書（前面已提到該公司開發(fā)成本核算混亂，結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本隨意性強，不能準(zhǔn)確反映當(dāng)期利潤）。期間費用未全額結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤，開發(fā)成本核算混亂，結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本隨意性強，不能準(zhǔn)確反映當(dāng)期利潤。題外話：按揭的契稅管理可結(jié)合，真實性調(diào)查時可能有幫助。十四、該公司2002年至2004年把收到員工（其他人員）的按揭銀行購房貸款作公司按揭貸款，在“其他應(yīng)付款”科目反映；總額為71,000,，未作預(yù)售房收入和申報納稅。2003年9月共申報預(yù)收賬款39,000,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入54,000,預(yù)收賬款貸方余額有34,000,。計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。第二是合理性原則。異議：結(jié)合十關(guān)于“其他期間費用”的問題，需進一步明確。會計處理方面，預(yù)繳營業(yè)稅時：借：應(yīng)交稅金＿應(yīng)交營業(yè)稅 貸：銀行存款 并調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額；銷售收入實現(xiàn)時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金＿應(yīng)交營業(yè)稅，并調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額這種會計處理方法不會造成重復(fù)扣除，但會造成企業(yè)多繳稅款的假象。異議：對納稅人有利的時候是有效的。主要調(diào)查工資計算依據(jù)及相關(guān)勞動真實性。計稅依據(jù)見各單行條例以及征管法、細則，一般辦法：(一)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； (二)按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； (三)按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本(1+成本利潤率)247。五、 A公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，該公司開發(fā)大廈一棟，其中一至四層由B公司無償使用并用于酒店經(jīng)營，（A公司、B公司同屬一個所有）A公司是否發(fā)生納稅義務(wù)行為？如發(fā)生應(yīng)繳什么稅？應(yīng)如何進行賬務(wù)處理？應(yīng)如何取證證明該公司發(fā)生納稅義務(wù)行為？計稅依據(jù)是多少？第一：按照《征管法》第三十六條企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整；按《征管法實施細則》第四十一條納稅人與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、提供財產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，不按照獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價或者收取、支付費用的，主管稅務(wù)機關(guān)可以參照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額予以調(diào)整。所以A公司的納稅義務(wù)發(fā)生時間是簽訂以商品房抵頂工程款的協(xié)議的時間，50萬元視同銷售不動產(chǎn)的預(yù)收賬款。確認收入（或利潤）的方法和順序為：而且第一與第二側(cè)重點不同，不是同類選擇項?！钡囊?guī)定，可以將A公司2005年12月5日多繳納的5萬元抵扣2005年10月應(yīng)交末交的營業(yè)稅，補繳差額5萬元，但需按10萬元進行處罰和加收滯納金。的規(guī)定要求納稅人限期繳納10萬元并加收罰款和滯納金。三、 A公司開發(fā)商品房，欠B公司50萬元工程款，經(jīng)雙方充分協(xié)商，簽訂一份以商品房抵頂工程款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定A公司以一套商品房抵頂所欠B公司50萬元工程款，但商品房并沒有過戶給B公司，待B公司找到購房者后，商品房直接過戶給購房者。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定第二：審查合同，若合同規(guī)定隨著市場的變化，A公司負責(zé)開具不定數(shù)額的銷售發(fā)票給B公司找到的購房者或B公司，具體款項數(shù)額或支付時間由B公司與找到購房者兩者之間協(xié)商。四、 A公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，購入5000㎡土地，簽訂合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓價格為2,
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