房地產(chǎn)稽查中碰到的十六個(gè)問(wèn)題和解釋(已修改)
2025-04-07 00:26 本頁(yè)面
【正文】 一、 A公司2005年10月5日應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元，11月應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元，A公司2005年12月5日繳納營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，（稅票所屬期為2005年11月份），則A公司2005年12月5日多繳納的5萬(wàn)元是否可以抵扣2005年10月應(yīng)交末交的營(yíng)業(yè)稅？如不能抵扣，則多交的5萬(wàn)元應(yīng)如何處理？第一：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第七十九條：“當(dāng)納稅人既有應(yīng)退稅款又有欠繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以將應(yīng)退稅款和利息先抵扣欠繳稅款；抵扣后有余額的，退還納稅人。”的規(guī)定，可以將A公司2005年12月5日多繳納的5萬(wàn)元抵扣2005年10月應(yīng)交末交的營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)繳差額5萬(wàn)元，但需按10萬(wàn)元進(jìn)行處罰和加收滯納金。第二：也可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第五十一條的規(guī)定對(duì)A公司2005年12月5日繳納營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，（稅票所屬期為2005年11月份），多繳納的5萬(wàn)元，要求企業(yè)自行申請(qǐng)退稅；按照第二十五條、第三十一條、第三十二條的規(guī)定要求納稅人限期繳納10萬(wàn)元并加收罰款和滯納金。異議：第二的提法不妥，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還，第七十九的選擇在于是否予以抵繳，而不是選擇是否辦理退稅。故告知申請(qǐng)退稅的做法是不妥的，這里最起碼的是涉及到同期存款利息計(jì)付與否的問(wèn)題。而且第一與第二側(cè)重點(diǎn)不同，不是同類(lèi)選擇項(xiàng)。從定性差異出發(fā)說(shuō)明不同的處理較為妥當(dāng)。二、 A公司2005年10月5日?qǐng)?bào)送2005年9月份的營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表，申報(bào)表注明應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為零，（納稅申報(bào)表均有稅企雙方人員簽章），但稅務(wù)機(jī)關(guān)在2006年1月對(duì)該公司2005年度的納稅情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該公司2005年9月份應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)該公司處罰時(shí)應(yīng)引用征管法的63條或64條較為合適？為什么？這兩條的主要區(qū)別在于：六十三條主要強(qiáng)調(diào)納稅人通過(guò)偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)這些手段，并造成了不繳或者少繳應(yīng)納稅款的法律后果；六十四條主要是強(qiáng)調(diào)納稅人采取了上述手段，但未造成當(dāng)年或以后年度不繳或者少繳應(yīng)納稅款的法律后果。例如：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)虛報(bào)虧損適用稅法問(wèn)題的通知》國(guó)稅函[2005]190號(hào)第二條規(guī)定：企業(yè)故意虛報(bào)虧損，在行為當(dāng)年或相關(guān)年度造成不繳或少繳應(yīng)納稅款的，適用《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征管法》）第六十三條第一款規(guī)定；第三點(diǎn)規(guī)定：企業(yè)依法享受免征企業(yè)所得稅優(yōu)惠年度或處于虧損年度發(fā)生虛報(bào)虧損行為，在行為當(dāng)年或相關(guān)年度未造成不繳或少繳應(yīng)納稅款的，適用《征管法》第六十四條第一款規(guī)定。異議：解答與題意不符；題目條件不足，不能準(zhǔn)確判定；納稅人少申報(bào)的成因未說(shuō)明。三、 A公司開(kāi)發(fā)商品房，欠B公司50萬(wàn)元工程款，經(jīng)雙方充分協(xié)商，簽訂一份以商品房抵頂工程款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定A公司以一套商品房抵頂所欠B公司50萬(wàn)元工程款，但商品房并沒(méi)有過(guò)戶(hù)給B公司，待B公司找到購(gòu)房者后，商品房直接過(guò)戶(hù)給購(gòu)房者。請(qǐng)問(wèn)A公司的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？如何取證？計(jì)稅依據(jù)是什么？第一：審查合同，若合同規(guī)定不管將來(lái)市場(chǎng)怎么變化，A公司只負(fù)責(zé)開(kāi)具50萬(wàn)元的銷(xiāo)售發(fā)票給B公司找到的購(gòu)房者或B公司，具體款項(xiàng)數(shù)額或支付時(shí)間由B公司與找到購(gòu)房者兩者之間協(xié)商。那可按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)，第六條關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行處理： 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定第二：審查合同，若合同規(guī)定隨著市場(chǎng)的變化，A公司負(fù)責(zé)開(kāi)具不定數(shù)額的銷(xiāo)售發(fā)票給B公司找到的購(gòu)房者或B公司，具體款項(xiàng)數(shù)額或支付時(shí)間由B公司與找到購(gòu)房者兩者之間協(xié)商。可按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第九條：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。所以A公司的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是簽訂以商品房抵頂工程款的協(xié)議的時(shí)間，50萬(wàn)元視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收賬款。注意：B公司在這兩種下都不需要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。若B公司取得所得超過(guò)50萬(wàn)元，需按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅。異議：這兩種情況下都需要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)該房地產(chǎn)公司存在典型的代開(kāi)發(fā)票行為，應(yīng)依法予以處理；當(dāng)且僅當(dāng)房地產(chǎn)公司與A公司簽訂的不是債務(wù)重組(以房抵債)協(xié)議，而是房產(chǎn)代理協(xié)議，房地產(chǎn)公司擁有完全的收益權(quán)時(shí)，可按“代理業(yè)”處理(企業(yè)所得稅則可能需按超基價(jià)分成的規(guī)定處理)。此問(wèn)題的實(shí)質(zhì)就是樓花買(mǎi)賣(mài)，涉稅處理的證據(jù)要求相當(dāng)高。四、 A公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，購(gòu)入5000㎡土地，簽訂合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2,，其中2000
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