房地產(chǎn)稽查中碰到的十六個問題和解釋(完整版)
【正文】 ，其中2000㎡的土地用于A公司的樓宇開發(fā)，另外3000㎡的土地由A公司無償轉到B公司，后來B公司把3000㎡的土地無償轉到C公司用于酒店的建設，并以A公司的名義辦理2000㎡的國土證，以C公司的名義辦理3000㎡的國土證?；浀囟惡痆2003]339號) 六、關于單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權征稅問題（二）單位和個人轉讓其受讓的土地使用權征稅問題 ：依據(jù)不僅是征管法，更主要的是細則關于無正當理由價格偏低以及單位贈送不動產(chǎn)視同銷售(純理論的土地使用權買賣在合法的假設下是不成立的，必須存在一定的建筑物或構筑物，進而按注釋口徑，一并按銷售不動產(chǎn)征稅)。會計處理與稅務處理分離，會計上只需進行披露。發(fā)票違章與納稅調(diào)整及相應的納稅申報是相互獨立的兩個事實。第七條 企業(yè)因下列原因發(fā)生的財產(chǎn)損失，須經(jīng)稅務機關審批才能在申報企業(yè)所得稅時扣除：（1）因自然災害、戰(zhàn)爭等政治事件等不可抗力或者人為管理責任，導致現(xiàn)金、銀行存款、存貨、短期投資、固定資產(chǎn)的損失；（2）應收、預付賬款發(fā)生的壞賬損失；（3）金融企業(yè)的呆賬損失；（4）存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資因發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害而確認的財產(chǎn)損失； （5）因被投資方解散、清算等發(fā)生的投資損失；（6）按規(guī)定可以稅前扣除的各項資產(chǎn)評估損失；（7）因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失；（8）國家規(guī)定允許從事信貸業(yè)務之外的企業(yè)間的直接借款損失。第二：要求企業(yè)設立臺帳，對會計與稅法對預售房款按國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定的毛利率預征企業(yè)所得稅時，允許扣除的與同期預售房款配比的稅金及附加進行登記。十一、國稅發(fā)（2006）31號文第八款關于開發(fā)產(chǎn)品成本，費用的扣除問題的規(guī)定中，可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。較好的解決了當前實際工作中存在的稅務機關與納稅人之間的看法分歧。開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。十三、至2004年12月31日止，該公司開發(fā)某大廈、某中心、某園、某住宅樓共取得實預收售房收入為105,000,。例如：《國家稅務總局關于企業(yè)虛報虧損適用稅法問題的通知》國稅函[2005]190號第二條規(guī)定：企業(yè)故意虛報虧損，在行為當年或相關年度造成不繳或少繳應納稅款的，適用《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第六十三條第一款規(guī)定；第三點規(guī)定：企業(yè)依法享受免征企業(yè)所得稅優(yōu)惠年度或處于虧損年度發(fā)生虛報虧損行為，在行為當年或相關年度未造成不繳或少繳應納稅款的，適用《征管法》第六十四條第一款規(guī)定。另外該公司將其中一些員工（其他人員）的按揭銀行購房真正轉讓出去（轉讓出去的收入已作預收賬款處理），并將該部分房屋的按揭款12,000, 元減少后的余額59,000,，這樣可行嗎？《合同法》第五十二條規(guī)定： 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。個人贊同將計稅總額2,400,，補計企業(yè)所得稅異議：但應同期同額調(diào)減拆遷成本；營業(yè)收入基數(shù)擴大，有利于企業(yè)，不過地方基金或收費可能要增加。一部分稽查人員按上述方法征收企業(yè)所得稅,并將其定性為預征企業(yè)所得稅。異議：現(xiàn)行核定征稅的規(guī)定過于籠統(tǒng)，個人認為應分項目進行核定征收，即：定率與定額征收方式結合使用。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2003]８3號第二點規(guī)定：預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項目開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。該公司大部分已竣工入住的樓房沒及時進行工程結算，也不能在規(guī)定的期間內(nèi)較準確提供有關工程核算資料。對于按揭利息的處理,如果做為收入征稅了,只要是該按揭產(chǎn)生的利息(公司名下),對應的利息支出不允許稅前扣除.異議：既然是轉到預收帳款部分無問題，表明不是現(xiàn)房交易，因此不存在確認收入的問題(所得稅；預計利潤除外)；認為是“假按揭”？這需要用證據(jù)來證明!按揭利息可以列帳，按工資口徑扣除；營業(yè)稅應確認為偷稅(用“其他應付款”核算隱匿預售收入)。比如：頻繁更換會計，會計素質(zhì)太差(靠不明途徑取得會計證的會計你見過嗎？俺是見過不少)，敬業(yè)不夠，形成不同時間段少繳成因不同。該公司2002年10月17日在無結轉營業(yè)收入的情況下，申報預收賬款15,000,、城建稅、教育費附加及預征土地增值稅；預收賬款貸方余額有69,000,。第四是真實性、合法性原則。開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。第二：對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤入成本對象；屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售
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