房地產(chǎn)稽查中碰到的十六個(gè)問(wèn)題和解釋(存儲(chǔ)版)
【正文】 項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。新政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，可以扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 異議：個(gè)人認(rèn)為使用“應(yīng)交稅金—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(預(yù)交)”進(jìn)行核算比較符合制度要求。這些原則的制定，基本上是參照了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）的原則，企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉第三條：納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。此中的合法性解釋，只是強(qiáng)調(diào)要求符合稅法的扣除標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有要求必須是符合《發(fā)票管理辦法》的稅務(wù)發(fā)票。另一種認(rèn)為應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十四條規(guī)定進(jìn)行處理。一部分人認(rèn)為該行為應(yīng)認(rèn)定為“在賬簿上不列、少列收入”的行為，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定進(jìn)行處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》,。（2）根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第四條規(guī)定：對(duì)已竣工的“某大廈”進(jìn)行核算，核算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額。個(gè)人贊同按根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條第四款：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條第四款：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的。根據(jù)有關(guān)的規(guī)定采取如下方法核定該公司當(dāng)期應(yīng)稅所得額：（1）根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的通知、國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)第五十一條規(guī)定：對(duì)當(dāng)年度的經(jīng)營(yíng)稅金及附加和期間費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)。十五、該公司在“某中心”的開(kāi)發(fā)銷售中，以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶，補(bǔ)償面積與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)面積相等的部分未按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”處理和申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。期間該公司把其中部分作退房還貸并銷售（已在“預(yù)收帳款”反映），金額為 12,000, 元，則該公司少計(jì)售房收入為59,000,。2004年申報(bào)預(yù)收賬款41,000,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入41,000,預(yù)收賬款貸方余額有69,000,。計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。十二、國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文第八款關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，費(fèi)用的扣除問(wèn)題規(guī)定中，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除。如果是預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅時(shí) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，貸：銀行存款，并調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。十、 國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。改正？怎么改？不準(zhǔn)代領(lǐng)？還是再繼續(xù)做假，把列舉的這些人員的章都蓋上？個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是重點(diǎn)打擊，不過(guò)這種現(xiàn)象在全國(guó)應(yīng)是非常普遍的，人均工資800元的工資單是滿天飛，特別是代理記帳的。(1營(yíng)業(yè)稅稅率) 上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第二：財(cái)政部《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》規(guī)定，“納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。注意：B公司在這兩種下都不需要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；從定性差異出發(fā)說(shuō)明不同的處理較為妥當(dāng)。第二：也可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第五十一條、第三十二條異議：解答與題意不符；題目條件不足，不能準(zhǔn)確判定；納稅人少申報(bào)的成因未說(shuō)明。 （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。此問(wèn)題的實(shí)質(zhì)就是樓花買賣，涉稅處理的證據(jù)要求相當(dāng)高。異議：如果轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合法，必須依法繳納轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)稅不一定適用列舉的依據(jù)，關(guān)聯(lián)交易存在特殊性，有新法及上位的選擇要求。發(fā)票細(xì)則中明確的是利用發(fā)票違章進(jìn)行偷稅的按征管法處理，并不是按“一事不二”和“擇一重處”，并且這不是原則。第二：《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》第六條企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，各項(xiàng)存貨發(fā)生的正常損耗以及固定資產(chǎn)達(dá)到或超過(guò)使用年限而正常報(bào)廢清理發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)在有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失實(shí)際發(fā)生當(dāng)期申報(bào)扣除。這一調(diào)整，解決了各地由于政策理解不同而產(chǎn)生的是否允許扣除期間費(fèi)用的不同的問(wèn)題，尤其是記入營(yíng)業(yè)稅金及附加的稅金能否當(dāng)期扣除的問(wèn)題，預(yù)售房款按國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文件規(guī)定的毛利率預(yù)征企業(yè)所得稅時(shí)，允許扣除的是與同期預(yù)售房款配比的稅金及附加（包括營(yíng)業(yè)稅、資源稅、關(guān)稅和城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加以及發(fā)生的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅）。這個(gè)問(wèn)題中的“
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