【正文】 立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。9購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓？ 答：受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。但在要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的同時，還需留意該許可證的內(nèi)容，因為對某些分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，主管部門會依據(jù)項目的進度情況分期發(fā)放許可證，也有一些許可證只對某一綜合樓的某些樓層批準預(yù)售。套內(nèi)使用面積系數(shù)是房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分攤的公用面積的比率，但在測繪資料中均不體現(xiàn)此參數(shù)。 答：《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》明確規(guī)定，代理人和經(jīng)紀人應(yīng)當按委托人委托的價格買賣房地產(chǎn)。 答：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）》中已約定，除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為該合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔相應(yīng)的義務(wù)。當事人雙方均有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，發(fā)展商在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同之后，不得再將合同標的房地產(chǎn)售予其他購房者，否則屬于發(fā)展商違約。12房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，是否就算房地產(chǎn)買賣合同的終止？ 答：現(xiàn)售商品房簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》。12有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？ 答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割；(2)國家機關(guān)、由財政拔款的事業(yè)單位與其下屬的機構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)拔。13二手樓買賣需要繳納哪些費用？ 答：可以。13申請二手樓按揭需要什么費用？辦理手續(xù)需要多長時間？ 14商品房建筑面積如何計算？ 答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊業(yè)務(wù)專用章”的，為預(yù)售面積；標明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。 答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。15什么是房屋的共有建筑面積？（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。 答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為177。 答：按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面圖。16什么是房屋的建筑面積？如：B107—24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。六、產(chǎn)權(quán)登記類17什么叫房地產(chǎn)登記？登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負責，登記申請文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進行受理。180、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人辦理？ 答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可以單獨申請：(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；(2)因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判。18哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當事人共同申請？17房地產(chǎn)的登記種類有哪些，辦文時間需多少天？17房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。即：每戶應(yīng)分攤的公用建筑面積=(應(yīng)分攤公用建筑面積/各套(單元)建筑面積之和)各套(單元)建筑面積。 答：由于物業(yè)管理費標準是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費, 實行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費收取沒有改變。160、實行套內(nèi)建筑面積售房，對分攤公共面積（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關(guān)？由于“分攤的共用建筑面積”的存在，使售房面積復雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。 答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。 答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。 答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。 答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變設(shè)計；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。五、測繪類1商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？ 答：二手樓買賣簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》。 （1）如買方愿為賣方付清銀行的剩余欠款，則由銀行出具注銷樓花按揭證明書，按樓花轉(zhuǎn)讓處理；（2）如由買方分期付款，則由銀行和發(fā)展商出具同意由買方分期付款的說明書，并重新簽訂按揭合同，產(chǎn)權(quán)登記部門注銷原樓花按揭，按樓花轉(zhuǎn)讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭專用章。13已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？12有哪些房地產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)主管部門批準，并補足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓？12辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費用？ 答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時沒有體現(xiàn)出來。 答：現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限給付價款的， 應(yīng)當比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金；因受讓人過錯造成轉(zhuǎn)讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應(yīng)當負賠償責任。11在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？ 答：商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標準；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。由于經(jīng)紀人的過錯， 經(jīng)紀人代銷的房地產(chǎn)不能登記或者不能在規(guī)定的時間內(nèi)獲準登記，造成受讓人損失的，經(jīng)紀人應(yīng)當賠償責任。 答：中介機構(gòu)發(fā)布所代理的預(yù)售商品房項目廣告，除提供該項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證明文件外，還應(yīng)當提供開發(fā)企業(yè)出具給代理人的委托書。 答：發(fā)展商在廣告中使用這些詞語和數(shù)值時，并沒有說明其計算方法，而且各樓盤之間的計算方法并不統(tǒng)一，極易引起誤解甚至糾紛。100、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？ 答：受讓人應(yīng)當是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。 在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。8在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當明示那些事項？80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？7發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)承擔什么責任？ 廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。 答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。6《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分攤的公用面積的比率（%）。 答：不可以。5對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：（一）擅自變更建筑設(shè)計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 答：當工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。4什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？ 答：土地權(quán)屬變更的， 新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應(yīng)自批準之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。 答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)甲種土地使用費征收標準》或《深圳經(jīng)濟特區(qū)乙種土地使用費征收標準》計征；如屬臨時用地的，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)臨時（短期）地租標準》計征。3哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準的設(shè)計圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。 無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。2有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效？其他機構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行上述交易。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。2什么是土地的掛牌交易？2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。 答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。1哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。1土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？什么是土地使用權(quán)出讓？ 什么是合作建房？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。房地產(chǎn)的常見問題一、土地及綜合類土地用途包括哪些種類？ 什么是集體土地？ 什么是行政劃撥用地？ 特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。 根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定