【正文】 》和“深府[2001]94號”文的有關規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。1土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。工業(yè)用途免予補交。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行?！　」嫫谙迣脻M，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應由出價高者獲得。 答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權(quán)交易。構(gòu)成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。 土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。3什么是違法建筑？ 答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。 答：《建設工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。5建設工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。 答：在建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。6如何申請領取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？ 答：商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預售的，應提交《房地產(chǎn)預售許可證》。7對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。 答：由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務。 答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。9商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應當承擔什么責任？9轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。 答：《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 答：《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，經(jīng)紀人代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當對轉(zhuǎn)讓當事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性進行查驗。1購房時，什么時候簽訂預售合同？什么時候簽訂現(xiàn)售合同？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預售）》中已約定，當發(fā)生合同糾紛時，由買賣雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可選擇下列方式之一解決：（一）向深圳市仲裁委員會申請仲裁；（二）向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會申請仲裁；（三）依法向人民法院起訴。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的， 可以變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同：(一)經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當事人根據(jù)上述第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。11在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，購房者退房應當承擔什么責任？12現(xiàn)售商品房該簽訂哪類合同？經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 答：（1）銷售營業(yè)稅，按銷售價的5%，售方繳納，稅務部門收??；（2）城市建設維護稅，%，售方繳納，稅務部門收??；（3）印花稅，%，另每證貼花5元，雙方繳納，國土部門代收；（4）企業(yè)所得稅，按所得額的15%，售方繳納，稅務部門收??；（5）登記費，個人50元，單位80元，買方繳納，國土部門收??；（6）契稅，按銷售價的1%，買方繳納，國土部門代收。12有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？ 答：（1）房地產(chǎn)共有人；（2）房地產(chǎn)承租人；（3）一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當事人時，按上述次序依次享有優(yōu)先購買權(quán)。13業(yè)主委托他人進行房地產(chǎn)買賣是否需要辦理委托公證書？13購買二手樓可以辦理按揭嗎？此外，還應根據(jù)銀行的要求繳納其他費用，如公證費、保險費等。14何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？ 答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。 目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內(nèi)建筑面積。15房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？ 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。 “建筑面積”售房，實際上是以套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算）。16什么是房屋的公用建筑面積？ 答：每戶(或單位)應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。它反映一宗地的基本情況。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當事人合法權(quán)益的一項基本制度。17房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，同時轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？ 答：申請房地產(chǎn)登記，應當按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時間向房地產(chǎn)所在地規(guī)劃國土分局提交申請書及有關文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關應在規(guī)定時間內(nèi)核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關當事人共同申請。 答：房地產(chǎn)登記種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或其他公用設施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。17有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？170、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？ 答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，、設備層或技術層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機等。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為177。 同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。實行總價銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應向購房者提供房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的房屋建筑平面圖。 獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 本處所指的“其他公用面積” 包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、不補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)（含5%）的，按購房時的單位價格，實行多退少補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權(quán)解除合同，買方要求解除合同的，賣方應在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔購房總價款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時的單位價格，實行多退少補。14按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？ 答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。產(chǎn)權(quán)登記機關對二手樓按揭雙方主體無特別要求，主要是注意銀行對按揭申請人的要求。 答：由代理人辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù)的，應提交委托書，涉及到境外單位或個人的委托書還應當經(jīng)過公證或認證。1以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買權(quán)？ 答：辦理房地產(chǎn)按揭一般需要包括下列費用：（1）賣買合同公證費（自愿），按成交價的3‰計收，由公證處收?。唬?）按揭合同公證費，按貸款額的3‰計收，由公證處收??；（3）保險費，按成交價的1‰計收，由保險公司收取；（4）律師費，一般為500～1000元，由律師事務所收??；（5）按揭手續(xù)費，一般為100元，視貸款銀行而定。12交付使用后，如對房屋質(zhì)量存有疑問時，該如何處理？由此造成購房者遭受損失的，發(fā)展商應當負賠償責任。 答：按規(guī)定，在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。 因變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應當負賠償責任。 雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應當訂立書面協(xié)議。11在什么情況下，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同？11當發(fā)生合同糾紛時，如何處理？ 答：在購買尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預售許可證》的房地產(chǎn)時，簽訂預售合同；當購買已經(jīng)竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時，簽訂現(xiàn)售合同。因此，當對購房價格有疑問時，可查閱委托人出具給代理人的銷售委托書中有關價格的事項。 深圳已于2001年3月1日起施行新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預售）》標準文本，并實行網(wǎng)上交易，實現(xiàn)了商品房預售的即時備案，可以有效防止一房多賣情況的發(fā)生。10小業(yè)主該如何辨別發(fā)展商是否一房多賣？因此在購買前必須認真核對所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上所注明的內(nèi)容相符。預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。 答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資