杭州市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中地價(jià)問題思考(編輯修改稿)
2025-04-21 04:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，但是在具體扣除項(xiàng)目上存在以下問題： (1) 扣除項(xiàng)目 杭州市宗地價(jià)格分成三大塊：土地開發(fā)成本、大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，分別占評(píng)估地價(jià)的45%、35%和20%，杭州市規(guī)定，行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，需要補(bǔ)繳大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，因此，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)應(yīng)扣除大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租基本沒有異議，但被拆遷人(也有估價(jià)師)指出如果企業(yè)改制，只要補(bǔ)繳級(jí)差地租就可以把行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，只要假以時(shí)日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應(yīng)該補(bǔ)償由于強(qiáng)制拆遷對(duì)被拆遷人造成的享受政策優(yōu)惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)應(yīng)只扣除級(jí)差地租?！ ?2) 如何扣除 從理論上講，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)可以采用土地開發(fā)成本加上建筑物現(xiàn)值和先算出出讓地塊上房地一體的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租的方法，但問題是拆遷評(píng)估對(duì)象的所在區(qū)域很難用市場(chǎng)比較法等直接得到現(xiàn)狀使用條件下地塊在出讓性質(zhì)條件下的毛地地價(jià)，因此估價(jià)技術(shù)路線大多采用先用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出土地為出讓性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)格，然后根據(jù)剩余法算出出讓性質(zhì)下的地價(jià)，求出土地開發(fā)成本，再加上建筑物現(xiàn)值得到拆遷評(píng)估價(jià)格。在實(shí)際操作中，有以下幾種處理方式： ?、僦苯涌蹨p方式 先用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出土地為出讓性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)格，然后直接乘以80%或70%等系數(shù)后得到的結(jié)果作為拆遷評(píng)估價(jià)格。其依據(jù)為杭州市地價(jià)成本為房?jī)r(jià)(出讓土地)的36%45%，因此，劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣減的大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租為：房?jī)r(jià)36%55%=房?jī)r(jià)20%，拆遷評(píng)估價(jià)格=房?jī)r(jià)80%.這種方式優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單方便，但缺點(diǎn)是房?jī)r(jià)中的地價(jià)成本難以把握，結(jié)果粗糙，精確度差?！ 、谔子弥刂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)扣減 根據(jù)公式： 房地產(chǎn)總價(jià)=地價(jià)+建筑物現(xiàn)值=地價(jià)+建筑物重置價(jià)格成新率 地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)建筑物重置價(jià)格成新率 拆遷評(píng)估價(jià)格=(房地產(chǎn)總價(jià)建筑物重置價(jià)格成新率)45%+建筑物重置價(jià)格成新率 建筑物重置價(jià)格和成新率套用杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，該方式房地產(chǎn)總價(jià)中地價(jià)與建筑物現(xiàn)值之間的劃分明顯不合理。 ?、塾贸杀痉ǖ顾銣y(cè)算地價(jià) 根據(jù)成本法公式： 新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+銷售稅費(fèi) 建筑物建造成本可細(xì)化為前期費(fèi)用、建安成本、小區(qū)配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)等?！ ∮捎诠芾碣M(fèi)用、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)由地價(jià)和建筑物建造成本兩者共同產(chǎn)生，因此，上述項(xiàng)目可細(xì)分為管理費(fèi)用利息利潤(rùn)銷售稅費(fèi)1和管理費(fèi)用利息利潤(rùn)銷售稅費(fèi)2，分別代表由地價(jià)和建筑物建造成本產(chǎn)生的項(xiàng)目，把它們之和計(jì)為A1和A2，則上述公式可寫為： 新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+建筑物建造成本+A2 舊有房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+(建筑物建造成本+A2)成新率 地價(jià)=舊有房地產(chǎn)總價(jià)A1(建筑物建造成本+A2)成新率 拆遷評(píng)估價(jià)格=45%+A1+(建筑物建造成本+A2)成新率 (*)其中房地產(chǎn)總價(jià)是用市場(chǎng)比較法、收益法等評(píng)估得到的土地性質(zhì)為出讓的價(jià)格?！ ∷摹⑼晟撇疬w項(xiàng)目中地價(jià)評(píng)估的思考 出現(xiàn)上述分歧和疑問的主要原因是房地產(chǎn)拆遷評(píng)估和土地出讓價(jià)格評(píng)估之間的脫節(jié)，假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓中最重要的評(píng)估方法之一，用其
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