杭州市房地產(chǎn)拆遷評估中地價問題思考(編輯修改稿)
2025-04-21 04:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，但是在具體扣除項目上存在以下問題： (1) 扣除項目 杭州市宗地價格分成三大塊：土地開發(fā)成本、大市政配套費和級差地租，分別占評估地價的45%、35%和20%，杭州市規(guī)定，行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，需要補繳大市政配套費和級差地租，因此，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時應(yīng)扣除大市政配套費和級差地租基本沒有異議，但被拆遷人(也有估價師)指出如果企業(yè)改制，只要補繳級差地租就可以把行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋兀S著國家經(jīng)濟改革的不斷深入，只要假以時日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應(yīng)該補償由于強制拆遷對被拆遷人造成的享受政策優(yōu)惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時應(yīng)只扣除級差地租?！ ?2) 如何扣除 從理論上講，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時可以采用土地開發(fā)成本加上建筑物現(xiàn)值和先算出出讓地塊上房地一體的市場價格，再扣除大市政配套費和級差地租的方法，但問題是拆遷評估對象的所在區(qū)域很難用市場比較法等直接得到現(xiàn)狀使用條件下地塊在出讓性質(zhì)條件下的毛地地價，因此估價技術(shù)路線大多采用先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質(zhì)下的市場價格，然后根據(jù)剩余法算出出讓性質(zhì)下的地價，求出土地開發(fā)成本，再加上建筑物現(xiàn)值得到拆遷評估價格。在實際操作中，有以下幾種處理方式： ?、僦苯涌蹨p方式 先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質(zhì)下的市場價格，然后直接乘以80%或70%等系數(shù)后得到的結(jié)果作為拆遷評估價格。其依據(jù)為杭州市地價成本為房價(出讓土地)的36%45%，因此，劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣減的大市政配套費和級差地租為：房價36%55%=房價20%，拆遷評估價格=房價80%.這種方式優(yōu)點是簡單方便，但缺點是房價中的地價成本難以把握，結(jié)果粗糙，精確度差?！ 、谔子弥刂脙r格標準扣減 根據(jù)公式： 房地產(chǎn)總價=地價+建筑物現(xiàn)值=地價+建筑物重置價格成新率 地價=房地產(chǎn)總價建筑物重置價格成新率 拆遷評估價格=(房地產(chǎn)總價建筑物重置價格成新率)45%+建筑物重置價格成新率 建筑物重置價格和成新率套用杭州市房屋重置價格標準和房屋成新率標準，該方式房地產(chǎn)總價中地價與建筑物現(xiàn)值之間的劃分明顯不合理?！ 、塾贸杀痉ǖ顾銣y算地價 根據(jù)成本法公式： 新建房地產(chǎn)價格=地價+建筑物建造成本+管理費用+利息+利潤+銷售稅費 建筑物建造成本可細化為前期費用、建安成本、小區(qū)配套費、政府規(guī)費等。 由于管理費用、利息、利潤、銷售稅費由地價和建筑物建造成本兩者共同產(chǎn)生，因此，上述項目可細分為管理費用利息利潤銷售稅費1和管理費用利息利潤銷售稅費2，分別代表由地價和建筑物建造成本產(chǎn)生的項目，把它們之和計為A1和A2，則上述公式可寫為： 新建房地產(chǎn)價格=地價+A1+建筑物建造成本+A2 舊有房地產(chǎn)價格=地價+A1+(建筑物建造成本+A2)成新率 地價=舊有房地產(chǎn)總價A1(建筑物建造成本+A2)成新率 拆遷評估價格=45%+A1+(建筑物建造成本+A2)成新率 (*)其中房地產(chǎn)總價是用市場比較法、收益法等評估得到的土地性質(zhì)為出讓的價格?！ ∷摹⑼晟撇疬w項目中地價評估的思考 出現(xiàn)上述分歧和疑問的主要原因是房地產(chǎn)拆遷評估和土地出讓價格評估之間的脫節(jié)，假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓中最重要的評估方法之一，用其
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