【文章內(nèi)容簡介】 量的原則下，適當(dāng)保留了原有地形，依山就勢，利用地形形成高低錯落的建筑空間形態(tài)。（5）公建布局配套服務(wù)設(shè)施以均布為原則社區(qū)會所及配套服務(wù)設(shè)施，布置于中部景觀步行中軸線，服務(wù)半徑十分合理。在小區(qū)主入口設(shè)置步行商業(yè)街，及在小區(qū)次入口附件沿街設(shè)置商業(yè)設(shè)施，方便本區(qū)居民上下班順路購物，亦可為周圍地區(qū)市民服務(wù)，以增加商品品種和服務(wù)內(nèi)容，提高商業(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營效益。同時也有助于構(gòu)成富有生活氣息的人文社區(qū)。 本項目配置了一所18個班小學(xué)，兩所9個班幼兒園。另在商業(yè)建筑中布置社區(qū)綜合服務(wù)用房，文化娛樂，設(shè)施，及小區(qū)配電房等。垃圾分類裝袋，上門收取做壓縮處理，集散點在各組團(tuán)出入口隱蔽處，靠近小區(qū)干道，便于運輸操作。在小區(qū)北側(cè)設(shè)一垃圾轉(zhuǎn)運站。167。 項目工程進(jìn)度本項目建設(shè)分為四期進(jìn)行，第一、二期主要是為防城港公務(wù)員定向銷售的住宅及公用建筑設(shè)施，建設(shè)工期約為2年；第三、四期為對外銷售的商住部分建筑。167。 投資估算和資金籌措(1) 項目所需總投資額。分別說明項目所需固定資產(chǎn)投資總額、流動資金總額，并按人民幣、外幣分別列出。(2) 資金來源。貸款額、貸款利率、償還條件。合資項目要分別列出中、外各方投資額、投資方式和投資方向。167。 項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論(1) 項目總成本、單位成本開發(fā)成本及費用。項目面積（萬㎡）均價（元/㎡）金額（萬元）前期費用土地600畝146,260元/畝8,勘察設(shè)計費3,三通一平10,水電費報建費10,公共設(shè)施配套費6,小計142,40,開發(fā)成本 建安費1,159,小計159,間接費用營銷費13,稅金營業(yè)稅312,5%15,城建稅15,7%1,教育附加15,3%地方教育附加15,1%防洪費312,%印花稅312,%土地增值稅11,小計29,合計242,(2) 項目總收入，包括銷售收入和其它收入。項目面積（萬㎡）均價（元/㎡）金額（萬元）團(tuán)購1,85,散購3,227,合計312,（一） 利潤分析 按上述數(shù)據(jù)利潤分析：項目名稱合計（萬元）銷售收入312,總成本費用242,毛利69,所得稅17,稅后利潤52,稅前投資利潤率%稅后投資利潤率%項目實現(xiàn)100％銷售，%。設(shè)定項目100%銷售,土地價格敏感分析：金額單位：萬元地價（萬元/畝）土地成本其他成本、費用 總成本費用 銷售收入所得稅稅前利潤稅后利潤稅前投資利潤率稅后投資利潤率159,000233, 242, 312,17,40169,60352,203%%2012,000233, 245, 312,16,65166,60349,953%%2515,000233, 248, 312,15,90163,60347,703%%3018,000233, 251, 312,15,15160,60345,453%%3521,000233, 254, 312,14,40157,60343,203%%4024,000233, 257, 312,13,65154,60340,953%%4527,000233, 260, 312,12,90151,60338,703%%5030,000233, 263, 312,12,15148,60336,453%%5533,000233, 266, 312,11,40145,60334,203%%6036,000233, 269, 312,10,65142,60331,953%%6539,000233, 272, 312,9,90139,60329,703%%7042,000233, 275, 312,9,15136,60327,453%%7545,000233, 278, 312,8,40133,60325,203%%8048,000233, 281, 312,7,65130,60322,953%%8551,000233, 284, 312,6,90127,60320,703%%9054,000233, 287, 312,6,15124,60318,453%%9557,000233, 290, 312,5,40121,60316,203%%10060,000233, 293, 312,4,65118,60313,953%%10563,000233, 296, 312,3,90115,60311,703%%11066,000233, 299, 312,3,15112,6039,453%%11569,000233, 302, 312,2,4019,6037,203%%12072,000233, 305, 312,1,6516,6034,953%%12575,000233, 308, 312,9013,6032,703%%13078,000233, 311, 312,151603453%%13581,000233, 314, 312,　2,3972,397%%由以上可見，在開發(fā)總成本不可變的前提下，項目實現(xiàn)100％銷售，%，利潤率屬于較中等水平。而且按照目前市場運作情況，項目物業(yè)銷售有著教大的利好，因此項目銷售收益不可變的前提下，項目開發(fā)土地成本不應(yīng)高于50萬/畝，不然項目的開發(fā)具有一定的風(fēng)險性。所以在建安成本不可變的前提下，項目地塊成本就較為敏感，按房地產(chǎn)開發(fā)利潤分析，該地塊總土地成本不應(yīng)超過3億元較為可行。(3)(4) 財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點等指標(biāo)計算結(jié)果。(5) 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本等指標(biāo)計算結(jié)果。167。 項目綜合評價結(jié)論167。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（1） 項目規(guī)模：該項目按居住小區(qū)規(guī)劃，總用地面積近1000畝。,其中:公務(wù)員住宅用房3159套,。（2） 本期開發(fā)的地塊共分為8塊，各塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)如下表：項目掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)編號土地位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競買保證金(萬元)起始價(萬元/畝)容積率（≤）建筑密度（≤%）綠化率（≥%）建筑高度(≤米)A地塊市行政中心區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅用地3060701800B地塊30306070C地塊30302470D地塊25256070E地塊30302470F地塊25356070G地塊25356070H地塊25356070（3） 財務(wù)內(nèi)部收益率（4） 借款償還期（5） 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率167。 存在問題及建議對可行性研究中提出的項目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。第2章 項目背景和發(fā)展概況167。 項目提出的背景167。 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境167。 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由(1) 寫明項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱。如為中外合資項目，則要分別列出各方法人代表、注冊國家、地址等詳細(xì)情況。(2) 提出項目的理由及投資意向，如資源豐富、產(chǎn)品市場前景好、出口換匯、該類產(chǎn)品可取得的優(yōu)惠政策、利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施等。167。 項目發(fā)展概況167。 已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及其成果(1) 資源調(diào)查，包括原料、水資源、能源和二次能源的調(diào)查。(2) 市場調(diào)查，包括全國性和地區(qū)性市場情況調(diào)查；出口產(chǎn)品國際市場供需趨勢調(diào)查。(3) 社會公用設(shè)施調(diào)查，包括運輸條件、公用動力供應(yīng)、生活福利設(shè)施等的調(diào)查。(4) 擬建地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀資料的調(diào)查，包括擬建地區(qū)各種主要污染源以及其排放狀況，大氣、水體、土壤等目前環(huán)境質(zhì)量狀況等。說明環(huán)境現(xiàn)狀資料的取得途徑、提供單位、以及當(dāng)?shù)丨h(huán)保管理部門的意見和要求，取得的環(huán)境現(xiàn)狀資料及文件名稱。167。 項目地塊初勘和初步測量工作情況(1) 各個可供選擇的建設(shè)地區(qū)及項目位置的初勘、測量、比選等工作情況。(2) 初步選擇意見和資料。(3) 遺留問題。167。 項目建議書的編制、提出及審批過程(1) 項目建議書的編制、提出及審批過程。(2) 項目建議書所附資料名稱。(3) 審批文件文號及其要點。167。 投資的必要性(1) 企業(yè)獲得的利潤情況。(2) 企業(yè)可以提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強市場競爭力。(3) 采用新工藝，節(jié)約能源，減少環(huán)境污染，提高勞動生產(chǎn)率。(4) 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的積極影響。包括增加稅收、提高就業(yè)率、提高科技水平等。第3章 市場研究167。 市場供給167。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查167。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查167。 其它替代產(chǎn)品供給量情況調(diào)查(1) 可替代本產(chǎn)