【正文】 從籌建開始直到項目鞠躬投產(chǎn)以前整個實施時期的籌建費用。目前在可行性研究階段，一些行業(yè)也有所應(yīng)用。應(yīng)用統(tǒng)籌方法對項目實施進度作出安排。167。它可適用于各種項目，這種圖表可以表示建設(shè)項目的計劃任務(wù)、計劃進度和實際記錄等具體內(nèi)容。167。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。在我國，多年來一直采用的方法是橫道圖。167。國外引進成套設(shè)備項目和大型聯(lián)合企業(yè)可安排試生產(chǎn)階段，試生產(chǎn)時間一般不應(yīng)超過三個月。建設(shè)項目按批準(zhǔn)的設(shè)計文件規(guī)定的內(nèi)容建完，并經(jīng)生產(chǎn)前檢查、試運轉(zhuǎn)、帶負荷試運轉(zhuǎn)合格后，形成生產(chǎn)能力，能正常生產(chǎn)合格產(chǎn)品時，應(yīng)及時驗收。167。l ⑥生產(chǎn)前推銷。落實原材料、燃料、協(xié)作產(chǎn)品、水、電、汽和其他配合條件，簽訂有關(guān)協(xié)議。l ③組織收集生產(chǎn)技術(shù)資料，制訂必要的管理制度和各種操作規(guī)程。l ②招收和培訓(xùn)職工。土建施工和設(shè)備的驗收、發(fā)運、運輸以及設(shè)備的安裝都要作出適當(dāng)?shù)陌才?，保證合理交叉進行。施工階段時項目實施時期的主要階段。167。一般時通過投標(biāo)確定施工單位。167。訂購設(shè)備要考慮設(shè)備到達時間和安排順序。大中型項目一般采用兩階段設(shè)計，技術(shù)復(fù)雜或行業(yè)有特殊要求的項目或其中某些采用新工藝技術(shù)的車間，可能在施工圖設(shè)計之前，再增加一個技術(shù)設(shè)計階段。要提出設(shè)備、材料訂貨清單和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制造圖紙。167。如果技術(shù)供應(yīng)商標(biāo)的合同責(zé)任中含培訓(xùn)，那就應(yīng)該包括在培訓(xùn)計劃中，可行性研究中應(yīng)包含與項目選擇有關(guān)的技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的計劃時間和費用。 技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓技術(shù)獲得和轉(zhuǎn)讓是實施時期的一個關(guān)鍵要素，選擇的技術(shù)將涉及到法律、經(jīng)濟、財務(wù)和技術(shù)等許多方面。在正式確定建設(shè)項目和明確了總投資費用及其分年度使用計劃之后，即可立即著手籌集資金。 資金籌集安排項目資金的落實包括總投資費用的估算基本符合要求和資金來源有充分的保證。 建立項目實施管理機構(gòu)根據(jù)項目不同，新項目可以由業(yè)主指定項目實施管理機構(gòu)；改擴建和技改項目可在老企業(yè)內(nèi)專門成立籌建小組，籌建小組的任務(wù)是辦理勘察設(shè)計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；參加廠址選擇；提供設(shè)計必需的基礎(chǔ)資料；申請或訂購設(shè)備和材料；負責(zé)設(shè)備的檢驗和運輸；承擔(dān)各項生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。第5章 項目開發(fā)進度167。(3) 環(huán)境條件的分析。(2) 敘述廠址地貌、地理、地形的優(yōu)缺點和推薦理由。在有等高線的地形圖上標(biāo)明廠址四周界址、廠址內(nèi)生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、廠外工程、取水點、排污點、堆場、運輸線等位置及四鄰居民點和主要生產(chǎn)企業(yè)的相互位置。 主要功能建筑規(guī)模167。 項目定位方案167。 項目機會分析167。 項目優(yōu)勢分析167。 項目周邊規(guī)劃167。 項目交通分析167。 地塊特征分析167。對某些產(chǎn)品，銷售費用在成本中占很大比例的，不可忽略不計。167。投產(chǎn)初期產(chǎn)品以較低價格出售，會對銷售收入產(chǎn)生影響，因此價格制定要合理，并應(yīng)采取相應(yīng)的成本控制措施。167。(3) 廣告及宣傳計劃。 推銷措施(1) 銷售和經(jīng)銷機構(gòu)的建立。(3) 經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析。 推銷方式(1) 定向銷售。 銷售及租賃價格預(yù)測167。 市場預(yù)測167。(2) 產(chǎn)品銷售價格，價格變動趨勢，最高價格和最低價格出現(xiàn)的時間、原因。167。(2) 可替代產(chǎn)品的國內(nèi)生產(chǎn)能力、產(chǎn)量；可作替代用途的比例；價格分析。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查167。 市場供給167。包括增加稅收、提高就業(yè)率、提高科技水平等。(3) 采用新工藝，節(jié)約能源，減少環(huán)境污染，提高勞動生產(chǎn)率。 投資的必要性(1) 企業(yè)獲得的利潤情況。(3) 審批文件文號及其要點。 項目建議書的編制、提出及審批過程(1) 項目建議書的編制、提出及審批過程。(3) 遺留問題。 項目地塊初勘和初步測量工作情況(1) 各個可供選擇的建設(shè)地區(qū)及項目位置的初勘、測量、比選等工作情況。說明環(huán)境現(xiàn)狀資料的取得途徑、提供單位、以及當(dāng)?shù)丨h(huán)保管理部門的意見和要求，取得的環(huán)境現(xiàn)狀資料及文件名稱。(3) 社會公用設(shè)施調(diào)查，包括運輸條件、公用動力供應(yīng)、生活福利設(shè)施等的調(diào)查。 已進行的調(diào)查研究項目及其成果(1) 資源調(diào)查，包括原料、水資源、能源和二次能源的調(diào)查。167。如為中外合資項目，則要分別列出各方法人代表、注冊國家、地址等詳細情況。 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境167。第2章 項目背景和發(fā)展概況167。（2） 本期開發(fā)的地塊共分為8塊，各塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)如下表：項目掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)編號土地位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競買保證金(萬元)起始價(萬元/畝)容積率（≤）建筑密度（≤%）綠化率（≥%）建筑高度(≤米)A地塊市行政中心區(qū)城鎮(zhèn)混合住宅用地3060701800B地塊30306070C地塊30302470D地塊25256070E地塊30302470F地塊25356070G地塊25356070H地塊25356070（3） 財務(wù)內(nèi)部收益率（4） 借款償還期（5） 經(jīng)濟內(nèi)部收益率167。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表（1） 項目規(guī)模：該項目按居住小區(qū)規(guī)劃，總用地面積近1000畝。167。(3)(4) 財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點等指標(biāo)計算結(jié)果。而且按照目前市場運作情況，項目物業(yè)銷售有著教大的利好，因此項目銷售收益不可變的前提下，項目開發(fā)土地成本不應(yīng)高于50萬/畝，不然項目的開發(fā)具有一定的風(fēng)險性。項目面積（萬㎡）均價（元/㎡）金額（萬元）團購1,85,散購3,227,合計312,（一） 利潤分析 按上述數(shù)據(jù)利潤分析：項目名稱合計（萬元）銷售收入312,總成本費用242,毛利69,所得稅17,稅后利潤52,稅前投資利潤率%稅后投資利潤率%項目實現(xiàn)100％銷售，%。 項目財務(wù)和經(jīng)濟評論(1) 項目總成本、單位成本開發(fā)成本及費用。合資項目要分別列出中、外各方投資額、投資方式和投資方向。(2) 資金來源。 投資估算和資金籌措(1) 項目所需總投資額。 項目工程進度本項目建設(shè)分為四期進行，第一、二期主要是為防城港公務(wù)員定向銷售的住宅及公用建筑設(shè)施，建設(shè)工期約為2年；第三、四期為對外銷售的商住部分建筑。在小區(qū)北側(cè)設(shè)一垃圾轉(zhuǎn)運站。另在商業(yè)建筑中布置社區(qū)綜合服務(wù)用房，文化娛樂，設(shè)施，及小區(qū)配電房等。同時也有助于構(gòu)成富有生活氣息的人文社區(qū)。（5）公建布局配套服務(wù)設(shè)施以均布為原則社區(qū)會所及配套服務(wù)設(shè)施，布置于中部景觀步行中軸線，服務(wù)半徑十分合理。（4）豎向規(guī)劃小區(qū)地塊地形較為復(fù)雜，現(xiàn)狀高差大，地形需進行較大的改造。靜態(tài)交通主要采取地面停車與住宅底層架空停車（摩托車和自行車）的形式。、（3）道路交通規(guī)劃我們以人的活動作為居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計的基礎(chǔ)，以人為本，關(guān)注人的生活空間，同時強調(diào)與城市道路的便捷聯(lián)系。同時，景觀設(shè)計并不僅是種植花草樹木，在設(shè)計中，通過植物、雕塑與“水”景結(jié)合，使小區(qū)的景觀不再是靜態(tài)的，而是動靜相宜的。設(shè)計中注重私密的居住空間，內(nèi)斂的生活空間、開敞外向的公共空間界定，通過靈活的手法，組織了多樣的住區(qū)場所，協(xié)調(diào)的空間關(guān)系和豐富的景觀層次，并巧妙利用地形高差，營造出休閑特色的山地建筑景觀風(fēng)格。西方造園擅長除了大型空間的秩序 ，中國園林則擅長于創(chuàng)造精致的小空間和小尺度的趣味變化。再次，小區(qū)用地南臨大海，在小區(qū)住入口兩側(cè)規(guī)劃了40米寬的景觀綠化帶，小區(qū)步行入口設(shè)置景觀休閑廣場，作為小區(qū)近距離觀賞海景的休閑空間。首先，用地中北部山群是用地東側(cè)自然山脈的延續(xù)，也是整個小區(qū)用地的最高點，為保持小區(qū)用地“依山傍海”這一獨特的地理特征得以延續(xù)，在進行地形改造時，在保證建設(shè)用地得到滿足的情況下，盡量保留中北部最高自然山群，小區(qū)住宅圍繞自然山群，依山而建。小高層住宅底層均采用架空布置，不僅有利于夏季自然通風(fēng)，亦創(chuàng)造了一個富有特色的居住休閑空間。住宅面向大海順坡布置，南側(cè)主入口的兩側(cè)布置層數(shù)較低為的別墅組團，面向大海的主入口形成較為開闊的視野。小區(qū)的商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施除了布置在主軸線外，在另外三個次要入口臨街面一側(cè)，均配置相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以方便住戶的需要。小區(qū)住入口布置在南側(cè)海濱大道，東、西、北側(cè)均設(shè)置次要入口。 項目規(guī)劃方案（1）空間布局項目用地區(qū)域位置考慮，用地中北部山群作為整個自然山脈的延續(xù)，小區(qū)在空間布局上，擬保留這一獨特的自然生態(tài)環(huán)境。小區(qū)設(shè)有幼兒園、小學(xué)、文化活動中心、運動健身場地、商業(yè)娛樂服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等各種設(shè)施及活動場所，滿足小區(qū)日常生活的需要。每個組團均設(shè)公共綠地及活動場地，方便不同的單位集中居住，同時亦方便集中管理。 采用組團布局，配套設(shè)施完善 作為規(guī)模較大的居住小區(qū)，根據(jù)小區(qū)項目的性質(zhì)和特點，小區(qū)分為公務(wù)員住宅區(qū)，商業(yè)開發(fā)住宅區(qū)及配套公建部分，小區(qū)住宅將主要采用組團式布局。通過“挖”、“填”、“推”，適當(dāng)?shù)剡M行地形改造，依山就勢，盡可能保留最高山坡的勢態(tài)。從周邊日子環(huán)境來看，小區(qū)范圍內(nèi)山群，是新行政中心北側(cè)山脈的延伸。 依山就勢，順應(yīng)地形，營造山地建筑特色。其三、最大限度創(chuàng)造從建筑內(nèi)部觀賞海景的空間，作為第三個景觀層次。結(jié)合項目的社會背景和自然條件，我們在進行總體規(guī)劃時主要確立了三個原則： 以海景為小區(qū)的主要景觀目標(biāo)其一，在用地南邊沿海留有40m寬的景觀及休閑活動綠化帶，為小區(qū)提供一層次橫向近距離觀賞海景的場所。 海 項目地塊分析防城港金灣小區(qū)地理位置優(yōu)越，依山傍海，擁有絕佳的自然景觀條件，本規(guī)劃設(shè)計方案緊緊圍繞“海景” 和“自然山地”這一獨特的自然景觀展開，以最大限度地實現(xiàn)“天 （2）防城港市房地產(chǎn)銷售價格分析，防城港市房價（住宅）起價基本如下：單位（元/ M2）名稱樓盤名稱地理位置樓盤性質(zhì)主要配套起步價最高價均價開盤日期工程狀況銷售情況從以上的數(shù)據(jù)看，防城港