漳州某生活小區(qū)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-23 07:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本取值為650元/㎡。二、銷(xiāo)售均價(jià)測(cè)算及銷(xiāo)售總額預(yù)估（一）、比較法測(cè)算售價(jià)現(xiàn)有的樓盤(pán)中，華元小區(qū)中高檔均價(jià)1950元/㎡，金冠小區(qū)中檔均價(jià)1650元/㎡，群裕小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房1300元/㎡，從以上與本案競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)分析，加上銷(xiāo)售的時(shí)間推延，房?jī)r(jià)的上漲率為3%10% (據(jù)漳州市房地產(chǎn)資料查詢(xún)，1999年的住宅均價(jià)為1438元/㎡，2002年的住宅均價(jià)為1600元/㎡，則粗略的估計(jì)漳州市住宅每年平均增幅為3%)，可以判斷本案住宅定位中檔偏中高檔均價(jià)在1800元/㎡是合理的預(yù)估。（二）、成本法測(cè)算售價(jià)：據(jù)漳州市國(guó)土資源局評(píng)估該地塊市場(chǎng)價(jià)值約為90萬(wàn)元/畝，則該地塊的單方成本為800元/㎡。多層的建安成本為670元/㎡，專(zhuān)業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、管理費(fèi)用、利潤(rùn)取12%等約占銷(xiāo)售單價(jià)的23%,則可確定住宅售價(jià)為1900元/㎡。從比較法及成本法測(cè)算本項(xiàng)目的住宅售價(jià)為1800元/㎡為比較合理的預(yù)算；店鋪的售價(jià)按道路及商業(yè)情況結(jié)合漳州市房管局發(fā)布的主要店面及二手店面交易價(jià)格行情參考分析，沿漳響路的店鋪底層售價(jià)約65007000元/㎡，夾層售價(jià)為25002800元/㎡，沿東二號(hào)規(guī)劃路（路面寬30米）因?yàn)樯形唇ǔ蓵汗?0005000元/㎡，夾層售價(jià)為20002300元/㎡，沿迎賓路的店面售價(jià)為35004500元/㎡，夾層售價(jià)為18002100元/㎡。則銷(xiāo)售總額為：項(xiàng)目數(shù)量銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)總額(萬(wàn)元)住宅141867180025536店鋪小計(jì)1600041796686其中：沿漳響路底層420067002814沿漳響路夾層20002600520沿迎賓路底層420040001680沿迎賓路夾層20001900380沿東二號(hào)規(guī)劃路底層260042001092沿東二號(hào)規(guī)劃路夾層10002000200合計(jì)157867204132222三、項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成分析 詳見(jiàn)附件一；四、項(xiàng)目總投資額、稅前利潤(rùn)和利潤(rùn)率項(xiàng)目總投資額：22626－1991－644－483=19508萬(wàn)元稅前利潤(rùn)為：3222222626=9596萬(wàn)元項(xiàng)目總體投資稅前利潤(rùn)率為：9596247。19508247。4=%項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為：9596247。4900247。4=%五、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析19508247。32222247。(%2%%)=%（二）、敏感性分析不同開(kāi)發(fā)時(shí)間及住宅售價(jià)變化對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率的影響：項(xiàng)目基本方案變化幅度土地成本4900 住宅售價(jià)18001850 1908 1962 2016 2070 銷(xiāo)售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 銷(xiāo)售稅費(fèi)1991 2035 2086 2133 2181 2228 管理、銷(xiāo)售費(fèi)用1128 1153 1181 1208 1235 1262 開(kāi)發(fā)成本19508 19768 20028 20289 20549 20809 稅前利潤(rùn)9595 9976 10459 10891 11322 11754 項(xiàng)目投資率潤(rùn)率%%%%%% 注：本案假設(shè)在1年、2年至5年后開(kāi)發(fā)，%計(jì)算增加部分，住宅均價(jià)按每年3%的增幅比例上浮。土地成本按7900萬(wàn)元，在不同開(kāi)發(fā)時(shí)間及住宅售價(jià)變化對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率的影響：項(xiàng)目基本方案變化幅度土地成本7900 住宅售價(jià)18001850 1908 1962 2016 2070 銷(xiāo)售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 銷(xiāo)售稅費(fèi)1991 2035 2086 2133 2181 2228 管理、銷(xiāo)售費(fèi)用1128 1153 1181 1208 1235 1262 開(kāi)發(fā)成本22508 22927 23347 23766 24186 24605 稅前利潤(rùn)6595 6817 7140 7413 7685 7958 項(xiàng)目投資率潤(rùn)率%%%%%% 注：本案假設(shè)在1年、2年至5年后開(kāi)發(fā)，%計(jì)算增加部分，住宅均價(jià)按每年3%的增幅比例上浮。六、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)效益%，具有超高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，經(jīng)濟(jì)效益非常好；土地成本在7900萬(wàn)元時(shí)，,也高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率，具有較好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。（二）社會(huì)效益本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利于漳州市整體市容的提高，也符合漳州市20002020年發(fā)展的總體規(guī)劃，本案建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高人民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。（三）環(huán)境效益項(xiàng)目建成后，可以改變當(dāng)?shù)貜S房低矮密集、設(shè)施簡(jiǎn)陋、環(huán)境不雅的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，、注重生態(tài)效益的大型住宅社區(qū)。他對(duì)改善本地段周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都將會(huì)有顯著的環(huán)境效益。方案B：，建筑密度為28%，綠化率為35%的規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)一、項(xiàng)目基本情況土地面積為148畝（98667㎡），建筑密度為28%，綠化率為35%，則本項(xiàng)目的總建筑面積為：177601㎡,其中住宅總建筑面積為161601㎡,店面的總建筑面積為16000㎡（店面的面積具體分布與方案A相同）。二、銷(xiāo)售總額估算1616011800+160004179=35774萬(wàn)元三、項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成分析 詳見(jiàn)附件二；四、項(xiàng)目總投資額、稅前利潤(rùn)和利潤(rùn)率項(xiàng)目總投資額：24314－2211－715－537=20851萬(wàn)元稅前利潤(rùn)為：35774－24314=11460萬(wàn)元項(xiàng)目總體投資稅前利潤(rùn)率為：11460247。20851247。4=%項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為：11460247。4900247。4=%五、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析20851247。35774247。(1－%－2%－%)=%
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