【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 于 2022年 5月開(kāi)始分三輪發(fā)卡 ， 7月 8日正式開(kāi)盤(pán) ， 首推 400套兩天內(nèi)售罄 。 ? 2022年 10月 6日二度公開(kāi) ， 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天排起長(zhǎng)龍 ， 再推的 400套房源全部售罄 ， 成為業(yè)界關(guān)注的一大盛事 。 ? 二期房源于五一期間發(fā)卡 ， 被一搶而空 ， 同樣是走小面積全裝修路線 ， 價(jià)格突破 5000元 , 將于七月初正式對(duì)外公開(kāi) 。 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 ? 榮獲 2022全國(guó)人居經(jīng)典住宅小區(qū)及 商務(wù)建筑方案競(jìng)賽活動(dòng)科技獎(jiǎng) 。 ? 全國(guó)首批陽(yáng)光健身工程 ? 上海十大精裝修試點(diǎn)房之一 ? 國(guó)家康居苑稱號(hào) 良好的市場(chǎng)口碑 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 31 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 價(jià)格走勢(shì) 租賃市場(chǎng) 二房租金： 3000元 /月 ， 三房： 4000元 /月 ， 租客多為來(lái)自松江和周邊工作的白領(lǐng)和老外 。 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 3500元 5000元 其以低價(jià)位入市炒作 ， 再逐步走高的價(jià)格策略十分值得我們借鑒 。 區(qū)域的房產(chǎn)投資還是有著強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 32 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 奧林匹克花園的成功，主要取決于以下幾個(gè)要素 : ? 規(guī)模化連鎖經(jīng)營(yíng)手法 ? “ 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 ” 極具個(gè)性的運(yùn)動(dòng)品牌形象 . ? 依托資金實(shí)力 ， 做好景觀配套現(xiàn)房銷售 ? 以首批小面積精裝修個(gè)性產(chǎn)品切入市場(chǎng) ? 成功的市場(chǎng)推廣及宣傳造勢(shì) 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 33 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 奧林匹克花園的成功銷售 ， 對(duì)本案的開(kāi)發(fā)有有至關(guān)重要的影響 ? 該產(chǎn)品的強(qiáng)大聲勢(shì)及成功業(yè)績(jī) ， 使本案的地 段認(rèn)可度可以借勢(shì)得以攀升 ? 我們應(yīng)密切注意動(dòng)奧林匹克花園二期 、 三期的動(dòng)向 ， 分析其產(chǎn)品特性 ， 以尋找空缺市場(chǎng) ，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng) ? 本案與其同處一片區(qū)域，其成功的營(yíng)銷手段 很值得我們參考借鑒 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 34 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 B、 項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 ? 本案還未啟動(dòng) ， 但已危機(jī)四伏 ， 因此要想勝出 ， 必須抓緊時(shí)機(jī)搶先入市 ， 以最大程度地鎖定我們的目標(biāo)客戶 。 本案南塊土地 其他郊區(qū)板塊 九亭鎮(zhèn)新開(kāi)項(xiàng)目 潛在競(jìng)爭(zhēng) 周邊待開(kāi)發(fā)土地 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 35 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 交通環(huán)境 滬亭北路 與 淶寅路 已基本平整修建完畢 ， 目前公交線路還未通入 。 南至滬淞公路 規(guī)劃中的 輕軌 R4線 ， 是本案土地升值最大的驅(qū)動(dòng)力 。 奧林匹克花園總?cè)脴I(yè)本案滬松 公路滬亭北路淶 瑩 路待開(kāi)發(fā)土地輕軌站淶亭北路徐家匯 七寶 商圈 寅 土地價(jià)值評(píng)判 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值水平分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 36 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 3） 區(qū)域認(rèn)可度 奧林匹克花園一期 、 二期的成功開(kāi)發(fā)銷售已經(jīng)炒熱本區(qū)塊土地 ， 本案在此基礎(chǔ)上借勢(shì)發(fā)揮 ， 只要產(chǎn)品能拉開(kāi)差異 ，區(qū)域位置應(yīng)該沒(méi)有太大抗性 。 4） 商業(yè)配套 缺乏成熟的商業(yè)配套環(huán)境 。 目前可以共享的商業(yè)資源 ， 一是來(lái)自于成熟九亭鎮(zhèn) ， 二是來(lái)自于相鄰的七寶商圈 。 5） 區(qū)域前景 預(yù)計(jì)隨著各個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)開(kāi)發(fā) ， 周邊的配套及商業(yè)設(shè)施將逐步跟上 ， 將來(lái)本區(qū)塊將會(huì)形成一個(gè)成熟完整的居住區(qū) 。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值水平分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 37 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 SWOT分析 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值水平分析 優(yōu)勢(shì)分析 ?軌道交通增大了升值空間。 ?地塊方正，便于規(guī)劃布局。 ?土地成本相對(duì)較低。 機(jī)會(huì)分析 ?除奧林匹克花園，本案周邊還沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)。 ?九亭板塊公寓型住宅供不應(yīng)求。 劣勢(shì)分析 ?基地感覺(jué)偏遠(yuǎn)荒涼。 ?無(wú)交通配套，進(jìn)入路線較長(zhǎng)。 ?東側(cè)道路不規(guī)整，較為雜亂。 ?其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌的競(jìng)爭(zhēng)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 ?周邊眾多潛在競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)量較大，入市時(shí)間、物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品特征均難以預(yù)測(cè)。 ?其他郊縣板塊的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品將對(duì)本案造成很大沖擊。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 38 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 結(jié)論 本案的劣勢(shì) 、 風(fēng)險(xiǎn)與優(yōu)勢(shì)是并存 ， 因此我們一定要在產(chǎn)品定位上找出 差異化亮點(diǎn) ， 一定要抓住 最佳入市時(shí)機(jī) ， 并且在 營(yíng)銷推廣 中努力扭轉(zhuǎn)劣勢(shì) ， 并將一些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為有利點(diǎn) ， 從而在強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上出奇制勝 。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值水平分析 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 恒森（國(guó)際）發(fā)展有限公司 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 第二部分 定位 amp。產(chǎn)品建議 HENGSEN INTERNATIONAL HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 40 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 一、項(xiàng)目定位分析 1． 產(chǎn)品定位 采用 “ 跟進(jìn)策略 ” 優(yōu)勢(shì)并不明顯 ，因此建議采取 差異化策略 操作 ，將本案定位于： 度身定造的經(jīng)濟(jì)型個(gè)性化產(chǎn)品 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 41 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 2．客戶定位 客戶定位 希望改善居住環(huán)境卻又無(wú)法承受市區(qū) 價(jià)格的 家庭 來(lái)自七寶和九亭的 區(qū)域客 來(lái)滬工作的 外地年輕人 追求個(gè)性我行我素 經(jīng)濟(jì)能力較為薄弱、希望有獨(dú)立空間的 年輕夫妻 看好本區(qū)域升值潛力的 投資客 ，注重保值性增值性 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 42 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 本案作為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品入市 ， 應(yīng)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)最大的賣點(diǎn)就在于 “ 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 ” ， 因此建議 售價(jià)不包含裝修成本 。 但為迎和一部分年輕人圖省力的消費(fèi)心理，可以 引入菜單式裝修 。 毛坯交房 全裝修房 優(yōu)點(diǎn) ? ? 不用包含裝修成本，房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì) ? ? 可自主裝修，滿足個(gè)性需求 ? ? 免去裝修質(zhì)量等售后問(wèn)題 ? ? 讓客戶有更直觀的視覺(jué)沖擊 ? ? 省卻了裝修麻煩 ? ? 可規(guī)避一些房型上缺陷 缺點(diǎn) ? ? 需二次裝修，入駐客戶要忍受相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間裝修噪聲 ? ? 對(duì)于享受型或單身客戶來(lái)說(shuō)，既費(fèi)神又費(fèi)力 ? ? 要增加至少 50 0 8 00 元裝修成本，抬高了總價(jià) ? ? 容易引起裝修質(zhì)量等附加問(wèn)題 ? ? 無(wú)法滿足客戶個(gè)性化裝修需求 ? ? 將延長(zhǎng)交房周期。 交房標(biāo)準(zhǔn) HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 43 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 4 、入市價(jià)格定位 小面積、低總價(jià)、高品質(zhì)創(chuàng)造優(yōu)越的性價(jià)比 跳出低價(jià)位行列，以局部亮點(diǎn)來(lái)支撐品質(zhì)，以精小面積來(lái)控制總價(jià)，迎和目標(biāo)客戶即追求品質(zhì)，又追求實(shí)惠的普遍心理，讓客戶有物超所值的感受。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 44 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 5 、物業(yè)形態(tài)配比 建議避開(kāi)主流競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)型別墅、公寓為其定位： 形態(tài) 比例 多層（ 4 5 層） 50% 小高層（ 12 層） 30% 多聯(lián) / 挑高復(fù)式 2 0% HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 45 易居郊外營(yíng)銷企劃匯報(bào)綱要 6 、房型價(jià)格細(xì)分： 房型設(shè)計(jì)體現(xiàn)精簡(jiǎn)實(shí)用的原則，在滿足功能的前提下比市場(chǎng)同類產(chǎn)品面積偏低，從而有效控制總價(jià)。 房型 比例 面積 主力總價(jià) 兩房一廳一衛(wèi) 40% 80 100 28 35 萬(wàn) 小三房 30% 100 110 35 38 萬(wàn) 三房二廳二衛(wèi) 20% 110 125 39 43 萬(wàn) 多聯(lián) / 挑 高 復(fù) 式 10% 160 200 55 70 萬(wàn)