【文章內(nèi)容簡介】 同時(shí)，可以補(bǔ)充周邊商業(yè)的不足 地段： 位于城東的核心區(qū)位，具有不可復(fù)制的地段價(jià)值；周邊就是大型安置小區(qū)，未來的高入住率使消費(fèi)人口得到最大保證 交通： 多路公交線路直達(dá)本案； 商圈： 城東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已相當(dāng)成熟，未來大規(guī)模的人居能保證經(jīng)營者的利益，其發(fā)展前景也非?？捎^。 一、優(yōu)勢 Strength 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 二、劣勢 Weak 處于次星級(jí)地理位置： 離老城區(qū)有些距離，目前周邊入住率不是很高 新生商業(yè)市場競爭力相對薄弱： 周邊商業(yè)體量很多，項(xiàng)目尚處于起步階段，生存空間有限； 項(xiàng)目品牌價(jià)值低： 與周邊大型樓盤，物業(yè)相比本項(xiàng)目體量不大，品牌力度不大 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 三、機(jī)遇 Opportunity 城東擴(kuò)容的契機(jī)： 目前政府建設(shè)向于城東的開發(fā)，與郭莊路、珠江路聯(lián)為一體，不斷擴(kuò)容的城東，對徐州內(nèi)外的投資者充滿了誘惑力； 世貿(mào)、綠地的出現(xiàn)： 兩家全國聞名的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司入住城東，給城東未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了無限的空間 錯(cuò)位競爭的有利時(shí)機(jī)： 目前城東的商業(yè)，消費(fèi)場所服務(wù)老化、檔次偏低，東方美地和綠地世紀(jì)城還沒有完全形成氣候，為項(xiàng)目提供了一個(gè)很好的發(fā)展空間； 投資市場環(huán)境帶來的機(jī)遇： 在住宅類房地產(chǎn)市場趨向保值，股市風(fēng)險(xiǎn)依然很大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為許多投資者的首選。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目 SWOT分析 四、威脅 Threaten 城東多家樓盤的競爭： 綠地世紀(jì)城、東方美地，世貿(mào)東都的崛起對城東業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)做了良好的補(bǔ)充，很大程度上限制了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位與運(yùn)作； 周邊多個(gè)已經(jīng)成熟的品牌效應(yīng)猶在： 東方美地、綠地世紀(jì)城幾個(gè)商業(yè)的品牌已經(jīng)優(yōu)先占有了部分市場，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中需要投入一定的智力、人力和財(cái)力分流其客戶； 安置小區(qū)的大規(guī)模開工： 周邊擁有多個(gè)即將開工的大型安置小區(qū)，對產(chǎn)品的價(jià)格和定位帶來限制 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目定位 經(jīng)營者客群： 詮釋： 1，已經(jīng)具有一定品牌效應(yīng)的成熟經(jīng)營戶，想在新區(qū)內(nèi)增開分店，或準(zhǔn)備做品牌代理的成熟經(jīng)營戶，準(zhǔn)備做品牌代理的創(chuàng)業(yè)型經(jīng)營戶。比如升輝裝飾城、新世紀(jì)裝飾城等一些外地來徐業(yè)主。 2， 手頭據(jù)有閑資，想要投資的客戶：在股市波動(dòng)較大，銀行利率降低的情況下。想把資金投資到固定資產(chǎn)上面的投資客；這些人一般只做投資從不自營。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目定位 形象定位 詮釋： “領(lǐng)跑”本身就有走在最前沿的意思，加上后面的賓語為“風(fēng)”，更加體現(xiàn)速度快，差距大；“自我”強(qiáng)調(diào)獨(dú)特性；“流行”展現(xiàn)了項(xiàng)目的功能。 一方面從目標(biāo)消費(fèi)者出發(fā)，投其所好；另一方面，展現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作引領(lǐng)城東消費(fèi)、商業(yè)運(yùn)作新模式，催化城東商業(yè)格局演變。 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 項(xiàng)目定位 功能定位 詮釋： 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者決定項(xiàng)目是提供各種 特色餐飲、茶社、咖啡廳、休閑綜合體、美容美發(fā)、汽車美容養(yǎng)護(hù)等中高檔消費(fèi) 的集中場所。 正文 第二部分 商業(yè)篇 項(xiàng)目消費(fèi)群及消費(fèi)能力測算 四大高端消費(fèi)群、鼎立支持項(xiàng)目發(fā)展 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 消費(fèi)客戶分析 正文 1. 周邊 23公里近 10萬的高端消費(fèi)群 —— 該部分消費(fèi)群以家庭消費(fèi)為主 ， 年齡介乎 25— 45歲之間 ， 整體消費(fèi)能力較高 ， 對于特色餐飲的消費(fèi)需求較大 。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 第二部分 商業(yè)篇 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 年輕消費(fèi)群 —— 指項(xiàng)目人群以年輕人消費(fèi)群體為主，年齡段介乎 23— 35歲之間；該部分消費(fèi)群具有較高的消費(fèi)能力；對于年輕、時(shí)尚化的消費(fèi)項(xiàng)目具有較高的需求量（茶社、咖啡廳、休閑綜合體等）。 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 高檔消費(fèi)群 —— 指美容， SPA，汽車美容養(yǎng)護(hù)，該部分消費(fèi)群具有消費(fèi)高的消費(fèi)能力，同時(shí)在品位、檔次及特色要求也相對較高，對項(xiàng)目的發(fā)展也將起到一定的積極作用。 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 配套消費(fèi)群 —— 滿足內(nèi)部商業(yè)配套，以銀行、診所、干洗店、手機(jī)營業(yè)廳、超市等。不但滿足了內(nèi)部配套，而且也補(bǔ)充了周邊商業(yè)的缺憾！ 消費(fèi)客戶分析 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 產(chǎn)品規(guī)劃建議 商業(yè)運(yùn)營方面根據(jù)周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析，我們可以從兩個(gè)方向來運(yùn)營 一方面是充分發(fā)揮社區(qū)商業(yè)的作用，引進(jìn)小超市、銀行柜員機(jī)、診所、洗衣店等等社區(qū)配套設(shè)施； 另一方面是借助周邊人居氣氛，彌補(bǔ)周邊項(xiàng)目規(guī)模大，周期長的不足，搶在其它項(xiàng)目之前半年成型，做成特色商業(yè)街，如特色餐飲街、休閑綜合街等 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 營銷核心策略提煉 租售并進(jìn) 我司可以采用“筑巢引鳳”的方式來進(jìn)行銷售 ，使得營銷和招商同期進(jìn)行，對于投資形客戶我們可以采用協(xié)助招商既先賣后租賃的方式 。對于租賃型的客戶，采用先租后賣的模式進(jìn)行帶租約銷售或返租的方式。這樣一來就可以用兩條腿去走路，確保穩(wěn)中求勝。（在各地開發(fā)商的新商業(yè)項(xiàng)目招商過程中，政府都有相應(yīng)的扶持減免稅收政策，建議開發(fā)商可以和當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行溝通） 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 租售并進(jìn) 用圖表表示，兩個(gè)圓中間相交。左邊圓圈是銷售，右邊圓圈是 招商。中間相交的地方寫上商業(yè)管理 正文 第二部分 商業(yè)篇 尚 東 名 庭 徐州市金獅房屋開發(fā)公司 預(yù)計(jì)租金 一