【文章內(nèi)容簡介】 共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。 43 客房 a. 至少有 40間 (套 )可供出租的客房； b. 70%客房的面積 (不含衛(wèi)生間 )不小于 20平方米； c. 裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好； d. 客房門能自動(dòng)閉合，有門窺鏡、門鈴及防盜裝置。顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明； e. 有衛(wèi)生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺 (配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸并帶淋浴噴頭（有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭），配有浴簾。水龍頭冷熱標(biāo)識清晰。采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排風(fēng)系統(tǒng)，溫濕度與客房適宜。有 110/220V不間斷電源插座、電話副機(jī)。配有吹風(fēng)機(jī)。 24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水； f. 有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國際、國內(nèi)長途電話。并備有電話使用說明和所在地主要電話指南； g. 提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。并有使用說明； h. 有彩色電視機(jī)，播放頻道不少于 16個(gè)，畫面和音質(zhì)良好。備有頻道指示說明；播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定。 i. 有客人可以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置； j. 有防噪音及隔音措施，效果良好； 44 k. 有至少兩種規(guī)格的電源插座，方便客人使用，并提供插座轉(zhuǎn)換器； l. 有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾； m. 有單人間； n. 有套房； o. 有至少 3個(gè)開間的豪華套房； p. 有與本星級相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊； q. 客房、衛(wèi)生間每天全面整理 1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全，并應(yīng)客人要求隨時(shí)進(jìn)房清掃整理，補(bǔ)充客用品和消耗品； r. 床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被襯等）及衛(wèi)生間針織用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適； s. 提供開夜床服務(wù)，放置晚安致意品； t. 24小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，并免費(fèi)提供茶葉或咖啡； u. 客房內(nèi)設(shè)微型酒吧 (包括小冰箱 )，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價(jià)目單； v. 提供留言及叫醒服務(wù)； w. 客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)； x. 提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及縫補(bǔ)服務(wù)，可在 24小時(shí)內(nèi)交還客人。 16小時(shí)提供加急服務(wù)； y. 有送餐菜單和飲料單， 24小時(shí)提供中西式送餐服務(wù)。送餐菜式品種不少于 8種，飲料品種不少于 4種，甜食品種不少于 4種，有可掛置門外的送餐牌； z. 提供擦鞋服務(wù)。 45 餐廳及吧室 a. 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳； b. 有獨(dú)具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳 (或簡易西餐廳 )。能提供自助早餐、西式正餐； c. 有宴會單間或小宴會廳。能提供宴會服務(wù)； d. 有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場所； e. 餐具按中西餐習(xí)慣成套配置，無破損，衛(wèi)生、光潔； f. 菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜率不低于 90%。 廚房 a. 位置合理、布局科學(xué)，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉； b. 墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽、有吊頂； c. 冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設(shè)施； d. 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給充足； e. 有必要的冷藏、冷凍設(shè)施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干貨倉庫并及時(shí)清理過期食品； f. 洗碗間位置合理； g. 有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉，排污設(shè)施（地槽、抽油煙機(jī)和排風(fēng)口等）保持清潔通暢； h. 廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開、自動(dòng)閉合的彈簧門； i. 采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲害措施。 46 會議康樂設(shè)施 有會議康樂設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)。 公共區(qū)域 a. 有足夠的停車場； b. 3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有服務(wù)電梯； c. 有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿； d. 各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間； e. 有商店，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品； f. 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報(bào)、傳真、復(fù)印、打字、國際長途電話和電腦出租等服務(wù)； g. 代購交通、影劇、參觀等票務(wù)； h. 提供市內(nèi)觀光服務(wù)； i. 主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； j. 有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。 k. 走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾， 24小時(shí)光線充足，無障礙物。緊急出口標(biāo)識清楚醒目，位置合理。 在選擇項(xiàng)目中至少具備 26項(xiàng)。 47 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模建議 在目前的情況下，確定項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模，需考慮以下幾個(gè)方面的因素： ； ； 30層； ； 48 ； 對于項(xiàng)經(jīng)營規(guī)模的定位，先參照一下區(qū)域類比項(xiàng)目： 名稱 總建筑面積 客房數(shù)量 泰達(dá)國際酒店 31000㎡ 231套 美華大廈 54500㎡ 229套 奧城酒店式公寓 40000㎡ 864套 快捷假日酒店 297套 國貿(mào)世紀(jì)公寓（北京） 420套 麗苑公寓 （北京） 199套 嘉里公寓 （北京） 195套 大區(qū)域可參考的項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模較小，一般控制在 450套以下 。 49 ?項(xiàng)目所在區(qū)域（塘沽區(qū)）范圍屬于 第二圈層 ，整體區(qū)域競爭不如第一圈層（開發(fā)區(qū)）； ?項(xiàng)目臨近出現(xiàn)一類似的試水項(xiàng)目 —— 快捷假日酒店，其規(guī)?？刂圃?300套以下； ?項(xiàng)目周邊范圍將來會出現(xiàn)幾個(gè)同類型的項(xiàng)目，在市場啟動(dòng)的初期， 酒店類物業(yè)市場空間存在不穩(wěn)定性導(dǎo)致市場風(fēng)險(xiǎn)，過大的經(jīng)營規(guī)模定制存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 我司主要從以下幾點(diǎn)因素對未來市場競爭情況進(jìn)行簡析； 50 ?項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模綜合建議 結(jié)合貴司初定項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模為高度 30層及項(xiàng)目成本等各方面因素而言，我司確定項(xiàng)目 經(jīng)營規(guī)模 上限為 600套 ，但 460套左右 的規(guī)模是 比較均衡的 。 51 項(xiàng)目包租與不包租比例建議 在此，首先理清一些情況： 本項(xiàng)目酒店式公寓是實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則，基于這一原則， ?對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，有項(xiàng)目開發(fā)商和買主兩種載體； ?對于物業(yè)經(jīng)營權(quán)，載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司； 包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)上并沒有明顯的區(qū)別； 只是在項(xiàng)目的銷售過程中，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，是對買主實(shí)行包租與不包租兩種銷售方式而已； 由于市場變化性很強(qiáng)，硬性地量化定制項(xiàng)目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則： 52 不包租 包租 不包租 包租 物業(yè)名稱 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 規(guī)模比例 31% 69% 規(guī)模 144套 320套 物業(yè)層數(shù) 上層 下層 投資方式 固定年回報(bào) 使用功能 業(yè)主自住或出租 酒店管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé) 物業(yè)費(fèi)收費(fèi) 收費(fèi) 產(chǎn)權(quán)出售 出售 出售 產(chǎn)品及服務(wù) 一樣 一樣 圖示： 項(xiàng)目的規(guī)模比例可視市場情況的變化做 10%浮動(dòng)的調(diào)整。 53 ?項(xiàng)目包租與不包租樓層分布界定 不包租 包租 物業(yè)名稱 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 樓層 2128層 420層 規(guī)模 144套 320套 物業(yè)層數(shù) 上層 下層 不包租 包租 4層 20層 28層 除包租方式外 ,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管 ,每年享受固定回報(bào) ,而不須簽定租賃合同 . 54 項(xiàng)目戶型配比建議 對于項(xiàng)目戶型配比的定位，先看一下區(qū)域同類似項(xiàng)目，在此，我司選取了以下幾個(gè)項(xiàng)目： （ 1）泰達(dá)國際公寓； （ 2）美華大廈； （ 3）國貿(mào)世紀(jì)公寓（北京）； （ 4）麗苑公寓 （北京）； （ 5）嘉里公寓 （北京）； （ 6）新世界太華公寓（北京）； 55 （ 1）泰達(dá)國際公寓 戶型 建筑面積 套數(shù) 比例 類型 一室一廳 7276 50 22% 產(chǎn)權(quán)式酒店 一室一廳 80、 81 70 30% 二室二廳 113122 50 22% 小計(jì) 170 74 產(chǎn)權(quán)式酒店 一室一廳 7281 12 5% 酒店式公寓 二室二廳 113 16 7 三室二廳 167 11 5% 三室二廳 208 11 5% 三室二廳 217 11 5% 小計(jì) 61 26% 酒店式公寓 合計(jì) 231 56 （ 2）美華大廈 房間類型 單套面積 套數(shù) 比例 類型 標(biāo)準(zhǔn)間 3 4 53 124 83% 產(chǎn)權(quán)式酒店 套間 7 93 25 17% 產(chǎn)權(quán)式酒店 小計(jì) 149 100% 11 17 201 80 酒店式公寓 57 （ 3）國貿(mào)