【正文】 或同級品牌的花灑；高檔合資品牌的龍頭等。 ?浴室掛件： 高檔進(jìn)口產(chǎn)品。 d衛(wèi)生間 ?地面及墻面： 地面鋪設(shè)高檔防滑地磚，墻面使用高級優(yōu)質(zhì)墻磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。 ?天花： 高檔進(jìn)口金屬孔板或鋁扣板吊頂。 83 （ 4）項(xiàng)目室內(nèi)裝修造價建議 經(jīng)過與貴司商討，初步確定項(xiàng)目室內(nèi)裝修造價的情況： ?裝修造價：不超過 800元 /㎡ ； ?家電價格：控制在 12022元以內(nèi)； ?全屋家私、家具價格： 15000元以內(nèi)； 84 （ 5）項(xiàng)目軟件服務(wù)建議 ?智能化配套建議； ?物業(yè)管理服務(wù)建議； 對于項(xiàng)目的軟件服務(wù)的建議，我司主要從以下兩個方面進(jìn)行闡述： 85 類別 功能 最低標(biāo)準(zhǔn) 普及標(biāo)準(zhǔn) 較高標(biāo) 準(zhǔn) 物業(yè)管理及安防 社區(qū)管理中心 * * * 社區(qū)公共安全防范 閉路電視監(jiān)控 — * * 電子巡更系統(tǒng) — * * 防災(zāi)及應(yīng)急聯(lián)動 — * * 社區(qū)停車場管理 — * * 三表計量（ IC卡或遠(yuǎn)傳） * * * 社區(qū)機(jī)電設(shè)備監(jiān)控 給排水、變配電集中監(jiān)控 — * * 電梯、供暖監(jiān)控 — — * 區(qū)域照明自動控制 — * * 社區(qū)電子廣告牌 * * * ?智能化配套建議（ 1） 86 ?智能化配套建議（ 2） 類別 功能 最低標(biāo)準(zhǔn) 普及標(biāo) 準(zhǔn) 較高標(biāo) 準(zhǔn) 信息通訊服務(wù)與管理 社區(qū)信息服務(wù)平臺 — * * 社區(qū)綜合信息管理 — * * 綜合通信網(wǎng)絡(luò) — — * 住宅智能化 * * * * * * 消防報警系統(tǒng) * * * 家庭電器自動化控制 音頻 * * * 視頻 * * * 數(shù)據(jù) — * * 家庭通信總線接口 — — * 管網(wǎng)鋪設(shè) 根據(jù)功能要求同意設(shè)計、鋪設(shè)管網(wǎng) 按二級功能 按一級功能 按一級功能 87 以上等級按投資成本分為高中低三檔，即最低標(biāo)準(zhǔn)（成本約為 30005000元 /戶）、普及標(biāo)準(zhǔn)（成本約為 60008000元 /戶）、較高標(biāo)準(zhǔn)（成本約為住宅投資額的 1%2%或 10000元 /戶）。 建議本案應(yīng) 提高樓宇的高科技含量 ，但相對比周邊其他高檔公寓，建議項(xiàng)目采用 較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化設(shè)置 。在為業(yè)主提供便利生活、提高物業(yè)管理效率的同時，可大大提高公寓的“ 功能價格比 ” ，使發(fā)展商獲取高科技增值利潤。 88 ?物業(yè)管理服務(wù)建議 提供酒店式“全程影子服務(wù)”管理： A特色服務(wù)（部分為收費(fèi)項(xiàng)目） ? 戶門鑰匙的酒店化管理 住戶可將戶門鑰匙存放于前臺或保安部，在有住戶書面委托函的確認(rèn)下，您的“商務(wù)小秘書”可啟封鑰匙處理家中發(fā)生的緊急情況（如跑水、火險等），也可代客看房、戶內(nèi)清潔、戶內(nèi)修理等，實(shí)現(xiàn)酒店前臺功能。 ? 送餐服務(wù) 餐廳及酒吧將印制精美的菜單、酒單置于房間內(nèi)，住戶在需要時可隨時撥打送餐電話，服務(wù)員會迅速地將所點(diǎn)的菜品或酒水送至房間。 89 ? 入戶清潔 住戶可委托您的“商務(wù)小秘書”指定專職服務(wù)員或小時工進(jìn)行入戶清潔 , 之后有領(lǐng)班或主管進(jìn)行檢查并記錄 , 完全按酒店的標(biāo)準(zhǔn)操作。 ? 總機(jī)服務(wù) 電話總機(jī) 24小時接聽電話，并可提供叫早、約會提醒、留言等服務(wù)。 ? 保險箱服務(wù) 在前臺設(shè)有保險箱，住戶可將貴重物品放在保險箱，以突出管理特色。 ? 醫(yī)療服務(wù) 前臺配備緊急用醫(yī)療箱，以備客戶急用。同時，引入醫(yī)療服務(wù)站提供家庭護(hù)理等工作。 90 B無償服務(wù) ?日常家政服務(wù) 裝飾布置咨詢，介紹保潔員、小時工，代辦電話開戶，代訂牛奶 ，代辦收訂報刊，特快專遞，送郵件上門。 ?醫(yī)療服務(wù) 配備急救箱，急救藥品，生病代為聯(lián)系急救車 。 ?安全服務(wù) 定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況，檢查安防設(shè)施的可靠性，義務(wù)宣傳安全用電常識，宣傳消防知識。 ?商務(wù)、禮儀服務(wù) 代訂火車、機(jī)票，代聯(lián)系攝影、攝像，代購、代送鮮花。 91 C有償服務(wù) (所有配套設(shè)施保修期內(nèi)只收器件成本費(fèi)，免收維修費(fèi) ) ?臨時照顧小孩 （按鐘頭計）； ?拆換電源開關(guān)、插座、電話、電視、數(shù)據(jù)面板； ?貼墻磚、鋪地磚（普通），貼壁紙，墻面重新粉刷； ?安裝空調(diào)架 ，換門鎖，換水龍頭，換水表，木門維修； ?疏通下水管道，修理、更換水閥、各類軟管； ?修理洗臉盆、洗菜盆下水管，馬桶水箱配件，修理窗簾、拉窗等； ?地毯清洗（化纖類），地毯清洗（純毛類）； ?清洗掛毯、地毯，清洗軟包墻面； ?清洗布椅子、布藝沙發(fā)、皮沙發(fā)， 單衛(wèi)生間、廚房清潔； ?室內(nèi)全套保潔，入住前開荒清潔； ?其它清潔服務(wù)，木地板拋光、打蠟，家具（門窗）保潔； ?洗車、車打蠟，鐘點(diǎn)工（ 1小時起計），傳真、復(fù)印、打字 。 92 塔樓定位 商業(yè)裙樓定位 項(xiàng)目整體定位 （二）項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位 確立了項(xiàng)目是塔樓的定位后，那么項(xiàng)目群樓商業(yè)定位將如何定度呢？ 93 （二）項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位 對于項(xiàng)目商業(yè)部分的定位，經(jīng)過我司研究商討后，確定商業(yè)的總體定位為： ? 酒店式服務(wù)公寓配套商業(yè)（集中式商業(yè)）； ? 臨街（商業(yè)）； （ 1）商業(yè)外立面建議 （ 2）商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議 94 （ 1）商場外立面建議 外立面風(fēng)格配合商場的經(jīng)營特性，以時尚、簡潔、炫目的色彩。 多使用 玻璃通透式的外墻 ，令外界可以看見場內(nèi)的經(jīng)營情況，再搭配色彩豐富的廣告畫面給途人強(qiáng)烈的視覺沖擊力。 95 由于項(xiàng)目周邊小環(huán)境對項(xiàng)目支持不多，所以項(xiàng)目 外立面的夜視效果 需要凸顯以表現(xiàn)高檔次。 96 （ 2）商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議 首層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖 特色中餐廳 —— 海鮮（酒樓） 便利店 西餐廳 商務(wù)中心 臨街商鋪 （精品） 97 二層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖 特色中餐廳 —— 海鮮（酒樓） 酒店公寓配套 西餐廳 日用百貨 98 健身 休閑娛樂 沐足 美容纖體 三層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖 99 （ 3）商業(yè)各層業(yè)態(tài)產(chǎn)品面積定制建議 戶型 面積（平米） 品牌組合 特色中餐廳 1000 西餐廳 800 瑪克西姆 臨街精品 500 LV、新秀麗等知名品牌店 便利店 200 日用百貨 500 沐足 400 知名品牌店 健身 500 知名品牌店 美容 500 知名品牌店 休閑娛樂 500 備注：以上面積及品牌組合僅供參考建議； 100 （三）項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 對于項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位，切入酒店式物業(yè)而言，我司劃分為物業(yè)投資者和物業(yè)使用者兩個層面，并進(jìn)行描述： 客戶類型 行為模式 使用心態(tài) 物業(yè)投資者 購買產(chǎn)權(quán) 投資或自住 物業(yè)使用者 使用物業(yè) 租用 101 1. 天津（塘沽及開發(fā)區(qū)）本地具備投資觀念的私企老板階層； 2. 天津知名企業(yè)集體購買； 3. 外地具備投資理念的投資團(tuán)體（山西、河北、東北、北京等地區(qū)）； ?投資物業(yè)者描述： 外籍人士（ 60%）： ?外資及合資的高層管理人員（含技術(shù)顧問，專家等）； ?外資及合資的中層管理人員； ?外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員； 中方人士（ 40%）： ?合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士（含技術(shù)顧問、專家等）； ?中資企業(yè)的高層管理人員； ?私企業(yè)主等； ?使用物業(yè)者描述： 102 銷售周期 銷售面積任務(wù) 銷售面積㎡ 單價 銷售額 認(rèn)購期 儲備客戶 開盤期 40% 9000元 /㎡ 強(qiáng)銷期 30% 10670元 /㎡ 尾盤期 30% 10670元 /㎡ 備注 酒店的銷售面積按 ㎡，均價 1萬 /㎡ 計算； （四）項(xiàng)目銷售周期及資金回收 103 1. 將項(xiàng)目設(shè)定為投資產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)快速銷售的有效途徑，也只有 突出其投資價值 才能支持 10000元以上的均價。而投資產(chǎn)品就應(yīng)設(shè)定有吸引力的 投資回報、信用擔(dān)保、經(jīng)營管理保障 ，而帶租約銷售是對投資回報的充分保障，能有效增強(qiáng)投資信心。 2. 國內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品投資 “ 問題 ” 案例不少，投資者對其 投資風(fēng)險、穩(wěn)定性 有不同程度的顧慮， 只有在充分保障投資回報、提供信用擔(dān)保并有品牌經(jīng)營管理公司的參與方可贏得投資市場。 同時也是縮短銷售周期的有效手段，在國內(nèi)，不能承諾投資回報而使銷售受阻、銷售周期延長的案例屢見不鮮。 3. 酒店式公寓的 經(jīng)營管理水平、服務(wù)檔次 是維持其保值增值的必要條件，也是推廣中 樹立高端形象 的要求，因此酒店式公寓 部分產(chǎn)權(quán)出售但統(tǒng)一經(jīng)營管理 ，是項(xiàng)目價值最大化的保障，分散經(jīng)營將不利于形象建立、銷售推進(jìn)。而 統(tǒng)一經(jīng)營的前提就是能向投資客提供固定的投資回報。 （五）項(xiàng)目銷售策略建議 420層帶租約 (回報 )銷售，回報率 810%（依據(jù)其包租年限有所區(qū)別） ,2128層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，投資人或住或租，但其售價略高于包租部分的物業(yè)。基于以下原因提出該策略： 104 THE END 謝謝！