【正文】 表容量 10A、每戶用電負荷 10KW以上 ， 照明、插座、空調(diào)分設(shè)回路。對于高品質(zhì)生活要求的高端客戶群及外籍客戶來講，更是體貼周到，有利健康；并建議酒店式公寓部分提供 24小時管道熱水 ,提升物業(yè)的服務(wù)檔次。 采用一類防火建筑技術(shù)，設(shè)報警控制器、聯(lián)動控制臺、 CRT顯示器、消防專用電話、對講錄音、消防廣播，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到位，自動消防、自動報警。為業(yè)主提供高品質(zhì)舒適方便的生活。 65 ?CEO商務(wù)官邸把 酒店式服務(wù)公寓與商務(wù) 文化的高度復(fù)合，這種復(fù)合聚集在企業(yè)的靈魂人物 —— CEO身上； ?CEO商務(wù)官邸打造的理念及產(chǎn)品建議： ① 辦公室；（下層） ② 私人書房（下層） ③ 大型會議室； 下層 ,可召開股東會議或企業(yè)年會 ④ 健身房；（上層） ⑤ 一或二居室的休息房；（上層） ⑥ 休閑娛樂功能房（上層） ?CEO商務(wù)官邸 產(chǎn)品功能 劃分 如下： ?CEO商務(wù)官邸具備 居家、生活、辦公、商務(wù) 等多種元素的特質(zhì)及功能，也是 個性化 很強的表現(xiàn)載體； 66 項目建筑元素細則建議 對于項目的建筑元素建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述： （ 1）項目設(shè)施設(shè)備建議； （ 2）項目外部整體裝修建議； （ 3）項目室內(nèi)各局部裝修建議； （ 4）項目室內(nèi)裝修造價建議； （ 5）項目軟件服務(wù)建議； 67 （ 1）項目設(shè)施設(shè)備建議 對于項目的設(shè)施設(shè)備等硬件指標的建議，我司主要從分為以下幾個方面： ?電梯系統(tǒng)； ?供暖及空調(diào)系統(tǒng)； ?消防系統(tǒng)； ?供水、供電、供氣系統(tǒng)； 68 ? 周邊區(qū)域同類物業(yè)中電梯品牌的選擇上日本東芝電梯 等的； ? 考慮到本項目的市場定位及目標客群定位，電梯的安裝成本、日常運營費用等諸多因素，同時為更為有效地提升公寓的品質(zhì)，顯示住戶的尊貴，建議配備 24小時運行的知名品牌的高檔電梯（采用中外合資產(chǎn)品）； ? 數(shù)量建議采用四部。 62 410層 1128層 2930層 單層 套數(shù) 合計 410層 20套 140套 1128層 18套 324套 2930層 CEO 商務(wù)官邸 合計 464套 ?項目戶型配比立體描述 63 410層單層平面圖 （ 18套） 1128層單層平面圖 （ 18套） 6套 （標間） 1套（ 2居） 電梯間 1套（ 3居） 1套（ 2居） 6套 （標間） 1套（ 3居） 1套（ 3居） 1套（ 3居） 5套（ 1居） 6套（ 1居） 電梯間 1套（ 2居） 1套（ 3居） 2套（ 2居） 1套（ 2居） 1套（ 2居） 1套（ 3居） 備注：項目平面分布圖僅供參考建議。 51 項目包租與不包租比例建議 在此，首先理清一些情況： 本項目酒店式公寓是實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則，基于這一原則， ?對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，有項目開發(fā)商和買主兩種載體； ?對于物業(yè)經(jīng)營權(quán)，載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司； 包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)上并沒有明顯的區(qū)別； 只是在項目的銷售過程中，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)進行銷售，是對買主實行包租與不包租兩種銷售方式而已； 由于市場變化性很強，硬性地量化定制項目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則： 52 不包租 包租 不包租 包租 物業(yè)名稱 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 規(guī)模比例 31% 69% 規(guī)模 144套 320套 物業(yè)層數(shù) 上層 下層 投資方式 固定年回報 使用功能 業(yè)主自住或出租 酒店管理機構(gòu)負責(zé) 物業(yè)費收費 收費 產(chǎn)權(quán)出售 出售 出售 產(chǎn)品及服務(wù) 一樣 一樣 圖示： 項目的規(guī)模比例可視市場情況的變化做 10%浮動的調(diào)整。 47 項目經(jīng)營規(guī)模建議 在目前的情況下，確定項目的經(jīng)營規(guī)模，需考慮以下幾個方面的因素： ； ； 30層； ； 48 ； 對于項經(jīng)營規(guī)模的定位，先參照一下區(qū)域類比項目： 名稱 總建筑面積 客房數(shù)量 泰達國際酒店 31000㎡ 231套 美華大廈 54500㎡ 229套 奧城酒店式公寓 40000㎡ 864套 快捷假日酒店 297套 國貿(mào)世紀公寓（北京） 420套 麗苑公寓 （北京） 199套 嘉里公寓 （北京） 195套 大區(qū)域可參考的項目經(jīng)營規(guī)模較小，一般控制在 450套以下 。緊急出口標識清楚醒目，位置合理。 公共區(qū)域 a. 有足夠的停車場； b. 3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有服務(wù)電梯； c. 有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿； d. 各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間； e. 有商店，出售旅行日常用品、旅游紀念品、工藝品等商品； f. 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報、傳真、復(fù)印、打字、國際長途電話和電腦出租等服務(wù)； g. 代購交通、影劇、參觀等票務(wù)； h. 提供市內(nèi)觀光服務(wù)； i. 主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； j. 有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。有干貨倉庫并及時清理過期食品； f. 洗碗間位置合理； g. 有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉，排污設(shè)施（地槽、抽油煙機和排風(fēng)口等）保持清潔通暢； h. 廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進出分開、自動閉合的彈簧門； i. 采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲害措施。 廚房 a. 位置合理、布局科學(xué)，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉； b. 墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽、有吊頂； c. 冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。能提供自助早餐、西式正餐； c. 有宴會單間或小宴會廳。送餐菜式品種不少于 8種，飲料品種不少于 4種，甜食品種不少于 4種，有可掛置門外的送餐牌； z. 提供擦鞋服務(wù)。有服務(wù)指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報刊； q. 客房、衛(wèi)生間每天全面整理 1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補充齊全，并應(yīng)客人要求隨時進房清掃整理，補充客用品和消耗品； r. 床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被襯等）及衛(wèi)生間針織用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適； s. 提供開夜床服務(wù)，放置晚安致意品； t. 24小時提供冷熱飲用水及冰塊，并免費提供茶葉或咖啡； u. 客房內(nèi)設(shè)微型酒吧 (包括小冰箱 )，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價目單； v. 提供留言及叫醒服務(wù)； w. 客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)； x. 提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及縫補服務(wù)，可在 24小時內(nèi)交還客人。備有頻道指示說明；播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定。并備有電話使用說明和所在地主要電話指南； g. 提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。配有吹風(fēng)機。有良好的低噪音排風(fēng)系統(tǒng)，溫濕度與客房適宜。采取有效的防滑措施。顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明； e. 有衛(wèi)生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺 (配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸并帶淋浴噴頭（有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭），配有浴簾。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。有小件行李存放處； n. 有管理人員 24小時在崗值班； o. 設(shè)大堂經(jīng)理， 18小時在崗服務(wù)； p. 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所； q. 提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)； r. 門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。 四星級酒店標準 42 前廳 a. 面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)； b. 氣氛豪華，風(fēng)格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足； c. 有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺； d. 總服務(wù)臺各區(qū)段有中英文標志，接待人員 24小時提供接待、問詢和結(jié)帳服務(wù)； e. 提供留言服務(wù)； f. 提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù) (商品除外 )； g. 提供信用卡結(jié)算服務(wù)； h. 18小時提供外幣兌換服務(wù)； i. 提供飯店服務(wù)項目宣傳品、客房價目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國主要旅游景點介紹、主要交通工具時刻表及相應(yīng)報刊； j. 24小時接受客房預(yù)訂； k. 有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。 各種指示用和服務(wù)用文字至少用規(guī)范的中英文同時表示。 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護良好，無噪音，達到整潔、衛(wèi)生和有效。 有與本星級相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。 指示用標志清晰、實用，公共信息圖形符號符合 GB/GB/。這一點，是 酒店式公寓生命力的所在 ，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心因素； 39 ?項目塔樓定位綜合建議 對于項目產(chǎn)品定位的綜合建議，我司按照以下的層面進行逐一的建議： 項目經(jīng)營檔次建議； 項目經(jīng)營規(guī)模建議； 項目包租與不包租比例建議； 項目戶型配比建議； 項