【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率 ：華銀大廈自 2022年 10月交付使用，大部分購(gòu)買(mǎi)者選擇了在此辦公，因此項(xiàng)目的入住率較高?？蛻羟闆r ：以 省外科技型企業(yè)在武漢的分公司、辦事處為主，省內(nèi)企業(yè)也占一定比重。租金 ： 4045元 /平方米左右物業(yè)管理費(fèi) ： /平方米合富輝煌 174。房地產(chǎn)?該區(qū)域間要建的寫(xiě)字樓包括：?工行廣場(chǎng)、曼哈頓、武漢保利文化廣場(chǎng)等?其中，工行廣場(chǎng) 11萬(wàn)平方米保利文化廣場(chǎng) ?該區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量很大?由于寫(xiě)字樓需要建成后才能招租，所以在時(shí)間上可以錯(cuò)開(kāi)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)合富輝煌 174。房地產(chǎn)?武昌缺乏真正的高檔寫(xiě)字樓?中商廣場(chǎng)建筑形象不錯(cuò)，但內(nèi)部設(shè)施較差，營(yíng)銷(xiāo)水平和管理水平不高?世紀(jì)廣場(chǎng)面積較小，由于一小戶型出售，所以入住企業(yè)層次不高?華銀大廈是目前經(jīng)營(yíng)比較好的一個(gè)，位置很好，但從內(nèi)部設(shè)施、入住企業(yè)、寫(xiě)字樓形象等方面評(píng)價(jià)算不上高檔寫(xiě)字樓?入住率的分析?該區(qū)域的寫(xiě)字樓主要為中低檔寫(xiě)字樓入住率普遍不錯(cuò)?華銀大廈和世紀(jì)廣場(chǎng)由于銷(xiāo)售的原因入住企業(yè)層次不高，目前華銀入住率較高，而中南商貿(mào)圈入住企業(yè)層次較高的是中商廣場(chǎng)，入住率不高；企業(yè)層次高主要原因是高層次企業(yè)選擇余地很小，銷(xiāo)售率低是自身素質(zhì)不高、管理水平低、售價(jià)貴、投資價(jià)值不高。? 客戶分析?武昌相對(duì)寫(xiě)字樓的客戶主要為省外企業(yè)駐漢機(jī)構(gòu)為主和省內(nèi)知名企業(yè)駐漢機(jī)構(gòu)，行業(yè)以科技、大型生產(chǎn)企業(yè)為主?一方面與武昌科教和科技產(chǎn)業(yè)特征相關(guān)，同時(shí)也不否認(rèn)武昌寫(xiě)字樓的檔次弱于漢口武昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)武昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)合富輝煌 174。房地產(chǎn)漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析合富輝煌 174。房地產(chǎn) 建設(shè)大道為金融主題商務(wù)區(qū)， 作為 CBD中心區(qū)域，其甲級(jí)寫(xiě)字樓成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點(diǎn)。該地區(qū)寫(xiě)字樓租金一直保持在較高水平且穩(wěn)步上揚(yáng)，平均入住率達(dá)到85％以上，由于多隸屬銀行機(jī)構(gòu)，一般只租不售。解放大道武廣商務(wù)圈寫(xiě)字樓主要入住客戶為商貿(mào)型企業(yè)、廣告公司等，其租賃水平多在 40元 /平方米以下，物業(yè)管理費(fèi)用在 12元 /平方米左右。產(chǎn)品一般租售并舉，在銷(xiāo)售帶動(dòng)下一般入住率在 70%以上。招銀招銀 大廈大廈 新世界國(guó)貿(mào)大廈新世界國(guó)貿(mào)大廈建銀大廈建銀大廈良友大廈良友大廈武漢廣場(chǎng)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)大廈世貿(mào)大廈長(zhǎng)江證券大廈長(zhǎng)江證券大廈信合大廈信合大廈瑞通大廈瑞通大廈武漢商業(yè)銀行廣場(chǎng)武漢商業(yè)銀行廣場(chǎng)泰合泰合 廣場(chǎng)廣場(chǎng)合富輝煌 174。房地產(chǎn)物 業(yè) 名稱 招 銀大廈建 銀大廈瑞通大廈信合大廈武 漢 商 業(yè)銀 行廣 場(chǎng)長(zhǎng) 江證 券大廈良友大廈國(guó) 貿(mào)大廈主流租價(jià) 5060 6080 6575 4853 7080 5060 3135 4555物 業(yè) 管理 費(fèi) 20 12 12 12 20 11 20入住率 95% 93% 80% 95% 90% 100% 65% /建設(shè)大道寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況建設(shè)大道寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況216。該區(qū)域?qū)懽謽浅鲎馇闆r良好，以上各物業(yè)的出租率均達(dá)到 60%以上，充分證實(shí)了武漢市目前高檔寫(xiě)字樓物業(yè)租賃需求較為旺盛。216。對(duì)比租金表可看出，在武漢中端寫(xiě)字樓消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛的同時(shí)，價(jià)格相對(duì)較高的高檔寫(xiě)字樓同樣有著較高的出租率，這說(shuō)明企業(yè)愿意承受較高的租金以進(jìn)駐品質(zhì)較高的物業(yè)，提升企業(yè)形象。 合富輝煌 174。房地產(chǎn)物 業(yè) 名稱 主要客 戶招 銀 大廈 平安保 險(xiǎn) 、廣 東 美的集 團(tuán) 、貓人服 飾建 銀 大廈 華為 科技、新 華 人壽、西 門(mén) 子、王家墩中央商 務(wù) 區(qū)、湖北圣 澤信合大廈 新能 實(shí)業(yè) 、多思英 語(yǔ) 、武 漢電視 臺(tái)、 銀聯(lián) 、中國(guó)煙草武 漢 商 業(yè)銀行廣 場(chǎng)生命人壽瑞通大廈 太平洋保 險(xiǎn) 、盛唐房地 產(chǎn) 、耀江房地 產(chǎn)長(zhǎng) 江 證 券大廈 東風(fēng) 雪 鐵龍 、天安保 險(xiǎn)良友大廈 美 爾 雅、湖北糧油建設(shè)大道寫(xiě)字樓入住客源較為集中，銀行、保險(xiǎn)、外企在漢機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在漢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、以及對(duì)形象要求較高的投資、咨詢、廣告、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)。 合富輝煌 174。房地產(chǎn)物 業(yè) 名稱 武 漢 廣 場(chǎng) 世 貿(mào) 廣 場(chǎng) 泰合 廣 場(chǎng)主流租價(jià) 3035（以前） 43 40物 業(yè) 管理 費(fèi) 13 12 （中央空 調(diào)單 獨(dú)計(jì) 算）入住率 55%（原） 80% 90%解放大道寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)狀況解放大道寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)狀況 216。解放大道寫(xiě)字樓租金水平處于 30元 43/平方米 ，世貿(mào)廣場(chǎng)租賃價(jià)格最高者為 43元 /平方米；物業(yè)管理費(fèi)用集中在 /平方米。216。該區(qū)域?qū)懽謽浅鲎馇闆r良好。另，近期武漢廣場(chǎng)寫(xiě)字樓重新包裝銷(xiāo)售，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)該項(xiàng)目將全部銷(xiāo)售回籠資金。216。該區(qū)域入住客源較為集中，以生產(chǎn)企業(yè)駐漢機(jī)構(gòu)、廣告、代理等服務(wù)性質(zhì)的公司為主。 合富輝煌 174。房地產(chǎn)新世界大廈新世界大廈216。致力打造漢口最好的寫(xiě)字樓216。寫(xiě)字樓總面積 10萬(wàn)平方米216。目前推出 10000平方米招租，租金 50元 /平方米，管理費(fèi) 20元 /平方米216。招租客戶以海外公司為主，目前已成功租賃 7000平方米216。銷(xiāo)售價(jià)格 12022元 /平方米，銷(xiāo)售條件至少半層，由于完全沒(méi)有投資價(jià)值，目前缺乏成交紀(jì)錄，公司的意圖就是賣(mài)不出去干脆目前不賣(mài)，塑造高檔的形象合富輝煌 174。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析小結(jié) 216。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售需求不強(qiáng)，每年的成交量不大216。寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售以中低檔為主，高檔寫(xiě)字樓銷(xiāo)售率不高216。武昌目前最高的寫(xiě)字樓市中商大廈，以租賃為主，但入住率不高，而漢口高檔寫(xiě)字樓較多，入住率普遍較高，說(shuō)明租賃市場(chǎng)有較高的承接力，而武昌目前高檔寫(xiě)字樓存在機(jī)會(huì)。216。對(duì)高檔寫(xiě)字樓而言，解決好租賃和銷(xiāo)售的關(guān)系、短期回報(bào)和長(zhǎng)期的回報(bào)的問(wèn)題是關(guān)鍵，視發(fā)展商的資金回籠的要求，在高形象下如何實(shí)現(xiàn)短期銷(xiāo)售是關(guān)鍵合富輝煌 174。房地產(chǎn)發(fā)展定位發(fā)展定位? 甲級(jí)寫(xiě)字樓 ，填補(bǔ)武昌區(qū)空白。? 目標(biāo)客戶定位：在武昌特色的中商廣場(chǎng)特征客戶基礎(chǔ)上拓展、吸引漢口高檔寫(xiě)字樓特征客戶– 按區(qū)域劃分目標(biāo)客戶? 核心客戶 —— 省外企業(yè)駐武漢分支機(jī)構(gòu)；? 拓展客戶 —— 外資企業(yè)駐武漢分支機(jī)構(gòu)； 武漢本地企業(yè)。– 按行業(yè)劃分目標(biāo)客戶? 金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)? 大型制造業(yè)企業(yè)? 高科技行業(yè)? 律師樓、會(huì)計(jì)師樓? 咨詢、顧問(wèn)行業(yè)– 按公司發(fā)展期劃分目標(biāo)客戶（創(chuàng)業(yè)期、成長(zhǎng)期、成熟期）? 國(guó)、內(nèi)外知名公司、本地成熟公司合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 戶型面積：– 從武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓的調(diào)查結(jié)果分析，除少數(shù)租戶使用面積較大外，其余大部分為 200平方米以下，也即大部分外資、省外企業(yè)、本地企業(yè)均租用面積較小合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 租金水平– 租金設(shè)定? 租金設(shè)定 4550元 /平方米– 租金設(shè)定依據(jù)? 通過(guò)市場(chǎng)比較設(shè)定，參照項(xiàng)目新世界大廈、華銀廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)? 依據(jù)項(xiàng)目定位設(shè)定 —— 武昌頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓? 管理費(fèi)用– 管理費(fèi)設(shè)定? 管理費(fèi) /平方米合富輝煌 174。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略? 項(xiàng)目形象– 塑造武昌頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的形象? 租售策略– 先租后售– 分層、分期、分批推出招租、銷(xiāo)售，由低層開(kāi)始，便于管理及降低營(yíng)運(yùn)成本– 根據(jù)租戶的特征實(shí)施項(xiàng)目銷(xiāo)售，在不影響形象的前提下，以高形象帶動(dòng)租戶的銷(xiāo)售? 招租、銷(xiāo)售渠道– 國(guó)資局– 外資辦– 工商局– 武漢主要產(chǎn)業(yè)的知名公司、行業(yè)協(xié)會(huì)等– 周邊高端寫(xiě)字樓，中商大廈、華銀大廈等合富輝煌 174。房地產(chǎn)商業(yè)篇商業(yè)篇市場(chǎng)研究發(fā)展定位功能布局營(yíng)銷(xiāo)策略合富輝煌 174。房地產(chǎn)武商商圈漢正街商圈鐘家村商圈中南商圈市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究合富輝煌 174。房地產(chǎn)漢口、武昌、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)自成體系，區(qū)域商業(yè)中心分別有 武商商業(yè)中心 和 漢正街商圈 、 中南商圈 、 鐘家村商圈 。中南商圈 是武昌商業(yè)中心，走中高檔線路，是武漢僅次于武商商圈的中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，目前重點(diǎn)輻射武昌片區(qū)，目前有 中商廣場(chǎng)，中南商場(chǎng)、世紀(jì)中商已開(kāi)業(yè)，其武昌商業(yè)中心的位置將得以鞏固。武商商圈 由武漢廣場(chǎng)，世貿(mào)廣場(chǎng)和 SOGO構(gòu)成，為武漢中高檔消費(fèi)場(chǎng)所， 96年以來(lái)營(yíng)業(yè)額在全國(guó)排名前列，是武漢最具號(hào)召力的中高檔購(gòu)物場(chǎng)所，重點(diǎn)覆蓋漢口、漢陽(yáng)片區(qū)和武昌部分片區(qū)。漢正街商圈