【正文】 白玫瑰酒店為典型四星商務酒店，經營的非常好v 湖北麗江飯店為旅游酒店，經營狀況不好v 管理模式v 五月花和白玫瑰是引進專業(yè)酒店管理公司管理，星級高，經營好。新大地酒店新大地酒店合富輝煌 174。　配套及硬件中南花園 飯店 擁有各類客房 248（套）間。綜合評價216。216。合富輝煌 174。價格：豪華套房 2110元 /天，會議價 900元 /天；行政雙房市價 1481，會議價 688元，商務套房門市價 1711元，會議價 688；豪華雙床間門市價 1251，會議價 428元含 12份中西式自助餐 50元， 總體評價：地理位置較為優(yōu)越，內部設置較好，因此對于商務、海外旅游客戶有較強的吸引力，內部休閑、娛樂、餐飲配套設施較為齊備，具有較高的市場知名度與美譽度。房地產特色酒吧類相關特色零售類以上品牌僅供參考玩具童裝合富輝煌 174。? 裙樓商場部分一定要設置自動扶梯，解決裙樓各部分的垂直交通問題，否則 2層以上各層難以經營。房地產? 項目優(yōu)勢?位置很好足以輻射整個武昌?周邊寫字樓、酒店、金融機構林立?周邊政府機構、著名高校很多?周邊企事業(yè)單位，居民消費力很強?區(qū)域形象很高?道路和交通便捷 ?武昌缺乏高檔精品商場? 僅僅依托傳統武昌商業(yè)中心，可吸引部分人流? 項目本身就是人流的聚集地? 項目規(guī)模適中，每層面積 4000多平方米，總建筑面積 40000多平方米，有足夠的吸引力。分析原因? 一、不可否認廣場的分隔，阻隔了人流? 二、定位問題，在人流量極多的中心商圈，還是以大眾消費為目標定位，而 SOGO定位較高，浪費了地段優(yōu)勢和自然聚集的人流? 三、考慮到規(guī)模和人流量不及武廣、世貿，但也不能回避正面競爭，為找差異而浪費最大的資源? 四、在相同層面的檔次基礎上，發(fā)掘經營的差異化。漢正街商圈 形成時間久遠，主要是專業(yè)市場為主，批零兼營，主營中低檔產品，輻射整個華中片區(qū)。房地產 ? 戶型面積：– 從武漢甲級寫字樓的調查結果分析，除少數租戶使用面積較大外，其余大部分為 200平方米以下，也即大部分外資、省外企業(yè)、本地企業(yè)均租用面積較小合富輝煌 174。寫字樓市場的銷售需求不強，每年的成交量不大216。新世界大廈新世界大廈216。解放大道寫字樓租金水平處于 30元 43/平方米 ，世貿廣場租賃價格最高者為 43元 /平方米；物業(yè)管理費用集中在 /平方米。216。房地產 建設大道為金融主題商務區(qū)， 作為 CBD中心區(qū)域，其甲級寫字樓成為海內外知名企業(yè)選擇的焦點。?戶型設置：低層小面積，高層大面積?目標客戶：主要為中小企業(yè)、投資客?銷售狀況：經過 1年多的銷售，目前銷售率突破 80%，銷售價格 5800元 /平方米。房地產主要賣點： 武昌一高樓 /外部形象好 /位于武昌 CBD中心 /硬件設施到位 /開發(fā)商實力雄厚 主要問題點：人流嘈雜、大堂、公共部分設施陳舊，公共通道狹窄，內部感覺和建筑外很不協調，體現不出項目高檔寫字樓的形象；車行受限制，交通不方便。物 業(yè)名稱中南廣 場世 紀廣 場華銀大廈偉鵬大廈金穗大廈 江天大廈思特大廈亞貿 大廈主流租金40 4045 4045 2832 25（商住樓）26 2628 A座 38B座 25物 業(yè)管理 費 12 租金已含 4 租售率 60% 80% 95% 85% 90% 85% 65% A座 55%B座 95%注 備 租 賃為 主銷 售代租前期銷 售前期銷 售前期 銷 售，定向開 發(fā)前期銷 售前期 銷 售后期租 為 主中南商貿圈寫字樓經營狀況中南商貿圈寫字樓經營狀況216。漢口寫字樓市場中山大道江漢路商務圈由于規(guī)劃、車行等限制逐漸趨于沒落，研究價值相對較小。 1999 2022 2022 2022 2022武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 橋口區(qū) 江漢區(qū) 江岸區(qū) 寫字樓銷售情況寫字樓銷售情況03年武昌銷售總量 ，市場規(guī)模很小本項目寫字樓的總量約 ，銷售壓力極大（未含住宅性質的寫字樓用房）合富輝煌 174。?寫字樓年成交量基本都在 10萬平方米以內， 03年全市銷售量。? 在商業(yè)樓層寫字樓電梯間是不開口的，商業(yè)和辦公相互獨立。房地產? 調整后各部分面積– 寫字樓部分： 62045 M2? 主樓（ 9~45）： 62045 M2– 酒店（商務公寓）客房部分： 13254 M2? 付樓（ 5~18）： 13254 M2– 商業(yè)物業(yè)及酒店配套部分： 41370 M2? 主樓 （ 1~8）： 13415 M2? 裙樓 （ 1~6）： 15190 M2? 附樓（ 1~4）： 5551 M2? 地下室（ 1）： 7214 M2– 地下室： 21641 M2? 地下室（ 2)： 10821 M2? 地下室（ 2)： 10821 M2– 合計： 138310 M2? 地上： 109455 M2? 地下： 28855 M2合富輝煌 174。房地產? 技術經濟指標 – 規(guī)劃總用地面積： 13665 M2– 總建筑面積： 109455 M2– 其中：? 主樓： 75460 M2? 裙樓： 15190 M2? 付樓： 18805 M2– 容積率： – 建筑密度： 39%– 停車位：? 地上： 18? 地下： 640合富輝煌 174。房地產地塊分析地塊分析? 道路條件：– 武珞路、中南路、附加坡一路? 交通條件– 公共交通便捷 ? 由于由于有 30多路公共線路到達本項目? 良好的公交通達性，使本項目有會聚人流的先天條件。房地產初步調查內容初步調查內容? 寫字樓? 武漢寫字樓總體市場的銷售和租賃資訊；? 初步調查了武昌中南商務中心寫字樓和漢口建設大道、解放大道寫字樓的經營狀況；? 與目前正從事武漢著名寫字樓策劃租賃的業(yè)內人士進行了溝通和交流；? 與武漢高檔寫字樓物業(yè)管理公司的高層進行了溝通和交流。房地產京漢科技大廈京漢科技大廈 初步定位思路初步定位思路（ 2022年 01月 15日）合富輝煌 174。合富輝煌 174。房地產? 環(huán)境分析– 北面：? 臨武珞路、正對中南路、位置非常搶眼? 武珞路對面的整體環(huán)境較好? 位置、整體環(huán)境和地標式的建筑體量已經樹立了項目高檔次的形象– 西：? 臨新建的項目，整體環(huán)境提升空間很大– 南：? 原有的建筑群和擬新建的煤炭院的住宅，整體環(huán)境一般– 東：? 臨附加坡一路，現狀形象較差，目前正在整修，整修后的道路形象將有所改善；? 由于從中南路和街道口方向到達本項目，車行交通狀況和兩邊形象對項目有一定的影響 ；? 紫陽東路道路條件不錯，道路形象較差? 附加坡一路，整修后道路條件將得到改善，但整體環(huán)境提升的空間有限? 進入的形象對朝附加坡一路開口的酒店 (或商務公寓）的定位和經營是有一定影響的，高檔酒店對形象的要求是比較高的合富輝煌 174。房地產? 物業(yè)分析– 由于主樓、裙樓不是一次性設計的，所以目前主樓和裙樓層高不一致。– 酒店客房（商務公寓）? 面積 13254平方米，量不大，無論是做酒店和商務公寓，100%銷售是開發(fā)考慮的前提。房地產? 項目有較好的先天條件和自身素質，具備了成功運作的前提? 項目也有一些不足，包括交通等外部條件和層高不一等自身因素，但都可以通過一些辦法解決而且必須解決? 項目開發(fā)門檻較高，在市場、產品、營銷、資金運作等方面度需要做很多的研究，找到很好的運作模式和各方面的操作策略? 商業(yè)物業(yè)和裙樓部分是項目的成功的關鍵項目分析結論項目分析結論合富輝煌 174。房地產價格走勢價格走勢寫字樓售價從 01年二季度開始持續(xù)長，但低于住宅價格增幅。房地產武昌漢陽漢口項目貿易商務圈金融商務圈武 廣，世貿、泰合為代表廣告公司、商貿代理公司等為主的寫字樓。房地產武昌寫字樓市場分析武昌寫字樓市場分析合富輝煌 174。該區(qū)域寫字樓物業(yè)管理費有中央空調約 12元 /平方米；216。合富輝煌 174。戶型面積 ： － ，銷售價格 ： 3830－ 4930元／平方米左右，入住率 ：華銀大廈自 2022年 10月交付使用，大部分