【正文】 樓 、新增的裙樓、新增的附樓和擴(kuò)大的地下室組成– 主樓的主要功能為寫字樓– 裙樓的主要功能為商業(yè)物業(yè)– 附樓的主要功能為酒店（或商務(wù)公寓、住宅等）? 項目特點(diǎn)– 規(guī)模很大– 功能綜合– 位置顯赫、形象醒目、極具氣勢、建成后自然成為武昌地標(biāo)合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 環(huán)境分析– 北面：? 臨武珞路、正對中南路、位置非常搶眼? 武珞路對面的整體環(huán)境較好? 位置、整體環(huán)境和地標(biāo)式的建筑體量已經(jīng)樹立了項目高檔次的形象– 西：? 臨新建的項目，整體環(huán)境提升空間很大– 南：? 原有的建筑群和擬新建的煤炭院的住宅，整體環(huán)境一般– 東：? 臨附加坡一路，現(xiàn)狀形象較差，目前正在整修，整修后的道路形象將有所改善；? 由于從中南路和街道口方向到達(dá)本項目，車行交通狀況和兩邊形象對項目有一定的影響 ；? 紫陽東路道路條件不錯，道路形象較差? 附加坡一路，整修后道路條件將得到改善，但整體環(huán)境提升的空間有限? 進(jìn)入的形象對朝附加坡一路開口的酒店 (或商務(wù)公寓）的定位和經(jīng)營是有一定影響的，高檔酒店對形象的要求是比較高的合富輝煌 174。房地產(chǎn)區(qū)位價值區(qū)位價值? 區(qū)域中心：地處中南商貿(mào)圈 ，位于中南商貿(mào)圈的起點(diǎn)和龍頭位置，是武昌區(qū)的中心? 周邊資源豐富：– 商 業(yè)：中商廣場、中南商場、世紀(jì)中商等– 寫 字 樓：中商廣場寫字樓、世紀(jì)廣場、省建行寫字樓、華銀大廈等– 酒 店：五月花酒店、白玫瑰酒店、洪山賓館、湖北賓館等– 行政機(jī)構(gòu)：省委、省政府及其他非市屬行政機(jī)構(gòu)? 輻射區(qū)域資源：– 武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、中科院武漢分院等為背景的科技教育區(qū)– 武漢光谷科技產(chǎn)業(yè)區(qū)– 金融機(jī)構(gòu)：人民銀行武漢分行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、光大銀行等為主的湖北省金融區(qū)– 周邊有大量的居住區(qū)和居住人口? 區(qū)域價值極高合富輝煌 174。合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步工作重點(diǎn)初步工作重點(diǎn)市場定位市場定位———— 初步結(jié)論初步結(jié)論項目定位項目定位合富輝煌 174。房地產(chǎn)京漢科技大廈京漢科技大廈 初步定位思路初步定位思路（ 2022年 01月 15日）合富輝煌 174。房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn)如果按行業(yè)分應(yīng)為：– 產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓– SHOPPING MALL、 購物中心– 主題商業(yè)街– 物流及專業(yè)市場– 社區(qū)商業(yè)的綜合體合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步調(diào)查內(nèi)容初步調(diào)查內(nèi)容? 寫字樓? 武漢寫字樓總體市場的銷售和租賃資訊；? 初步調(diào)查了武昌中南商務(wù)中心寫字樓和漢口建設(shè)大道、解放大道寫字樓的經(jīng)營狀況；? 與目前正從事武漢著名寫字樓策劃租賃的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了溝通和交流；? 與武漢高檔寫字樓物業(yè)管理公司的高層進(jìn)行了溝通和交流。房地產(chǎn)初步工作思路初步工作思路SWOT 分析發(fā)展定位寫字樓定位功能設(shè)置酒店定位商業(yè)定位項目分析 寫字樓市場 商業(yè)市場 酒店市場發(fā)展策略合富輝煌 174。房地產(chǎn)地塊分析地塊分析? 道路條件：– 武珞路、中南路、附加坡一路? 交通條件– 公共交通便捷 ? 由于由于有 30多路公共線路到達(dá)本項目? 良好的公交通達(dá)性，使本項目有會聚人流的先天條件。房地產(chǎn)? 地塊分析結(jié)論– 影響立交設(shè)計和審批部門，在立交設(shè)計中，盡可能改善從中南路和街道口方向到達(dá)項目的車行交通條件 – 目前的設(shè)計項目門前有大的廣場，設(shè)法影響公交部門，在公交?？奎c(diǎn)的設(shè)置上，使項目廣場能成為公交匯聚人流的聚居場所，對項目裙房的商業(yè)價值提升很大，對裙房物業(yè)的招商、銷售、經(jīng)營有很大的幫助– 在今后的運(yùn)營中從中南路和街道口方向到達(dá)本項目的車行線路盡可能引導(dǎo)從大東門方向繞道，尤其是酒店客人避免從紫陽東路進(jìn)入，影響項目的形象。房地產(chǎn)? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) – 規(guī)劃總用地面積： 13665 M2– 總建筑面積： 109455 M2– 其中：? 主樓： 75460 M2? 裙樓： 15190 M2? 付樓： 18805 M2– 容積率： – 建筑密度： 39%– 停車位：? 地上： 18? 地下： 640合富輝煌 174。– 層高的不一致，把主樓和裙樓分成三個部分，這樣就出現(xiàn)很多問題? 裙樓高度以下部分樓層分割的很零碎，裙樓東、西各 1000多平方米、主樓 1000多平方米? 如果功能不能統(tǒng)一考慮，每一塊就需要互相獨(dú)立，如寫字樓和商業(yè)，否則人流混雜，難以管理和經(jīng)營? 如果功能劃清，互相獨(dú)立則規(guī)模太小，很難形成商業(yè)氣氛? 規(guī)模太小又出現(xiàn)垂直交通問題，如果不解決垂直交通問題（自動扶梯）高樓層部分根本無法經(jīng)營，如果解決垂直交通問題，又規(guī)模太小很不經(jīng)濟(jì)合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 調(diào)整后各部分面積– 寫字樓部分： 62045 M2? 主樓（ 9~45）： 62045 M2– 酒店（商務(wù)公寓）客房部分： 13254 M2? 付樓（ 5~18）： 13254 M2– 商業(yè)物業(yè)及酒店配套部分： 41370 M2? 主樓 （ 1~8）： 13415 M2? 裙樓 （ 1~6）： 15190 M2? 附樓（ 1~4）： 5551 M2? 地下室（ 1）： 7214 M2– 地下室： 21641 M2? 地下室（ 2)： 10821 M2? 地下室（ 2)： 10821 M2– 合計： 138310 M2? 地上： 109455 M2? 地下： 28855 M2合富輝煌 174。? 產(chǎn)權(quán)式酒店，就是把酒店的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開，便于發(fā)展商銷售和回籠資金。? 在商業(yè)樓層寫字樓電梯間是不開口的，商業(yè)和辦公相互獨(dú)立。房地產(chǎn)寫字樓篇寫字樓篇市場研究發(fā)展定位營銷策略合富輝煌 174。?寫字樓年成交量基本都在 10萬平方米以內(nèi)， 03年全市銷售量。03年 4季度武漢寫字樓平局售價 4503元 /平方米，價格不高。 1999 2022 2022 2022 2022武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 橋口區(qū) 江漢區(qū) 江岸區(qū) 寫字樓銷售情況寫字樓銷售情況03年武昌銷售總量 ，市場規(guī)模很小本項目寫字樓的總量約 ，銷售壓力極大（未含住宅性質(zhì)的寫字樓用房）合富輝煌 174。建銀、瑞通、招銀的組合形成武漢最有影響力力的商務(wù)區(qū)，是保險、證券、外資機(jī)構(gòu)、知名房地產(chǎn)公司首選之地。漢口寫字樓市場中山大道江漢路商務(wù)圈由于規(guī)劃、車行等限制逐漸趨于沒落，研究價值相對較小。房地產(chǎn) 武昌寫字樓的需求量一直不大， 03年 12800平方米， 02年更少 6000平方米， 99~03年最大年消化量 18900平方米。物 業(yè)名稱中南廣 場世 紀(jì)廣 場華銀大廈偉鵬大廈金穗大廈 江天大廈思特大廈亞貿(mào) 大廈主流租金40 4045 4045 2832 25（商住樓）26 2628 A座 38B座 25物 業(yè)管理 費(fèi) 12 租金已含 4 租售率 60% 80% 95% 85% 90% 85% 65% A座 55%B座 95%注 備 租 賃為 主銷 售代租前期銷 售前期銷 售前期 銷 售，定向開 發(fā)前期銷 售前期 銷 售后期租 為 主中南商貿(mào)圈寫字樓經(jīng)營狀況中南商貿(mào)圈寫字樓經(jīng)營狀況216。由于開發(fā)較早，前期價格不高，該區(qū)域?qū)懽謽嵌纪ㄟ^銷售消化了部分單位，除了中商廣場以租為主外，其他入住率都還不錯，作為武昌目前最高級寫字樓目前入住率不高 合富輝煌 174。房地產(chǎn)主要賣點(diǎn)： 武昌一高樓 /外部形象好 /位于武昌 CBD中心 /硬件設(shè)施到位 /開發(fā)商實(shí)力雄厚 主要問題點(diǎn)：人流嘈雜、大堂、公共部分設(shè)施陳舊，公共通道狹窄，內(nèi)部感覺和建筑外很不協(xié)調(diào)，體現(xiàn)不出項目高檔寫字樓的形象；車行受限制，交通不方便。房地產(chǎn)世紀(jì)廣場?世紀(jì)廣場由 2棟寫字樓和 6層商場組成，高 26層， 總建筑面積 。?戶型設(shè)置：低層小面積，高層大面積?目標(biāo)客戶：主要為中小企業(yè)、投資客?銷售狀況：經(jīng)過 1年多的銷售，目前銷售率突破 80%，銷售價格 5800元 /平方米。客戶情況 ：以 省外科技型企業(yè)在武漢的分公司、辦事處為主，省內(nèi)企業(yè)也占一定比重。保利文化廣場 ?該區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量很大?由于寫字樓需要建成后才能招租，所以在時間上可以錯開后