【正文】 ? 商業(yè)地產(chǎn)如果按行業(yè)分應(yīng)為：– 產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓和寫(xiě)字樓– SHOPPING MALL、 購(gòu)物中心– 主題商業(yè)街– 物流及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)– 社區(qū)商業(yè)的綜合體合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步工作思路初步工作思路SWOT 分析發(fā)展定位寫(xiě)字樓定位功能設(shè)置酒店定位商業(yè)定位項(xiàng)目分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng)發(fā)展策略合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 地塊分析結(jié)論– 影響立交設(shè)計(jì)和審批部門(mén)，在立交設(shè)計(jì)中，盡可能改善從中南路和街道口方向到達(dá)項(xiàng)目的車(chē)行交通條件 – 目前的設(shè)計(jì)項(xiàng)目門(mén)前有大的廣場(chǎng)，設(shè)法影響公交部門(mén)，在公交?？奎c(diǎn)的設(shè)置上，使項(xiàng)目廣場(chǎng)能成為公交匯聚人流的聚居場(chǎng)所，對(duì)項(xiàng)目裙房的商業(yè)價(jià)值提升很大，對(duì)裙房物業(yè)的招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)有很大的幫助– 在今后的運(yùn)營(yíng)中從中南路和街道口方向到達(dá)本項(xiàng)目的車(chē)行線路盡可能引導(dǎo)從大東門(mén)方向繞道，尤其是酒店客人避免從紫陽(yáng)東路進(jìn)入，影響項(xiàng)目的形象。– 層高的不一致，把主樓和裙樓分成三個(gè)部分，這樣就出現(xiàn)很多問(wèn)題? 裙樓高度以下部分樓層分割的很零碎，裙樓東、西各 1000多平方米、主樓 1000多平方米? 如果功能不能統(tǒng)一考慮，每一塊就需要互相獨(dú)立，如寫(xiě)字樓和商業(yè)，否則人流混雜，難以管理和經(jīng)營(yíng)? 如果功能劃清，互相獨(dú)立則規(guī)模太小，很難形成商業(yè)氣氛? 規(guī)模太小又出現(xiàn)垂直交通問(wèn)題，如果不解決垂直交通問(wèn)題（自動(dòng)扶梯）高樓層部分根本無(wú)法經(jīng)營(yíng)，如果解決垂直交通問(wèn)題，又規(guī)模太小很不經(jīng)濟(jì)合富輝煌 174。? 產(chǎn)權(quán)式酒店，就是把酒店的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分開(kāi)，便于發(fā)展商銷(xiāo)售和回籠資金。房地產(chǎn)寫(xiě)字樓篇寫(xiě)字樓篇市場(chǎng)研究發(fā)展定位營(yíng)銷(xiāo)策略合富輝煌 174。03年 4季度武漢寫(xiě)字樓平局售價(jià) 4503元 /平方米，價(jià)格不高。建銀、瑞通、招銀的組合形成武漢最有影響力力的商務(wù)區(qū)，是保險(xiǎn)、證券、外資機(jī)構(gòu)、知名房地產(chǎn)公司首選之地。房地產(chǎn) 武昌寫(xiě)字樓的需求量一直不大， 03年 12800平方米， 02年更少 6000平方米， 99~03年最大年消化量 18900平方米。由于開(kāi)發(fā)較早，前期價(jià)格不高，該區(qū)域?qū)懽謽嵌纪ㄟ^(guò)銷(xiāo)售消化了部分單位，除了中商廣場(chǎng)以租為主外，其他入住率都還不錯(cuò)，作為武昌目前最高級(jí)寫(xiě)字樓目前入住率不高 合富輝煌 174。房地產(chǎn)世紀(jì)廣場(chǎng)?世紀(jì)廣場(chǎng)由 2棟寫(xiě)字樓和 6層商場(chǎng)組成，高 26層， 總建筑面積 ?？蛻羟闆r ：以 省外科技型企業(yè)在武漢的分公司、辦事處為主，省內(nèi)企業(yè)也占一定比重。保利文化廣場(chǎng) ?該區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量很大?由于寫(xiě)字樓需要建成后才能招租，所以在時(shí)間上可以錯(cuò)開(kāi)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)合富輝煌 174。招銀招銀 大廈大廈 新世界國(guó)貿(mào)大廈新世界國(guó)貿(mào)大廈建銀大廈建銀大廈良友大廈良友大廈武漢廣場(chǎng)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)大廈世貿(mào)大廈長(zhǎng)江證券大廈長(zhǎng)江證券大廈信合大廈信合大廈瑞通大廈瑞通大廈武漢商業(yè)銀行廣場(chǎng)武漢商業(yè)銀行廣場(chǎng)泰合泰合 廣場(chǎng)廣場(chǎng)合富輝煌 174。房地產(chǎn)物 業(yè) 名稱(chēng) 主要客 戶招 銀 大廈 平安保 險(xiǎn) 、廣 東 美的集 團(tuán) 、貓人服 飾建 銀 大廈 華為 科技、新 華 人壽、西 門(mén) 子、王家墩中央商 務(wù) 區(qū)、湖北圣 澤信合大廈 新能 實(shí)業(yè) 、多思英 語(yǔ) 、武 漢電視 臺(tái)、 銀聯(lián) 、中國(guó)煙草武 漢 商 業(yè)銀行廣 場(chǎng)生命人壽瑞通大廈 太平洋保 險(xiǎn) 、盛唐房地 產(chǎn) 、耀江房地 產(chǎn)長(zhǎng) 江 證 券大廈 東風(fēng) 雪 鐵龍 、天安保 險(xiǎn)良友大廈 美 爾 雅、湖北糧油建設(shè)大道寫(xiě)字樓入住客源較為集中，銀行、保險(xiǎn)、外企在漢機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在漢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、以及對(duì)形象要求較高的投資、咨詢(xún)、廣告、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)。216。招租客戶以海外公司為主，目前已成功租賃 7000平方米216。對(duì)高檔寫(xiě)字樓而言，解決好租賃和銷(xiāo)售的關(guān)系、短期回報(bào)和長(zhǎng)期的回報(bào)的問(wèn)題是關(guān)鍵，視發(fā)展商的資金回籠的要求，在高形象下如何實(shí)現(xiàn)短期銷(xiāo)售是關(guān)鍵合富輝煌 174。房地產(chǎn)武商商圈漢正街商圈鐘家村商圈中南商圈市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究合富輝煌 174。房地產(chǎn)武廣商圈武廣商圈 世貿(mào) 武廣 SOGO餐飲 市場(chǎng)服裝鞋類(lèi)市場(chǎng) 通訊手機(jī)市場(chǎng)合富輝煌 174。 小家電 辦公用品 床上用品 工藝 通訊器材7F 風(fēng)味美食館 美容健身館 游戲大廳 武廣各層商品組合武廣各層商品組合合富輝煌 174。房地產(chǎn) 布局建議布局建議1層3層2層4層5層6層3層夾層5層夾層 ? 每層面積主樓：、裙樓西部：、裙樓東部：。– 在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把二層作為銷(xiāo)售的重點(diǎn)，其余以招商和銷(xiāo)售為主 合富輝煌 174。 本次工作主要選取中南商貿(mào)圈，以武珞路和中南路為核心，武珞路和中南路兩側(cè)的酒店做調(diào)查216。設(shè)施情況擁有客房與套房 249套， 商務(wù)常包房 69套。功能及配套216。 名譽(yù)上為三星級(jí)，規(guī)模相對(duì)較小，主體部分為省政府所用。 4小時(shí)為一次。房地產(chǎn)新大地酒店地處付家坡，酒店于 1998年底開(kāi)業(yè) ,樓高 17層，是一家以接待務(wù)和國(guó)際旅游賓客為主的一家中外合資的三星級(jí)酒店。房地產(chǎn)中南大酒店為二星級(jí)。房地產(chǎn)會(huì)議會(huì)展客戶特征會(huì)議會(huì)展客戶特征? 消費(fèi)全面，消費(fèi)力強(qiáng)– 食、宿、行、游、購(gòu)、娛全面消費(fèi)– 除會(huì)議室外，還要要求足夠的宴會(huì)廳及娛樂(lè)健身設(shè)施? 對(duì)服務(wù)要求高，要求有相應(yīng)的會(huì)議廳及相關(guān)設(shè)施? 集中化、團(tuán)體化、規(guī)模大? 具有季節(jié)性，多集中在春、秋兩季合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 管理服務(wù)定位– 酒店定位為中高檔商務(wù)酒店– 服務(wù)的客戶為中、高端市場(chǎng)客戶– 管理水平要達(dá)到國(guó)際水平– 建議由知名的酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理? 開(kāi)發(fā)模式– 以產(chǎn)權(quán)式酒店模式開(kāi)發(fā)，賣(mài)產(chǎn)權(quán)– 經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分開(kāi)合富輝煌 174。房地產(chǎn)THANK YOU!。房地產(chǎn) ? 一方案– 商業(yè)價(jià)值極高，可為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)久的高額回報(bào)– 對(duì)經(jīng)營(yíng)的要求較高– 投入相對(duì)較大（精裝修）– 可以套現(xiàn)銷(xiāo)售，大客戶和散客均可，市場(chǎng)需求相對(duì)較少，所以銷(xiāo)售難度較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析小結(jié)? 需求大 —— 項(xiàng)目周邊有大量的寫(xiě)字樓、政府機(jī)構(gòu)，自然商務(wù)往頻密，擁有充足的商務(wù)客戶? 消費(fèi)力強(qiáng) —— 商務(wù)客和會(huì)議客室酒店客戶中消費(fèi)力最強(qiáng)的? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少– 星級(jí)分析 —— 商務(wù)酒店以三星和四星為宜，五星就太高了（對(duì)中高管理層而言報(bào)銷(xiāo)太扎眼），周邊四星就一個(gè)，三星很多實(shí)際達(dá)不到，醒目如要凸現(xiàn)，以四星為宜或準(zhǔn)四星為宜– 管理分析 —— 由于行政和管理原因，周邊其他酒店度不適合作商務(wù)酒店，一要遷就行政要求，而管理不行，所以項(xiàng)目要引進(jìn)專(zhuān)業(yè)公司管理– 定位分析 —— 目前真正定位商務(wù)酒店的僅一家。中南大酒店中南大酒店合富輝煌 174。會(huì)議室可容納 200多人。合富輝煌 174。房地產(chǎn)洪山賓館洪山賓館豪 華標(biāo) 準(zhǔn)間高 級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 間高 級(jí)套 間豪 華單間800 488 1078 748洪山賓館是湖北省人民政府下屬的三星級(jí)涉外旅游飯店，建于 1957年，為三星級(jí)旅游涉外賓館。216。價(jià)格行政樓層 795元 /天、門(mén)市價(jià) 1380， 客房?jī)r(jià) 850、單人標(biāo)準(zhǔn) 93 豪華 1100、標(biāo)準(zhǔn)套房 1870、豪華套房 22行政套房 2480、豪華行政套房 32總統(tǒng)套房 8500，可五八折扣優(yōu)惠；以上需收 15%的服務(wù)費(fèi)；會(huì)議空享受客房 5折送 50元自助餐；會(huì)議室 7折，大會(huì)議室 728平方米，課堂式 450人，全天收費(fèi) 12800； 150人 5000； 30人 3000，共 11個(gè)會(huì)議室。房地產(chǎn)五月花大酒店總建筑面積達(dá) 27000平方米， 23層，為美國(guó)最佳西方國(guó)際酒店管理集團(tuán)特許經(jīng)營(yíng)的豪華五星級(jí)酒店。房地產(chǎn)以上品牌僅供參考時(shí)尚百貨類(lèi)合富輝煌 174。? 主樓部分高度不夠的問(wèn)題設(shè)法在購(gòu)物線路和空調(diào)關(guān)縣的規(guī)劃上統(tǒng)一考慮，并在技術(shù)上設(shè)法解決。房地產(chǎn)? 在非傳統(tǒng)的商業(yè)中心，沒(méi)有人流量的先天的優(yōu)勢(shì)，新世界開(kāi)辟了一片天地? 新世界的優(yōu)勢(shì)?周邊寫(xiě)字樓、酒店、金融機(jī)構(gòu)林立?周邊豪宅很多，居民消費(fèi)力很強(qiáng)?區(qū)域形象很高?道路和交通便捷、尤其是車(chē)行交通?武漢缺乏高檔精品商場(chǎng)?新世界在海外招商的優(yōu)勢(shì)? 在這樣的情況下新世界成功運(yùn)作了武漢最高檔的商場(chǎng)? 新世界主樓和裙樓之間也有一定的層高差異。– 一路之隔的世貿(mào)，整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式跟武廣類(lèi)似，人流量比武廣略差，也很興旺。中南商圈 是武昌商業(yè)中心，走中高檔線路，是武漢僅次于武商商圈的中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，目前重點(diǎn)輻射武昌片區(qū)，目前有 中商廣場(chǎng)，中南商場(chǎng)、世紀(jì)中商已開(kāi)業(yè)，其武昌商業(yè)中心的位置將得