【正文】 ? 商業(yè)地產(chǎn)如果按行業(yè)分應為：– 產(chǎn)權(quán)酒店、服務式公寓和寫字樓– SHOPPING MALL、 購物中心– 主題商業(yè)街– 物流及專業(yè)市場– 社區(qū)商業(yè)的綜合體合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步工作思路初步工作思路SWOT 分析發(fā)展定位寫字樓定位功能設置酒店定位商業(yè)定位項目分析 寫字樓市場 商業(yè)市場 酒店市場發(fā)展策略合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 地塊分析結(jié)論– 影響立交設計和審批部門，在立交設計中，盡可能改善從中南路和街道口方向到達項目的車行交通條件 – 目前的設計項目門前有大的廣場，設法影響公交部門，在公交?？奎c的設置上，使項目廣場能成為公交匯聚人流的聚居場所，對項目裙房的商業(yè)價值提升很大，對裙房物業(yè)的招商、銷售、經(jīng)營有很大的幫助– 在今后的運營中從中南路和街道口方向到達本項目的車行線路盡可能引導從大東門方向繞道，尤其是酒店客人避免從紫陽東路進入，影響項目的形象。– 層高的不一致，把主樓和裙樓分成三個部分，這樣就出現(xiàn)很多問題? 裙樓高度以下部分樓層分割的很零碎，裙樓東、西各 1000多平方米、主樓 1000多平方米? 如果功能不能統(tǒng)一考慮，每一塊就需要互相獨立，如寫字樓和商業(yè)，否則人流混雜，難以管理和經(jīng)營? 如果功能劃清，互相獨立則規(guī)模太小，很難形成商業(yè)氣氛? 規(guī)模太小又出現(xiàn)垂直交通問題，如果不解決垂直交通問題（自動扶梯）高樓層部分根本無法經(jīng)營，如果解決垂直交通問題，又規(guī)模太小很不經(jīng)濟合富輝煌 174。? 產(chǎn)權(quán)式酒店，就是把酒店的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開，便于發(fā)展商銷售和回籠資金。房地產(chǎn)寫字樓篇寫字樓篇市場研究發(fā)展定位營銷策略合富輝煌 174。03年 4季度武漢寫字樓平局售價 4503元 /平方米，價格不高。建銀、瑞通、招銀的組合形成武漢最有影響力力的商務區(qū)，是保險、證券、外資機構(gòu)、知名房地產(chǎn)公司首選之地。房地產(chǎn) 武昌寫字樓的需求量一直不大， 03年 12800平方米， 02年更少 6000平方米， 99~03年最大年消化量 18900平方米。由于開發(fā)較早，前期價格不高，該區(qū)域?qū)懽謽嵌纪ㄟ^銷售消化了部分單位，除了中商廣場以租為主外，其他入住率都還不錯，作為武昌目前最高級寫字樓目前入住率不高 合富輝煌 174。房地產(chǎn)世紀廣場?世紀廣場由 2棟寫字樓和 6層商場組成，高 26層， 總建筑面積 ?？蛻羟闆r ：以 省外科技型企業(yè)在武漢的分公司、辦事處為主，省內(nèi)企業(yè)也占一定比重。保利文化廣場 ?該區(qū)域后續(xù)供應量很大?由于寫字樓需要建成后才能招租，所以在時間上可以錯開后續(xù)供應后續(xù)供應合富輝煌 174。招銀招銀 大廈大廈 新世界國貿(mào)大廈新世界國貿(mào)大廈建銀大廈建銀大廈良友大廈良友大廈武漢廣場武漢廣場世貿(mào)大廈世貿(mào)大廈長江證券大廈長江證券大廈信合大廈信合大廈瑞通大廈瑞通大廈武漢商業(yè)銀行廣場武漢商業(yè)銀行廣場泰合泰合 廣場廣場合富輝煌 174。房地產(chǎn)物 業(yè) 名稱 主要客 戶招 銀 大廈 平安保 險 、廣 東 美的集 團 、貓人服 飾建 銀 大廈 華為 科技、新 華 人壽、西 門 子、王家墩中央商 務 區(qū)、湖北圣 澤信合大廈 新能 實業(yè) 、多思英 語 、武 漢電視 臺、 銀聯(lián) 、中國煙草武 漢 商 業(yè)銀行廣 場生命人壽瑞通大廈 太平洋保 險 、盛唐房地 產(chǎn) 、耀江房地 產(chǎn)長 江 證 券大廈 東風 雪 鐵龍 、天安保 險良友大廈 美 爾 雅、湖北糧油建設大道寫字樓入住客源較為集中，銀行、保險、外企在漢機構(gòu)、國內(nèi)知名企業(yè)在漢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、以及對形象要求較高的投資、咨詢、廣告、律師、會計師事務所等機構(gòu)。216。招租客戶以海外公司為主，目前已成功租賃 7000平方米216。對高檔寫字樓而言，解決好租賃和銷售的關(guān)系、短期回報和長期的回報的問題是關(guān)鍵，視發(fā)展商的資金回籠的要求，在高形象下如何實現(xiàn)短期銷售是關(guān)鍵合富輝煌 174。房地產(chǎn)武商商圈漢正街商圈鐘家村商圈中南商圈市場研究市場研究合富輝煌 174。房地產(chǎn)武廣商圈武廣商圈 世貿(mào) 武廣 SOGO餐飲 市場服裝鞋類市場 通訊手機市場合富輝煌 174。 小家電 辦公用品 床上用品 工藝 通訊器材7F 風味美食館 美容健身館 游戲大廳 武廣各層商品組合武廣各層商品組合合富輝煌 174。房地產(chǎn) 布局建議布局建議1層3層2層4層5層6層3層夾層5層夾層 ? 每層面積主樓：、裙樓西部：、裙樓東部：。– 在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把二層作為銷售的重點，其余以招商和銷售為主 合富輝煌 174。 本次工作主要選取中南商貿(mào)圈，以武珞路和中南路為核心，武珞路和中南路兩側(cè)的酒店做調(diào)查216。設施情況擁有客房與套房 249套， 商務常包房 69套。功能及配套216。 名譽上為三星級，規(guī)模相對較小，主體部分為省政府所用。 4小時為一次。房地產(chǎn)新大地酒店地處付家坡，酒店于 1998年底開業(yè) ,樓高 17層，是一家以接待務和國際旅游賓客為主的一家中外合資的三星級酒店。房地產(chǎn)中南大酒店為二星級。房地產(chǎn)會議會展客戶特征會議會展客戶特征? 消費全面，消費力強– 食、宿、行、游、購、娛全面消費– 除會議室外，還要要求足夠的宴會廳及娛樂健身設施? 對服務要求高，要求有相應的會議廳及相關(guān)設施? 集中化、團體化、規(guī)模大? 具有季節(jié)性，多集中在春、秋兩季合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 管理服務定位– 酒店定位為中高檔商務酒店– 服務的客戶為中、高端市場客戶– 管理水平要達到國際水平– 建議由知名的酒店管理集團進行管理? 開發(fā)模式– 以產(chǎn)權(quán)式酒店模式開發(fā)，賣產(chǎn)權(quán)– 經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分開合富輝煌 174。房地產(chǎn)THANK YOU!。房地產(chǎn) ? 一方案– 商業(yè)價值極高，可為企業(yè)帶來長久的高額回報– 對經(jīng)營的要求較高– 投入相對較大（精裝修）– 可以套現(xiàn)銷售，大客戶和散客均可，市場需求相對較少，所以銷售難度較大。房地產(chǎn)市場分析小結(jié)市場分析小結(jié)? 需求大 —— 項目周邊有大量的寫字樓、政府機構(gòu)，自然商務往頻密，擁有充足的商務客戶? 消費力強 —— 商務客和會議客室酒店客戶中消費力最強的? 競爭對手少– 星級分析 —— 商務酒店以三星和四星為宜，五星就太高了（對中高管理層而言報銷太扎眼），周邊四星就一個，三星很多實際達不到，醒目如要凸現(xiàn)，以四星為宜或準四星為宜– 管理分析 —— 由于行政和管理原因，周邊其他酒店度不適合作商務酒店，一要遷就行政要求，而管理不行，所以項目要引進專業(yè)公司管理– 定位分析 —— 目前真正定位商務酒店的僅一家。中南大酒店中南大酒店合富輝煌 174。會議室可容納 200多人。合富輝煌 174。房地產(chǎn)洪山賓館洪山賓館豪 華標 準間高 級標準 間高 級套 間豪 華單間800 488 1078 748洪山賓館是湖北省人民政府下屬的三星級涉外旅游飯店，建于 1957年，為三星級旅游涉外賓館。216。價格行政樓層 795元 /天、門市價 1380， 客房價 850、單人標準 93 豪華 1100、標準套房 1870、豪華套房 22行政套房 2480、豪華行政套房 32總統(tǒng)套房 8500，可五八折扣優(yōu)惠；以上需收 15%的服務費；會議空享受客房 5折送 50元自助餐；會議室 7折，大會議室 728平方米，課堂式 450人，全天收費 12800； 150人 5000； 30人 3000，共 11個會議室。房地產(chǎn)五月花大酒店總建筑面積達 27000平方米， 23層，為美國最佳西方國際酒店管理集團特許經(jīng)營的豪華五星級酒店。房地產(chǎn)以上品牌僅供參考時尚百貨類合富輝煌 174。? 主樓部分高度不夠的問題設法在購物線路和空調(diào)關(guān)縣的規(guī)劃上統(tǒng)一考慮，并在技術(shù)上設法解決。房地產(chǎn)? 在非傳統(tǒng)的商業(yè)中心，沒有人流量的先天的優(yōu)勢，新世界開辟了一片天地? 新世界的優(yōu)勢?周邊寫字樓、酒店、金融機構(gòu)林立?周邊豪宅很多，居民消費力很強?區(qū)域形象很高?道路和交通便捷、尤其是車行交通?武漢缺乏高檔精品商場?新世界在海外招商的優(yōu)勢? 在這樣的情況下新世界成功運作了武漢最高檔的商場? 新世界主樓和裙樓之間也有一定的層高差異。– 一路之隔的世貿(mào)，整個經(jīng)營模式跟武廣類似，人流量比武廣略差，也很興旺。中南商圈 是武昌商業(yè)中心，走中高檔線路，是武漢僅次于武商商圈的中高檔消費場所，目前重點輻射武昌片區(qū)，目前有 中商廣場，中南商場、世紀中商已開業(yè)，其武昌商業(yè)中心的位置將得