【正文】 合富輝煌 174。房地產(chǎn)京漢科技大廈京漢科技大廈 初步定位思路初步定位思路（ 2022年 01月 15日）合富輝煌 174。房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn)如果按行業(yè)分應(yīng)為：– 產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓– SHOPPING MALL、 購(gòu)物中心– 主題商業(yè)街– 物流及專業(yè)市場(chǎng)– 社區(qū)商業(yè)的綜合體合富輝煌 174。房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的問(wèn)題n 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求 n 開發(fā)商：套現(xiàn)、爭(zhēng)取最大利潤(rùn) 長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入n 投資者：最大的投資回報(bào)n 經(jīng)營(yíng)者：適宜的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，獲取可觀的經(jīng)營(yíng)收入n 消費(fèi)者：一個(gè)適合自身消費(fèi)或服務(wù)場(chǎng)所n 社 會(huì)：區(qū)域商業(yè)消費(fèi)格局和區(qū)域發(fā)展合富輝煌 174。房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)操作流程商業(yè)地產(chǎn)操作流程? 市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位? 商業(yè)業(yè)態(tài)、商品組合選擇? 功能區(qū)規(guī)劃、布局 ? 招商、招租、銷售? 項(xiàng)目開業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步工作重點(diǎn)初步工作重點(diǎn)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位———— 初步結(jié)論初步結(jié)論項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步調(diào)查內(nèi)容初步調(diào)查內(nèi)容? 寫字樓? 武漢寫字樓總體市場(chǎng)的銷售和租賃資訊；? 初步調(diào)查了武昌中南商務(wù)中心寫字樓和漢口建設(shè)大道、解放大道寫字樓的經(jīng)營(yíng)狀況；? 與目前正從事武漢著名寫字樓策劃租賃的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了溝通和交流；? 與武漢高檔寫字樓物業(yè)管理公司的高層進(jìn)行了溝通和交流。? 商場(chǎng)– 對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)、人流、交通狀況進(jìn)行來(lái)了初步摸查；– 對(duì)武昌中南商圈中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商以及與項(xiàng)目的關(guān)系進(jìn)行了初步調(diào)研；– 對(duì)漢口武廣商圈的武廣、世貿(mào)、 SOGO進(jìn)行了初步調(diào)研；– 對(duì)高檔寫字樓和高檔精品商場(chǎng)結(jié)合的典型案例新世界進(jìn)行了調(diào)研。? 酒店– 調(diào)查了武昌中南路、武珞路一帶酒店的經(jīng)營(yíng)狀況；– 調(diào)查了武昌中南路一帶與酒店經(jīng)營(yíng)相關(guān)的單位和寫字樓。合富輝煌 174。房地產(chǎn)初步工作思路初步工作思路SWOT 分析發(fā)展定位寫字樓定位功能設(shè)置酒店定位商業(yè)定位項(xiàng)目分析 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng)發(fā)展策略合富輝煌 174。房地產(chǎn)匯報(bào)框架匯報(bào)框架 項(xiàng)目分析寫字樓定位篇商場(chǎng)定位篇酒店定位篇合富輝煌 174。房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析區(qū)位價(jià)值地塊分析項(xiàng)目分析合富輝煌 174。房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值? 區(qū)域中心：地處中南商貿(mào)圈 ，位于中南商貿(mào)圈的起點(diǎn)和龍頭位置，是武昌區(qū)的中心? 周邊資源豐富：– 商 業(yè)：中商廣場(chǎng)、中南商場(chǎng)、世紀(jì)中商等– 寫 字 樓：中商廣場(chǎng)寫字樓、世紀(jì)廣場(chǎng)、省建行寫字樓、華銀大廈等– 酒 店：五月花酒店、白玫瑰酒店、洪山賓館、湖北賓館等– 行政機(jī)構(gòu)：省委、省政府及其他非市屬行政機(jī)構(gòu)? 輻射區(qū)域資源：– 武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、中科院武漢分院等為背景的科技教育區(qū)– 武漢光谷科技產(chǎn)業(yè)區(qū)– 金融機(jī)構(gòu)：人民銀行武漢分行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、光大銀行等為主的湖北省金融區(qū)– 周邊有大量的居住區(qū)和居住人口? 區(qū)域價(jià)值極高合富輝煌 174。房地產(chǎn)地塊分析地塊分析? 道路條件：– 武珞路、中南路、附加坡一路? 交通條件– 公共交通便捷 ? 由于由于有 30多路公共線路到達(dá)本項(xiàng)目? 良好的公交通達(dá)性，使本項(xiàng)目有會(huì)聚人流的先天條件。– 車行交通：? 從漢口方向到達(dá)本項(xiàng)目很便利? 從中南路和街道口方向到達(dá)本項(xiàng)目需繞道大東門或通過(guò)丁字橋經(jīng)紫陽(yáng)東路、附加坡一路進(jìn)入本項(xiàng)目，交通不太便利– 人行交通? 由于武珞路的道路等級(jí)很高，對(duì)項(xiàng)目與中商廣場(chǎng)人流的阻隔作用明顯。? 立交規(guī)劃– 改善了人行過(guò)武珞路的狀況– 對(duì)車行交通到達(dá)本項(xiàng)目的改善作用不大合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 環(huán)境分析– 北面：? 臨武珞路、正對(duì)中南路、位置非常搶眼? 武珞路對(duì)面的整體環(huán)境較好? 位置、整體環(huán)境和地標(biāo)式的建筑體量已經(jīng)樹立了項(xiàng)目高檔次的形象– 西：? 臨新建的項(xiàng)目，整體環(huán)境提升空間很大– 南：? 原有的建筑群和擬新建的煤炭院的住宅，整體環(huán)境一般– 東：? 臨附加坡一路，現(xiàn)狀形象較差，目前正在整修，整修后的道路形象將有所改善；? 由于從中南路和街道口方向到達(dá)本項(xiàng)目，車行交通狀況和兩邊形象對(duì)項(xiàng)目有一定的影響 ；? 紫陽(yáng)東路道路條件不錯(cuò)，道路形象較差? 附加坡一路，整修后道路條件將得到改善，但整體環(huán)境提升的空間有限? 進(jìn)入的形象對(duì)朝附加坡一路開口的酒店 (或商務(wù)公寓）的定位和經(jīng)營(yíng)是有一定影響的，高檔酒店對(duì)形象的要求是比較高的合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 地塊分析結(jié)論– 影響立交設(shè)計(jì)和審批部門，在立交設(shè)計(jì)中，盡可能改善從中南路和街道口方向到達(dá)項(xiàng)目的車行交通條件 – 目前的設(shè)計(jì)項(xiàng)目門前有大的廣場(chǎng)，設(shè)法影響公交部門，在公交?？奎c(diǎn)的設(shè)置上，使項(xiàng)目廣場(chǎng)能成為公交匯聚人流的聚居場(chǎng)所，對(duì)項(xiàng)目裙房的商業(yè)價(jià)值提升很大，對(duì)裙房物業(yè)的招商、銷售、經(jīng)營(yíng)有很大的幫助– 在今后的運(yùn)營(yíng)中從中南路和街道口方向到達(dá)本項(xiàng)目的車行線路盡可能引導(dǎo)從大東門方向繞道，尤其是酒店客人避免從紫陽(yáng)東路進(jìn)入，影響項(xiàng)目的形象。– 結(jié)合附加坡一路的改造和項(xiàng)目的建設(shè)，改善武珞路達(dá)到項(xiàng)目酒店（商務(wù)公寓）入口的道路及形象。合富輝煌 174。房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析? 項(xiàng)目構(gòu)成– 項(xiàng)目由目前的主樓 、新增的裙樓、新增的附樓和擴(kuò)大的地下室組成– 主樓的主要功能為寫字樓– 裙樓的主要功能為商業(yè)物業(yè)– 附樓的主要功能為酒店（或商務(wù)公寓、住宅等）? 項(xiàng)目特點(diǎn)– 規(guī)模很大– 功能綜合– 位置顯赫、形象醒目、極具氣勢(shì)、建成后自然成為武昌地標(biāo)合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) – 規(guī)劃總用地面積： 13665 M2– 總建筑面積： 109455 M2– 其中：? 主樓： 75460 M2? 裙樓： 15190 M2? 付樓： 18805 M2– 容積率： – 建筑密度： 39%– 停車位：? 地上： 18? 地下： 640合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 物業(yè)分析– 由于主樓、裙樓不是一次性設(shè)計(jì)的，所以目前主樓和裙樓層高不一致。– 層高的不一致，把主樓和裙樓分成三個(gè)部分，這樣就出現(xiàn)很多問(wèn)題，見下表合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 物業(yè)分析– 由于主樓、裙樓不是一次性設(shè)計(jì)的，所以目前主樓和裙樓層高不一致。– 層高的不一致，把主樓和裙樓分成三個(gè)部分，這樣就出現(xiàn)很多問(wèn)題? 裙樓高度以下部分樓層分割的很零碎，裙樓東、西各 1000多平方米、主樓 1000多平方米? 如果功能不能統(tǒng)一考慮，每一塊就需要互相獨(dú)立，如寫字樓和商業(yè)，否則人流混雜，難以管理和經(jīng)營(yíng)? 如果功能劃清，互相獨(dú)立則規(guī)模太小，很難形成商業(yè)氣氛? 規(guī)模太小又出現(xiàn)垂直交通問(wèn)題，如果不解決垂直交通問(wèn)題（自動(dòng)扶梯）高樓層部分根本無(wú)法經(jīng)營(yíng)，如果解決垂直交通問(wèn)題，又規(guī)模太小很不經(jīng)濟(jì)合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 物業(yè)劃分調(diào)整– 建議無(wú)論如何要打通裙樓和主樓– 每層聯(lián)系如圖，通過(guò)樓梯和短距離自動(dòng)扶梯解決裙樓和主樓之間的交通聯(lián)系– 高度不夠和空調(diào)管線要求設(shè)法通過(guò)技術(shù)解決– 如圖所示1層3層2層4層5層6層3層夾層5層夾層 合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 物業(yè)劃分調(diào)整在調(diào)整的基礎(chǔ)上項(xiàng)目每層都有一個(gè)合理的面積和規(guī)模– 負(fù)一層： 7214平方米– 一層： 4209平方米（主樓、裙樓）? 主樓部分可以滿足大堂的要求– 二層： 4209平方米（主樓、裙樓）– 三層：? 三層 5564平方米（主樓、裙樓、附樓） 、? 夾層 1677平方米– 四層： 4209平方米（主樓、裙樓、）– 五層：? 5564平方米（主樓、裙樓、附樓） 、? 夾層 1677平方米– 六層： 4209平方米（主樓、裙樓）合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 初步功能布局– 寫字樓：? 主樓 9~45層– 商業(yè)物業(yè)及酒店（公寓）配套? 主樓 1~8層、裙樓 1~6層、地下一層和附樓 1~4層– 酒店客房（商務(wù)公寓）? 附樓 5~18層合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 調(diào)整后各部分面積– 寫字樓部分： 62045 M2? 主樓（ 9~45）： 62045 M2– 酒店（商務(wù)公寓）客房部分： 13254 M2? 付樓（ 5~18）： 13254 M2– 商業(yè)物業(yè)及酒店配套部分： 41370 M2? 主樓 （ 1~8）： 134