合富輝煌_河北萬佳冀州項目思路溝通案_76ppt_xxxx年(已修改)
2025-03-03 11:38 本頁面
【正文】 HOPEFLUENT 【 萬佳 冀州項目 】 項目思路溝通案 合富輝煌（中國）北京公司 2023年 07月 30日 ? 序 08年起，河北房地產(chǎn)市場風(fēng)生云起 , 萬達、恒大等全國知名企業(yè)相繼進入。 10年，全國房地產(chǎn)市場進入新一輪的政策調(diào)控年。 萬佳地產(chǎn)未來發(fā)展任重道遠 合富輝煌 深耕房地產(chǎn)市場近十多年 以 600余個項目實戰(zhàn)案例 為萬佳地產(chǎn)發(fā)展助力！ ? ? ? 思考： 1. 宏觀及市場環(huán)境對 公司 未來發(fā)展影響 如何？ 2. 究竟 采用何種開發(fā)模式 ，才能平衡及完成風(fēng)險與利潤之間的轉(zhuǎn)變？ 3. 應(yīng)采用什么營銷模式 才能在最快的時間內(nèi)樹立行業(yè)品牌形象？ ? ? PART1 項目地塊及資源解析 ?地塊四至 ?項目 SWOT分析 ?項目初步研判 ? ? 冀州項目 SWOT分析 優(yōu)勢 S 機會 O 劣勢 W 威脅 T ? 項目位于城區(qū)中心，交通便捷，更擁有城市音樂綠化廣場。 ? 項目地塊規(guī)正，開發(fā)規(guī)模適中，發(fā)展周期短，具備短平快項目的基礎(chǔ)。 ? 周邊基礎(chǔ)較好， 周邊居住人口密集； 1. 冀州城市發(fā)展受到制約； 2. 項目所處區(qū)域非重點發(fā)展方向； 3. 周邊建筑較舊，現(xiàn)代都市感差； 4. 項目配套檔次較低，難成主賣點； 5. 房地產(chǎn)市場價格水平較低，當(dāng)?shù)乜蛻魧Ω邩莾r產(chǎn)品需要一定的時間了解； 交互分析? 地塊所處城鎮(zhèn)中心位置，稀缺性； ? 區(qū)域存在商業(yè)生活中心的空白點 ； ? 缺乏高檔樓盤提升區(qū)域檔次； ? 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品設(shè)計及營銷模式落后； 1. 調(diào)控當(dāng)前熱點，對樓市影響不確定； 2. 區(qū)域競爭項目分流客戶； 3. 沿湖發(fā)展成為主流； ? 項目初步研判 區(qū)域界定：城市中心區(qū)，非主流發(fā)展方向，需自身造勢形成熱點。 城區(qū)中心 客戶群豐富 非重點發(fā)展區(qū)域 處于慢速發(fā)展板塊 區(qū)域發(fā)展受到制約 區(qū)域界定 ? 項目界定： 13萬城市中心綜合體項目。 13萬方體量 城中心項目 商住性質(zhì)綜合體 規(guī)正地塊 企業(yè)原則：中高端社區(qū) 項目界定 項目初步研判 ? 項目初步研判 產(chǎn)品界定：快銷型、中高端高層項目。 多層、小高層、高層組團建筑 多種類型：商住等 非高端項目：環(huán)境影響大 企業(yè)戰(zhàn)略：快銷型產(chǎn)品 產(chǎn)品界定 ? 首要群體：改善居住條件客戶豐富 輔助群體：首次置業(yè)者 產(chǎn)品、品牌：投資投機基礎(chǔ)好 客戶界定 客戶界定：各類客戶群較為豐富。 項目初步研判 ? PART2 商業(yè)環(huán)境分析和思考 ?區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 ?項目商業(yè)價值分析 ?市場空白點分析 ?商業(yè)定位思考 ? 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 ? 區(qū)域商業(yè)仍以路邊的個體商業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo)，缺乏大型的及有強輻射力、檔次較高的商業(yè)中心； ? 區(qū)域商業(yè)僅以服務(wù)本區(qū)域居民及路過客戶作為消費主力，輻射功能及服務(wù)范圍偏低，可服務(wù)人口少； ? 區(qū)域客戶商業(yè)消費集中于日常生活等業(yè)態(tài)的需求，對于中高檔物質(zhì)需求消費則偏向于向周邊的大城市（石家莊、衡水等地）； ? 項目商業(yè)價值分析 —— 位置 ? 項目南臨信都路，面城市音樂廣場，引長安西路，北達和平西路、冀新西路，向西輻射迎賓大街，向東連興華大街、金雞北大街。 ? 項目交通便捷，周邊商業(yè)氛圍較為濃厚，個體經(jīng)營眾多。 項目交通便捷，具備商業(yè)基礎(chǔ)，可輻射范圍廣。 ? ? 目前項目周邊商業(yè)仍以落后的門面商鋪為主導(dǎo)發(fā)展； ? 城市主流商業(yè)中心仍未形成； ? 興華北大街熙湖茗苑北面興建大型的商業(yè)體將有機會成為區(qū)域的第一個商業(yè)中心體，對本項目商業(yè)發(fā)展形成最強的競爭力。 項目擁有成為區(qū)域商業(yè)中心的市場基礎(chǔ)。 項目商業(yè)價值分析 —— 周邊商業(yè) ? ? 目前項目周邊商業(yè)仍以落后的門面商鋪為主導(dǎo)發(fā)展； ? 城市主流商業(yè)中心仍未形成； ? 商業(yè)設(shè)施落后， 沿線人口密度高，但缺少規(guī)模型區(qū)域商業(yè)中心。 區(qū)域居住密度大，人口多，規(guī)模型上檔次生活配套欠缺； 項目商業(yè)價值分析 —— 市場空白點 ? 商業(yè)發(fā)展初步定位 形成區(qū)域商業(yè)及生活中心，輔以現(xiàn)有相關(guān)類的商業(yè)業(yè)態(tài)； ?市場相關(guān)商業(yè)如：商業(yè)會所、美容院、健身院、高檔餐廳、咖啡廳等。 ? PART3 市場分析 ?區(qū)域價格狀況 ?客戶群分析 ?各面積段供銷分析 ?政策分析 ?市場小結(jié) ? 冀州區(qū)域價格情況 近半年成交均價 25002700元 /平米之間，約為冀州地區(qū)人均收入的兩倍以上，如果買一套 120平米的房子，房價收入比高達 1： 15，遠超出房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論標準 1： 7。不考慮投資需求對房價的影響因素，當(dāng)前房價已經(jīng)接近剛性需求的承受能力高值，在市場表現(xiàn)為客戶觀望。 注： 熙湖茗苑二期：銷售均價 2600元 /平米； 金第城：銷售均價 2600元 /平米（含簡單裝修）； 麗都花園：銷售均價 2500元 /平米； 阿卡利亞灣：銷售均價 2800元 /平米； ? 購房客戶群分析 50套 35歲以下 3545歲 45歲以上 商品房 26 14 10 占比 52% 28% 20% 購房者年齡年輕化， 35歲
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