【正文】 15 M2? 裙樓 （ 1~6）： 15190 M2? 附樓（ 1~4）： 5551 M2? 地下室（ 1）： 7214 M2– 地下室： 21641 M2? 地下室（ 2)： 10821 M2? 地下室（ 2)： 10821 M2– 合計(jì)： 138310 M2? 地上： 109455 M2? 地下： 28855 M2合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 調(diào)整后物業(yè)分析 – 寫字樓? 面積 60245平方米，是大頭，假設(shè)公司自用 25000平方米，仍有 45000平方米，需招租和銷售，如考慮 50%銷售，也有 22500平方米的貨量。? 寫字樓的特點(diǎn)是不復(fù)雜，在市場情況良好和市場定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，招租的難度并不大，但難度在寫字樓的銷售，不同的市場、不同的定位寫字樓的銷售難度是不一樣的。– 酒店客房（商務(wù)公寓）? 面積 13254平方米，量不大，無論是做酒店和商務(wù)公寓，100%銷售是開發(fā)考慮的前提。? 產(chǎn)權(quán)式酒店，就是把酒店的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開，便于發(fā)展商銷售和回籠資金。? 商務(wù)公寓是增加了居住功能寫字樓，便于銷售，適合于成長型的公司，– 商業(yè)物業(yè)和酒店（商務(wù)公寓 )配套? 面積 41370平方米，分額很大，成功經(jīng)營這部分物業(yè)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。? 商業(yè)比較復(fù)雜，但手法也比較多。? 對本項(xiàng)目而言，在合理劃分的基礎(chǔ)上，首先要解決商業(yè)部分的垂直交通，建議在裙房兩邊增設(shè)自動(dòng)扶梯。? 在商業(yè)樓層寫字樓電梯間是不開口的，商業(yè)和辦公相互獨(dú)立。– 寫字樓的車位，在寫字樓經(jīng)營后，租賃是不成問題的。合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 項(xiàng)目有較好的先天條件和自身素質(zhì)，具備了成功運(yùn)作的前提? 項(xiàng)目也有一些不足，包括交通等外部條件和層高不一等自身因素，但都可以通過一些辦法解決而且必須解決? 項(xiàng)目開發(fā)門檻較高，在市場、產(chǎn)品、營銷、資金運(yùn)作等方面度需要做很多的研究，找到很好的運(yùn)作模式和各方面的操作策略? 商業(yè)物業(yè)和裙樓部分是項(xiàng)目的成功的關(guān)鍵項(xiàng)目分析結(jié)論項(xiàng)目分析結(jié)論合富輝煌 174。房地產(chǎn)寫字樓篇寫字樓篇市場研究發(fā)展定位營銷策略合富輝煌 174。房地產(chǎn)市場研究市場研究整體市場區(qū)域市場結(jié)論合富輝煌 174。房地產(chǎn)寫字樓整體市場分析寫字樓整體市場分析合富輝煌 174。房地產(chǎn)整體供求整體供求?98年開始竣工量大于銷售量， 供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量，說明寫字樓主要以租賃為主 。?寫字樓年成交量基本都在 10萬平方米以內(nèi)， 03年全市銷售量。?寫字樓銷售量不包括住宅性質(zhì)的商住樓。合富輝煌 174。房地產(chǎn)價(jià)格走勢價(jià)格走勢寫字樓售價(jià)從 01年二季度開始持續(xù)長，但低于住宅價(jià)格增幅。03年 4季度武漢寫字樓平局售價(jià) 4503元 /平方米，價(jià)格不高。盡管寫字樓售價(jià)不高，但成交量仍然非常有限。合富輝煌 174。房地產(chǎn) 1999 2022 2022 2022 2022武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 橋口區(qū) 江漢區(qū) 江岸區(qū) 寫字樓銷售情況寫字樓銷售情況03年武昌銷售總量 ，市場規(guī)模很小本項(xiàng)目寫字樓的總量約 ，銷售壓力極大（未含住宅性質(zhì)的寫字樓用房）合富輝煌 174。房地產(chǎn)寫字樓分布情況寫字樓分布情況項(xiàng)目位于武昌中南路與武珞路的交叉口。武昌漢陽漢口項(xiàng)目中南商務(wù)圈武廣解放大道商務(wù)圈金融一條街商務(wù)圈中山大道江漢路商務(wù)圈徐東中北商務(wù)圈域光谷商務(wù)圈合富輝煌 174。房地產(chǎn)武昌漢陽漢口項(xiàng)目貿(mào)易商務(wù)圈金融商務(wù)圈武 廣，世貿(mào)、泰合為代表廣告公司、商貿(mào)代理公司等為主的寫字樓。建銀、瑞通、招銀的組合形成武漢最有影響力力的商務(wù)區(qū)，是保險(xiǎn)、證券、外資機(jī)構(gòu)、知名房地產(chǎn)公司首選之地。以 IT、 高科技公司為主的寫字樓商務(wù)區(qū)圈 。產(chǎn)業(yè)商務(wù)圈合富輝煌 174。房地產(chǎn)本次調(diào)查的重點(diǎn)：武昌寫字樓市場由于徐東中北商務(wù)圈、光谷商務(wù)圈發(fā)展時(shí)間相對時(shí)間較短，尚未發(fā)展成熟，所以主要選擇中南商貿(mào)圈作分析。漢口寫字樓市場中山大道江漢路商務(wù)圈由于規(guī)劃、車行等限制逐漸趨于沒落，研究價(jià)值相對較小。因此主要選擇建設(shè)大道商務(wù)圈、解放大道武廣商務(wù)圈進(jìn)行重點(diǎn)研究。合富輝煌 174。房地產(chǎn)武昌寫字樓市場分析武昌寫字樓市場分析合富輝煌 174。房地產(chǎn) 武昌寫字樓的需求量一直不大， 03年 12800平方米， 02年更少 6000平方米， 99~03年最大年消化量 18900平方米。武昌區(qū)年銷售面積武昌區(qū)年銷售面積資料來源：武漢房地產(chǎn)年鑒 2022合富輝煌 174。房地產(chǎn)中南商貿(mào)圈集中了武昌主要的寫字樓，主要包括：中商廣場、華銀大廈、亞貿(mào)廣場、世紀(jì)廣場、金融大廈、金穗大廈等 偉鵬 大廈世紀(jì)廣場中南廣場金融大廈華銀大廈金穗大廈亞貿(mào)廣場思特大廈江天大廈中南商貿(mào)圈寫字樓分布中南商貿(mào)圈寫字樓分布合富輝煌 174。房地產(chǎn)物 業(yè)名稱中南廣 場世 紀(jì)廣 場華銀大廈偉鵬大廈金穗大廈 江天大廈思特大廈亞貿(mào) 大廈主流租金40 4045 4045 2832 25（商住樓）26 2628 A座 38B座 25物 業(yè)管理 費(fèi) 12 租金已含 4 租售率 60% 80% 95% 85% 90% 85% 65% A座 55%B座 95%注 備 租 賃為 主銷 售代租前期銷 售前期銷 售前期 銷 售，定向開 發(fā)前期銷 售前期 銷 售后期租 為 主中南商貿(mào)圈寫字樓經(jīng)營狀況中南商貿(mào)圈寫字樓經(jīng)營狀況216。中南商務(wù)圈寫字樓租金水平約 35元 45/平方米，租賃價(jià)格最高 45元 /M2 ；216。中商廣場和華銀大廈使該區(qū)域?qū)懽謽堑拇恚? 價(jià)格處于 4045元 /M2；216。該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)管理費(fèi)有中央空調(diào)約 12元 /平方米；216。由于開發(fā)較早，前期價(jià)格不高，該區(qū)域?qū)懽謽嵌纪ㄟ^銷售消化了部分單位，除了中商廣場以租為主外，其他入住率都還不錯(cuò)，作為武昌目前最高級寫字樓目前入住率不高 合富輝煌 174。房地產(chǎn)典型分析典型分析?中商廣場 ?中商廣場 位于中南路武昌商業(yè)中心，是武昌寫字樓中第一高樓，規(guī)模和質(zhì)量為武昌寫字樓之首。?裙樓中南商業(yè)廣場為武昌著名商場，人流量極大，商業(yè)氛圍濃厚。?占地 6700 平方米，總建 112200平方米?層 高 ：層高 3米，凈高 ?室內(nèi)裝修 ：毛坯 ?電 梯 ： 美國奧的斯 ?使用率： 65%?停 車 位 ： 180個(gè)?物業(yè)管理 ：中江物業(yè)，管理費(fèi) 元含中央空調(diào)合富輝煌 174。房地產(chǎn)主要賣點(diǎn)： 武昌一高樓 /外部形象好 /位于武昌 CBD中心 /硬件設(shè)施到位 /開發(fā)商實(shí)力雄厚 主要問題點(diǎn)：人流嘈雜、大堂、公共部分設(shè)施陳舊，公共通道狹窄，內(nèi)部感覺和建筑外很不協(xié)調(diào)，體現(xiàn)不出項(xiàng)目高檔寫字樓的形象；車行受限制，交通不方便。項(xiàng)目戶型較為單一，且相對較大；主要客戶為國內(nèi)較有影響力的 IT、 科技型企業(yè)，如 ABB 明基 、 神州數(shù)碼 方正科技 、 三一重工、 OTIS 、 佳能 、清華同方，省內(nèi)企業(yè)較少。 入住率：由于該樓盤 35層以上還未推出，剩余貨量較多，預(yù)計(jì)后期將對市場造成一定壓力。合富輝煌 174。房地產(chǎn)世紀(jì)廣場?世紀(jì)廣場由 2棟寫字樓和 6層商場組成，高 26層， 總建筑面積 。?一棟為省建設(shè)廳辦公樓?另一棟總建 ， ，除開發(fā)商保留了一層半自用外其余對外銷售。項(xiàng)目每層 860平方米，體量較小、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)也不高，寫字樓實(shí)際定位不高。?租金： 45元 /平方米；?物業(yè)管理費(fèi)： 12元 /平方米?電梯： 三部東芝高速電梯 ?采暖： 美國開利中央空調(diào) ?主要配套設(shè)施：?行政餐廳，康體健身中心，電玩中心，空中花園，多功能會(huì)議廳，整棟內(nèi)線電話，郵政票務(wù)中心，手機(jī)加油站等。?戶型設(shè)置：低層小面積，高層大面積?目標(biāo)客戶：主要為中小企業(yè)、投資客?銷售狀況：經(jīng)過 1年多的銷售，目前銷售率突破 80%，銷售價(jià)格 5800元 /平方米。合富輝煌 174。房地產(chǎn)華銀大廈概況 ：總建筑面積： 39000平方米，共 26層 ，容積率 。戶型面積 ： － ，銷售價(jià)格 ： 3830－ 4930元／平方米左右，入住