合富輝煌_河北萬(wàn)佳冀州項(xiàng)目思路溝通案_76ppt_xxxx年-wenkub
2023-03-14 11:38:04 本頁(yè)面
【正文】 品要求舒適及緊湊型兩種戶型為主需求 ， 因此超大戶型等非本項(xiàng)目的競(jìng)品； 對(duì)生活 、 公共交通 、 教育等配套很依賴； 喜歡都市感強(qiáng) 、 年輕化 、 有活力 、 有節(jié)奏的社區(qū) ? 競(jìng)品選取標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)本案客戶群體特征，競(jìng)品選取標(biāo)準(zhǔn)為： ? 北區(qū)、東區(qū)距離較近，客戶群重復(fù)； ? 市場(chǎng)快銷型典型項(xiàng)目； ? 緊湊型主流產(chǎn)品類； ? 目前處于銷售期； 熙湖茗苑二期：銷售均價(jià) 2600元 /平米； 金第城：銷售均價(jià) 2600元 /平米（含簡(jiǎn)單裝修）； 麗都花園：銷售均價(jià) 2500元 /平米； 阿卡利亞灣：銷售均價(jià) 2800元 /平米； 熙湖茗苑 阿卡利亞灣 金第城 麗都花園 ? 競(jìng)品主力戶型供銷 市場(chǎng)供應(yīng)和銷售均以 90～ 130平米以下為主，各項(xiàng)目戶型產(chǎn)品仍集中于小、中面積為主。不考慮投資需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)接近剛性需求的承受能力高值，在市場(chǎng)表現(xiàn)為客戶觀望。 項(xiàng)目擁有成為區(qū)域商業(yè)中心的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目初步研判 ? PART2 商業(yè)環(huán)境分析和思考 ?區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析 ?市場(chǎng)空白點(diǎn)分析 ?商業(yè)定位思考 ? 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 ? 區(qū)域商業(yè)仍以路邊的個(gè)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，缺乏大型的及有強(qiáng)輻射力、檔次較高的商業(yè)中心； ? 區(qū)域商業(yè)僅以服務(wù)本區(qū)域居民及路過(guò)客戶作為消費(fèi)主力，輻射功能及服務(wù)范圍偏低，可服務(wù)人口少； ? 區(qū)域客戶商業(yè)消費(fèi)集中于日常生活等業(yè)態(tài)的需求，對(duì)于中高檔物質(zhì)需求消費(fèi)則偏向于向周邊的大城市（石家莊、衡水等地）； ? 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析 —— 位置 ? 項(xiàng)目南臨信都路，面城市音樂(lè)廣場(chǎng)，引長(zhǎng)安西路，北達(dá)和平西路、冀新西路，向西輻射迎賓大街，向東連興華大街、金雞北大街。 ? 周邊基礎(chǔ)較好， 周邊居住人口密集； 1. 冀州城市發(fā)展受到制約； 2. 項(xiàng)目所處區(qū)域非重點(diǎn)發(fā)展方向； 3. 周邊建筑較舊，現(xiàn)代都市感差； 4. 項(xiàng)目配套檔次較低，難成主賣點(diǎn)； 5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平較低，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)高樓價(jià)產(chǎn)品需要一定的時(shí)間了解； 交互分析? 地塊所處城鎮(zhèn)中心位置，稀缺性； ? 區(qū)域存在商業(yè)生活中心的空白點(diǎn) ； ? 缺乏高檔樓盤提升區(qū)域檔次； ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營(yíng)銷模式落后； 1. 調(diào)控當(dāng)前熱點(diǎn)，對(duì)樓市影響不確定； 2. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客戶； 3. 沿湖發(fā)展成為主流； ? 項(xiàng)目初步研判 區(qū)域界定：城市中心區(qū)，非主流發(fā)展方向，需自身造勢(shì)形成熱點(diǎn)。 冀州項(xiàng)目 】 項(xiàng)目思路溝通案 合富輝煌（中國(guó)）北京公司 2023年 07月 30日 ? 序 08年起，河北房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生云起 , 萬(wàn)達(dá)、恒大等全國(guó)知名企業(yè)相繼進(jìn)入。 10年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控年。 城區(qū)中心 客戶群豐富 非重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 處于慢速發(fā)展板塊 區(qū)域發(fā)展受到制約 區(qū)域界定 ? 項(xiàng)目界定： 13萬(wàn)城市中心綜合體項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目交通便捷，周邊商業(yè)氛圍較為濃厚，個(gè)體經(jīng)營(yíng)眾多。 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析 —— 周邊商業(yè) ? ? 目前項(xiàng)目周邊商業(yè)仍以落后的門面商鋪為主導(dǎo)發(fā)展； ? 城市主流商業(yè)中心仍未形成； ? 商業(yè)設(shè)施落后， 沿線人口密度高，但缺少規(guī)模型區(qū)域商業(yè)中心。 注： 熙湖茗苑二期：銷售均價(jià) 2600元 /平米； 金第城：銷售均價(jià) 2600元 /平米（含簡(jiǎn)單裝修）； 麗都花園：銷售均價(jià) 2500元 /平米； 阿卡利亞灣：銷售均價(jià) 2800元 /平米； ? 購(gòu)房客戶群分析 50套 35歲以下 3545歲 45歲以上 商品房 26 14 10 占比 52% 28% 20% 購(gòu)房者年齡年輕化， 35歲以下成為市場(chǎng)主力消費(fèi)群； 2 0 0 9 年商品房購(gòu)房人群戶籍占比情況市區(qū), 6 6 %外省市, 2 %本市郊, 3 1 % 市外, 1 %? 各面積段供銷分析 主力面積：供應(yīng)和消化均為 8090及 120144 ㎡； 供銷特點(diǎn)： 8090 ㎡ 、 100120 ㎡ 、 130 144㎡ 成交量占比較供應(yīng)量占比大， 90100 ㎡ 、 120130 ㎡ 、 144180 ㎡ 成交量占比供應(yīng)占比小。 項(xiàng)目名稱 2房主力 3房主力 銷售點(diǎn)評(píng) 阿卡利亞灣 90100 117135 120平以下中小戶型是項(xiàng)目銷售主力 熙湖茗苑 89－ 100 119－ 135 89－ 100接受程度最高 金第城 88 89130 帶簡(jiǎn)單裝修，小兩房、三房最受歡迎， 麗都花園 73102 110126 中小戶型仍是銷售主力（價(jià)格低 2200起） ? 競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié) ? 各項(xiàng)目建筑風(fēng)格落后，高層項(xiàng)目以現(xiàn)代為主； ? 各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，僅以滿足最初步的居住需求為主； ? 各項(xiàng)目規(guī)劃較為傳統(tǒng)，市場(chǎng)缺乏新穎的、沖擊力強(qiáng)的項(xiàng)目； ? 市場(chǎng)供銷主力為中小戶型， 160 ㎡ 以上產(chǎn)品量較少； ? 快銷型成功項(xiàng)目（如麗都花園、熙湖茗苑），多采用主力需求的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。 ? 客戶訪談 您覺(jué)得周邊房子怎么樣（外形、價(jià)格、戶型等）？ ? 我比較喜歡阿卡利亞灣，但那里地段不及這里好，如果價(jià)格不錯(cuò)（可接愛(ài) 3000元）的話，會(huì)選擇的
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