【文章內(nèi)容簡介】 13－ 27％均價 － 1916 2261 －－ －－ 從上表可以看出住宅開工面積 04年、 05年增幅減少，銷售量增幅趨于平穩(wěn)， 預(yù)計 05年以后合肥市房地產(chǎn)市場供、需總量進入平穩(wěn)增長期，供、需總量增長趨于平穩(wěn)，市場日趨成熟。順馳中原集團 安徽 1月份市場供銷持續(xù)火爆，市場投放含蓋大、中、小盤，產(chǎn)品形式豐富，低、中、高檔次齊全，總體銷售率超過 70% ，市場均價全部突破 3200。第二部分 理解市場二、總體供需分析 05年 2月份市場動態(tài) 2月份市場供應(yīng)、銷售情況順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場三、市場化水平分析 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，合肥市房地產(chǎn)市場 0 05年才形成平穩(wěn)增長的供給量，而這種供給量是 02－ 03年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結(jié)果，這種釋放是瞬間釋放，市場競爭及自主調(diào)節(jié)能力較差。 根據(jù)合肥市 04年土地儲備情況，推測合肥市 05年供地情況， 05年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強整個房地產(chǎn)市場的自主調(diào)節(jié)能力及競爭能力。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場三、市場化水平分析 合肥市房地產(chǎn)市場目前呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢，正處于一個快速發(fā)展時期，房價、銷售量持續(xù)攀升，由于合肥市房地產(chǎn)市場供應(yīng)板塊分布均勻，開發(fā)商目標(biāo)客群較明確，競爭相對平緩，市場化水平較低。 根據(jù)房地產(chǎn)市場周期性發(fā)展的規(guī)律， 05年規(guī)模地塊的推出必將使合肥市房地產(chǎn)市場進入市場競爭更為激烈的時期，合肥市房地產(chǎn)市場化將更加成熟，目前只是序曲也正是我們進入的最佳時機。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場三、市場化水平分析 合肥市在城北、城西、西南區(qū)域都有實力開發(fā)商引領(lǐng)區(qū)域的房地產(chǎn)市場，原本在合肥市西北、城南這兩個未來供地主要區(qū)域沒有實力開發(fā)商進入，由于合肥市政府對房地產(chǎn)市場的運作非常成熟，引進大開發(fā)商能夠迅速使這些區(qū)域成為熱點，并為合肥城市發(fā)展和房地產(chǎn)競爭增添新的活力，這將為我公司進入合肥提供良好的契機。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場四、金融環(huán)境分析主要銀行金融機構(gòu)216。 合肥市除 “ 四大 ” 之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)較多；216。 交通銀行：合肥市分行有 9000萬元審批額度，單筆貸款約 40－ 60天時間，審批速度相對較快；216。 工商銀行：省行單筆貸款額度 ,支行額度 6000萬元 ,審批時間 60天左右 。非銀行金融機構(gòu) 非銀行金融機構(gòu)主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)貸款； 順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場五、我公司的機會 把握時機，在市場真正成熟的前期快速進入 合肥市地處中國內(nèi)陸與沿海交界帶，東部沿海城市向內(nèi)陸梯次發(fā)展在合肥已經(jīng)開始體現(xiàn)，合肥乃至安徽經(jīng)濟發(fā)展必將進入快速增長期，其房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?巨大。 合肥市房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展時期，整個房地產(chǎn)市場正逐漸走向成熟，進入成熟的市場所花代價較高，在一個區(qū)域房地產(chǎn)市場真正走向成熟前期進入才是恰到好處。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場五、我公司的機會 利用公司規(guī)模、品牌優(yōu)勢，爭取優(yōu)惠政策 可以利用我公司的規(guī)模、品牌優(yōu)勢，推動適合我公司商業(yè)模式地塊，爭取有利競買方式、付款方式、規(guī)劃條件等相關(guān)政策 。 獲取規(guī)模地塊，迅速占有合肥市房地產(chǎn)市場份額，形成競爭優(yōu)勢，支持安徽區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，支持中南集團整體戰(zhàn)略。發(fā)揮我們特有的快速、高水準(zhǔn)的操作能力占得先機，引領(lǐng)市場順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析二、價格規(guī)律三、產(chǎn)品特征四、操作水平分析五、銷售情況分析六、競爭對手分析順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 通過對合肥市房地產(chǎn)市場持續(xù)十四個月的持續(xù)跟蹤調(diào)查，分析主流樓盤，通過對主流產(chǎn)品分布特點、價格規(guī)律、產(chǎn)品特征、操作水平、銷售情況進行分析，總結(jié)規(guī)律尋找競爭優(yōu)勢。 我們選取代表樓盤：元一濱水城（城北）、森海豪庭（城東）、金色池塘（城西）、新加坡花園城（城西）、綠城桂花園（高新區(qū)）、綠地國際花都（政務(wù)區(qū)）、繁華世家（經(jīng)濟區(qū)）、萬振逍遙苑（城南）。順馳中原集團 安徽03年市場供應(yīng)主要區(qū)域04年市場供應(yīng)主要區(qū)域順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析元一濱水城 森海豪庭 金色池塘 新加坡花園城綠城桂花園 綠地國際花都 繁華世家 萬振逍遙苑位置 濉溪路繽紛南國北臨泉路與當(dāng)涂路交口環(huán)湖東路西樊洼路北長江西路898號黃山路與人工湖路交口潛山路與東流路交口 繁華大道與金寨路交匯口 馬鞍山路與太湖路交口規(guī)模 占地 140畝；建筑面積25萬平米占地 60畝建筑面積10萬平米占地 434畝；建筑面積 平米占地 600畝；建筑面積50萬平米占地 480畝；建筑面積 41萬平米占地 508畝；建筑面積 70萬平米占地 190畝， 建筑面積 16萬平米 占地 190畝， 建筑面積 15萬平米開發(fā)商香港元一集團有限公司合肥眾合（來自浙江）合肥英泰地產(chǎn)合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司合肥繁華投資發(fā)展 合肥萬振戶型區(qū)間以及主力戶型11012*2*3*2*21101 2*2*3*2*212513322110150平米； 200—300平米復(fù)式130－ 180平米， 3*2*4*2*180、 100－ 135平米、150－ 250平米復(fù)式 /主力戶型： 80平米2*2*1 ， 100平米3*2*28012*2*3*2*2120－ 170平米產(chǎn)品形式板式小高高層小高 花園洋房、多層、小高多層、小高、高層、別墅多層 多層、小高層 多層、小高層多層、小高層整體規(guī)劃順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析配套及客戶特征元一濱水城 森海豪庭 金色池塘 新加坡花園城 綠城桂花園 綠地國際花都繁華世家 萬振逍遙苑學(xué)校幼兒園雙語幼兒園 雙語幼兒園幼兒園，與西園小學(xué)、 50中學(xué)合作辦學(xué)新加坡模式雙語幼兒園、小學(xué)及初中雙語幼兒園 雙語幼兒園雙語幼兒園雙語幼兒園會所車庫10000平米豪華會所1500平米 會所 1500平米 會所規(guī)模 萬平米4000平米會所 4000平米 1500平米會所3000平米會所價格 31003800 26003200 31003500花園洋房 350050003800－ 4000 均價 36003200－ 420031003900 28003800 均價 3500元 /平米、最高價4000多層、小高、高層 80－ 140平米總價在 3050萬之間，大戶型、花園洋房總價在 50－ 80萬之間客戶來源20％老元一業(yè)主， 40％項目周邊，40％市區(qū)50%周邊區(qū)域消化，30%來自市區(qū)， 20%為外地5％外地， 95％本地， 35％周邊， 30％高新區(qū)， 30％市