【正文】 平米2*2*1 ， 100平米3*2*28012*2*3*2*2120－ 170平米產(chǎn)品形式板式小高高層小高 花園洋房、多層、小高多層、小高、高層、別墅多層 多層、小高層 多層、小高層多層、小高層整體規(guī)劃順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析配套及客戶特征元一濱水城 森海豪庭 金色池塘 新加坡花園城 綠城桂花園 綠地國際花都繁華世家 萬振逍遙苑學校幼兒園雙語幼兒園 雙語幼兒園幼兒園，與西園小學、 50中學合作辦學新加坡模式雙語幼兒園、小學及初中雙語幼兒園 雙語幼兒園雙語幼兒園雙語幼兒園會所車庫10000平米豪華會所1500平米 會所 1500平米 會所規(guī)模 萬平米4000平米會所 4000平米 1500平米會所3000平米會所價格 31003800 26003200 31003500花園洋房 350050003800－ 4000 均價 36003200－ 420031003900 28003800 均價 3500元 /平米、最高價4000多層、小高、高層 80－ 140平米總價在 3050萬之間，大戶型、花園洋房總價在 50－ 80萬之間客戶來源20％老元一業(yè)主， 40％項目周邊，40％市區(qū)50%周邊區(qū)域消化，30%來自市區(qū)， 20%為外地5％外地， 95％本地， 35％周邊， 30％高新區(qū)， 30％市中心50%高新區(qū)，40%市區(qū)， 10%外地50%高新區(qū)，40%市區(qū)， 10%外地30％周邊， 30％開發(fā)區(qū)， 40％市區(qū)內90％周邊高收入職員、 10％周邊個體98％本地， 2％外地。元一物業(yè)防盜報警系統(tǒng)，閉路電視、背景音樂、防盜報警系統(tǒng)，深圳金地物業(yè)背景音樂，電子尋防系統(tǒng)，合肥欣輝物業(yè)背景音樂、電子防盜系統(tǒng)，綠城物業(yè)公司背景音樂、電子防盜系統(tǒng)，綠地物業(yè)公司深圳長城物業(yè)管理股份有限公司背景音樂，電子防盜系統(tǒng)，萬振物業(yè)綠化景觀完善，道路、路燈投入使用。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿、金融、信息和文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項目的開發(fā)量一直很小。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析城市北區(qū)： 小高層、高層逐漸成為產(chǎn)品主體，開發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉移 城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域 03到 04年產(chǎn)品形式由多層為主逐漸轉向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤 90％產(chǎn)品是小高層、高層。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析城市西區(qū) 基礎設施成熟帶動房地產(chǎn)開發(fā) 城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。在合肥城市西區(qū)有影響力的開發(fā)商是浙江綠城，代表樓盤是綠城桂花園。預計 05年該區(qū)域 100畝以上的樓盤供應會超過 10個，成為合肥市房地產(chǎn)市場供應的主體。根據(jù)目前該區(qū)域樓盤開發(fā)進度以及開發(fā)商土地儲備情況，預計該區(qū)域 05年商品房供應較 04年變化不大， 100以上規(guī)模樓盤在 3個左右。 03年以前這一區(qū)域商品房供應很少，區(qū)域需求旺盛， 04年開始這一區(qū)域在城市東部的城郊結合帶商品房供應量加大，同時土地供應量也加大，預計 05年該區(qū)域 100畝以上規(guī)模的樓盤會達到 5個。在合肥未來土地供應的主要區(qū)域西北區(qū)、南區(qū)并沒有大的品牌開發(fā)商，這為我公司進入合肥市提供市場空間和機會。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析二、價格規(guī)律東區(qū)價格最低 東區(qū)是合肥市傳統(tǒng)的棚戶區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展的基礎相對薄弱。龐大的市場需求支撐著這種繁榮現(xiàn)象的持續(xù)。產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。小區(qū)相關教育配套設施提高很快，小區(qū)智能化功能已經(jīng)非常成熟。 銷售水平參差不齊，整體水平一般。我公司依靠推廣節(jié)奏的控制和銷售節(jié)奏控制相結合的優(yōu)勢，和我公司的品牌宣傳、推廣能力，會使我公司在合肥市場競爭中取得先機。順馳中原集團 安徽五、銷售情況分析對產(chǎn)品形式的需求：分析： 從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對于小高層的需求也逐步增多。合肥市匯聚能力較強，有 5％－ 10％的外地客戶在合肥置業(yè)。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析 合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多。 合肥市有實力的開發(fā)商在合肥市場更多的是表現(xiàn)操作水平、產(chǎn)品特點，競爭壓力不大，整個市場沒有形成激烈的競爭。 順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析小結 : 我公司在產(chǎn)品、景觀、戶型設計上的優(yōu)勢并不明顯，我公司明顯的競爭優(yōu)勢在于整體操作水平、品牌推廣、客戶意識、銷售能力以及對市場的準確把握。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析代表企業(yè)分析企業(yè)名稱 外來開發(fā)企業(yè) 本地開發(fā)企業(yè)浙江綠城（年銷售面積面10萬方）上海綠地（年銷售面積 25萬方）香港元一（年銷售面積 20萬方）郵電物業(yè)（年銷售面積 5萬方）合肥城建發(fā)展（年銷售面積 5萬方）在售項目 綠城桂花園（建面 41萬方）國際花都（建面 70萬方）元一濱水城（建面 25萬方）柏 景灣（建面 30萬方）世紀陽光花園（建面 57萬方）品牌影響力 小區(qū)景觀精致，產(chǎn)品奠定公司在市民心中地位合肥市民對公司品牌期望過高，其產(chǎn)品一般公司、項目品牌在合肥深受客戶認可合肥本土開發(fā)商的驕傲，項目深入人心項目的影響力遠大于公司品牌影響力操作特點充分表現(xiàn)產(chǎn)品景觀優(yōu)勢，準確把握目標客群大盤分五期滾動開發(fā)，開發(fā)節(jié)奏較快，調整能力較強對合肥的小高層、高層開發(fā)經(jīng)驗非常成熟重視項目品質的提升，分多期持續(xù)開發(fā)，操作速度緩慢擁有深厚的政府背景，享受較多優(yōu)惠政策，但操作水平一般土地儲備 合作化路與黃山路交口，原自行車廠（ 400畝）目前無土地儲備 目前無土地儲備 長江西路，和平路與南陵路交口（總 300畝）建材二廠、佳通輪胎廠（總 500畝）順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析綠地桂花園會 所 游 泳 池 二期玫瑰苑綠地國際花都 元一濱水城順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 柏 景 灣郵 電 物 業(yè)世紀陽光花園合肥城建發(fā)展順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析我們的競爭優(yōu)勢 》 我們對市場的準確把握，對客戶的深刻理解，是我們領先市場的競爭優(yōu)勢； 》 公司迅速的品牌推廣能力，全員客戶意識，可以使我們快速的被客戶所接受，形成品牌優(yōu)勢。有開發(fā)項目企業(yè) 361家（包括三縣）。第三部分 樓盤及競爭對手分析順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 五、銷售情況分析 客戶構成及來源： 合肥市 04年市區(qū)人口達到 165萬，每年有 10萬人（總人口的 6％）的人口增長；合肥市公務員、老師、國企干部、公司白領、個體工商戶、外來人才等中高收入人群占相當?shù)谋壤?；二手房交易量迅速增?