【文章內容簡介】 8 小時 90% 以上 ＜ 5% 市優(yōu) 30 分鐘 急修 15 分鐘 24 小時 95% 以上 ＜ 2% 省優(yōu) 15 分鐘 急修 5 分鐘 12 小時 99% 以上 ＜ 1% 維修工按 《住戶家庭安裝 /維修標準作業(yè)規(guī)程》 進行維修作業(yè)。 處置維保期內的住戶報修事項 管家部 按物管公司前期接管物業(yè)時同開發(fā)單位、施工單位明確的各項工程維保期限執(zhí)行。 首席管家 將各項維保時間、維保單位聯系方式明確到 管家部 及維修班。 管家助理 接住戶報修事項屬施工單位維保期的，記錄完畢后，在 5 分鐘內通知維保單位，確定維修時間后向住戶反饋相關事宜。 維保單位到達 項目后 ， 管家助理 或維修 人員填《派工單》，維保施工人員在派工單上簽收。 維修班長負責對維保單位的維修進行跟蹤監(jiān)督，并在《 業(yè)主 /使用人 報修記錄表》做相關記錄。 管家 在維修工完成維修作業(yè)后三日之內，對維修結果進行跟蹤回訪，并填寫《回訪記錄單》。 相關文件 《住戶家庭安裝 /維修標準作業(yè)規(guī)程》 相關記錄 《 業(yè)主 /使用人 報修記錄表》 《派工單》 《回訪記錄單》 附件 業(yè)主 /住戶 報修作業(yè)流程圖 GJ106 辦理物業(yè)交房手續(xù)工作流程 目的 規(guī)范物業(yè)管理交房管理工作，確保業(yè)主 /住戶順利接房。 適用范圍 適用于 管家部 為住戶辦理接房工作。 職責 在 管家部 獨立運轉前，由公司組織安排物業(yè)交房工作及審核非業(yè)主住戶的收房文書。 在 管家部 獨立運轉后，由首席大管家組織安排物業(yè)交房工作及審核非業(yè)主住戶的收房文書。 項目管理部根據委托合同和物業(yè)實際情況編制收費項目、方式及標準；并報副總經理審核，總經理審批。 住戶電話報修 住戶當面報修 其他形式報修 管家助理 維修值班人員 其他工作人員 填寫《業(yè)主 /使用人報修記錄》 填寫《派工單》 維修工接單 維保單位接單 維修作業(yè) 住戶簽字認可 管家回訪 管家 負責辦理交房手 續(xù)。 管家 負責核收各項交房費用；在批量交房時，公司財務部需直接派人在現場核收相關費用和提供其他人員支持。 程序要點 交房資料的準備 由公司在交房前 20 天審定該項目適用的交房資料。 由項目管理部在交房前 5天完成所有資料的準備，并由公司進行確認。 交房現場的籌備 由公司在交房前 10 天明確交房地點、現場布置要求及相關物資。 由項目管理部協同內務副經理在交房前 3天完成適用物資的準備。 由項目管理部安排人員在交房前 1 天完成現場布置。 交房 流程 與開發(fā)單位統一業(yè)主辦理接房手續(xù)時，須準備的以下證件及款項： ａ房屋買賣（預售）合同原件及復印件一份。 ｂ業(yè)主身份證原件及復印件一份。 ｃ單位購房，須法人代表身份證復印件和營業(yè)執(zhí)照復印件一份。 ｄ房屋開發(fā)單位發(fā)放的交房通知單。 ｅ物業(yè)管理預收的款項。 接房人為非業(yè)主時，還應帶上： ａ經公證的業(yè)主的委托書 ｂ代理人的身份證原件及復印件一份。 檢查無誤后，管理員將證件原件返還業(yè)主或委托人，證件復印件及業(yè)主委托書原件存入住戶檔案。 簽署相關協議及公約 客戶管理員將交房 資料交接房人詳閱。 《住戶登記表》。 管家 在交房完畢后，應與開發(fā)單位配合將前期簽署的《物業(yè)管理委托協議》、《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》等相關資料存入住戶檔案。 驗房收房 在辦理完接房手續(xù)及交納完相關費用后，物管工作人員帶接房人驗收房屋，房屋驗收合格后，請接房人在《房屋交接單》中簽字確認。 ，請接房人將問題填入《房屋交接單》中，物管工作人員負責通知相關方妥善處置。 交納接房費用 收費員根據收款項目開具收據。一般情況下，入住費用主要 包括以下項目： ａ）物業(yè)管理服務費：預收 六 個月的物業(yè)管理服務費。 b）其他應繳費項目，如：生活垃圾清運費等。 客戶管理員在確認以上手續(xù)辦妥完善后，正式將物業(yè)鑰匙交與接房人。 相關記錄 《住戶登記表》 《房屋交接單》 附件 《物業(yè)管理委托協議》 《業(yè)主公約》 《消防安全責任書》 GJ107 IC 智能 卡管理作業(yè)指導 手冊 目的 規(guī)范 IC 智能 卡的日常管理。 適用范圍 適用于業(yè)主 /使用人及各部門 IC 智能 卡的發(fā)放、使用、報失、補辦等管理工作的控制。 術語和引 用文件 IC卡：可用于開啟單元大門 、電梯 及停車場車輛進出的智能卡。 職責 管家 部負責 IC 智能 卡的申請、發(fā)放、補辦工作 。 公司 財務部負責 IC智能 卡的制作和費用收取工作。 過程要求和工作程序 在交房時 IC 智能 卡 和鑰匙一同發(fā)放給 業(yè)主 /使用人 。 業(yè)主 /使用人遺失或損壞 IC 卡申請補辦者，須在章程規(guī)定時限內辦理原卡報失及注銷手續(xù) 。 業(yè)主 /使用人需在 管家 部填寫 《 IC 卡補辦申請表》 申請辦理 。 管家 部須先確認申請表上的內容，核對資料及要求無誤后復印申請表 及樣本，并填寫《門禁卡制作 /發(fā)放記錄表》，經 大管家 審閱簽字后，將申請表交財務部簽收 。 財務部根據 管家 部提交的資料，按權限及格式要求進行制卡。 IC卡制作完畢，需登記每張 IC 卡的制作卡號，并保留資料復印件備查。 業(yè)主 /使用人按規(guī)定到財務部交納 IC 卡工本費，財務部出具票據，并發(fā)卡； 管理公司部門經理級及以上人員根據工作需要，經公司總經理同意后，可申請免費停車卡（辦理程序同業(yè)主 /使用人 IC 卡申請程序）；領卡后須各部門自行保管，并作好使用記錄。工作卡遺失 或損壞，當事人須書面說 明情況，由經理助理領導視具體情況作出處理 。 緊急情況下需使用 管理 卡時，須經 首席大管家 導授權后，填寫 《管理 卡使用登記表》 后，方可 開 啟用。 相關表格 《 IC 卡 補 辦 申 請表》 《門禁卡制作 /發(fā)放記錄表》 GJ108 緊急情況處理作業(yè)流程 采取快速、有效的措施處理緊急事件，從而控制事態(tài)的發(fā)展 。 適用于物業(yè)管理范圍內各種緊急事件的處理。 協調和具體處理工作。 ，了解情況，得當處理。 。 。 、匪警、盜警 、設備設施突發(fā)事故 ，制定緊急事件處理預案 管家部 根據 《 緊急情況處理作業(yè)流程 》 處理相關突發(fā)緊急事件。 。 及時將相關事項報告公司總經理、副總經理和專管人員。 ，項目 首席大管家 需填寫《重大事件報告表》報公司。 《重大事件報告表》 《緊急事件應急預案》 GJ109 辦理裝修手續(xù)工作流程 目的 規(guī)范辦理裝修手續(xù)的工作，確保住戶順利入場裝修。 適用范圍 適用于住戶辦理入場裝修手續(xù)。 職責 在管家部獨立運轉前，由大管家組織安排辦理裝修手續(xù)工作及審核裝修方案。 在管家部獨立運轉后，由管家組織安排辦理裝修手續(xù)工作及審核裝修方案。 管家部匯同公司相關部門，根據委托合同和物業(yè)實際 情況編制裝修收費項目、方式及標準；并報大管家審核，首席大管家審批。 管家負責辦理裝修手續(xù)。 管家負責核收各項裝修費用；在批量裝修時，公司財務部需直接派人在現場核收相關費用。 程序要點 裝修的申請與備案 申請：住戶需提前 3 日向管理處提出裝修申請（租戶必須持業(yè)主身份證原件及委托書）。 a) 申請時如實填寫《裝修申請表》各款內容，并附裝修設計圖紙，室內裝修說明書。 b) 如果住戶自請施工隊，尚需附裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復印件一份。 c) 裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時，需提供城市消防部門等專項審批文件。 d) 管家部 將住戶裝修資料登記、建檔。 審核： a) 管家 接到裝修申請當日，匯同維修主管依據“裝修管理規(guī)定”的條款給予審核： —— 檢查裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。 —— 檢查裝修設計是否有嚴重的消防隱患。 —— 是否有其他違章情況。 b) 在確認裝修設計不涉及有對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響的內后，應當在一個工作日內給出同意備案意見。 c) 裝修方案中涉及有結構拆改和戶外搭建的項目、須要求住戶到政府主管部門辦理《室內裝修結構安全許可證》、《建設規(guī)劃許可證》，原件交管 理處查驗登記后，留復印件存檔。 在核查住戶所有裝修手續(xù)均符合要求后， 管家 通知住戶及裝修施工單位共同到物管中心辦理裝修有關手續(xù) 。 管家 將《室內裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、裝修圖紙及政府主管部門審批意見復印件各一份附在《裝修備案表》后。 管家 和住戶協商并簽定《房屋裝飾裝修管理與服務協議》。 交納特約裝修服務費 收費管理員根據《房屋裝飾裝修管理與服務協議》中約定的收費項目開具收款收據。一般情況下，裝修應收取費用包括以下項目： a) 住戶應交納一定數額的建渣清運費和特約裝 修服務費。 b) 施工隊應交納一定數額的裝修作為保證金。 “裝修管理標準作業(yè)規(guī)程”向住戶及施工隊說明裝修安全及基本要求： a) 告知住戶裝修禁止行為和注意事項。 b) 給裝修施工隊發(fā)放《裝修施工入場證》。 《裝修施工人員出入證》： a) 施工隊負責人將每名施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份交客戶管理員。 b) 客戶管理員核實后，將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中。 c) 用施工人員的另一張照片制作成《 裝修 施工人員出入證》。 ，應立即通知維修部開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。 相關記錄 《施工人員登記表》 《裝修施工入場證》 《裝修備案表》 《施工人員出入證》 附件 《房屋裝飾裝修管理協議》 GJ110 裝修管理作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范裝修行為，保障裝修管理工作，確保樓宇安全和公共設施的正常使用，根據物業(yè)要求實現房屋外觀的統一美觀。 適用范圍 適用于物業(yè)管理處對樓宇二次裝修的管理工作。 職責 首席大管家 管 理重大違章裝修。 大管家協同管理處維修班負責一般違章裝修的處理。 維修工負責依照本規(guī)程實施裝修施工現場的巡視檢查、記錄及裝修施工中的水電管理工作。 護衛(wèi)隊負責裝修施工人員管理。 保潔班負責裝修垃圾的清運工作。 程序要點 施工期間的管理 《住宅使用說明書》之使用要求。所有施工必須按照 管家部 審核的方案進行，不得隨意更改。如有更改，必須事先取得國家相關部門的批準文件，并報 管家部 備案，經管理處出具同意更改通知后方可施工。 ，住戶應進行 現場監(jiān)理，以保證施工隊嚴格遵守政府有關規(guī)定，按規(guī)定作業(yè)，文明施工。 ：中小工程為 30 天，較大工程為 40 天，最長不超過 60 天，如確有需要延期，應到物管中心辦理延期手續(xù)。 ：每天施工時間為 9： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 ，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電與物管中心協商后，在物管中心監(jiān)督下，由管理人員在指定位置接臨時電源線，否則造成的一切后果由住戶負責。 （必須符合國 家標準）的安裝、維修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格的單位專業(yè)人員施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 ，不得破壞樓宇結構，鑿壞墻體。 、陽臺色調；不得改變陽臺用途，不得隨意加裝防盜網、防盜門。 ，每天按指定地方放置。樓梯、過道、天臺、道路以及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公共地面、墻壁完好整潔。 ，電梯不得作為運送 裝修材料等貨物的工具。 維修工每日巡查裝修情況施工現場。維修工根據施工現場的規(guī)模大小和使用性質分別填寫《住戶公裝施工現場巡檢表》、《住戶簡裝施工現場巡檢表》。 護衛(wèi)隊負責按 裝修管理規(guī)定 對施工人員進行管理。 裝修施工的竣工檢查 裝修施工結束后，由物管中心對住戶裝修過程中是否有破壞公共設施、設備的違規(guī)行為進行檢查。 住戶向 管家部 交回《裝修施工入場證》和《施工人員出入證》，如有丟失，證件押金不退。 施工隊當日清場離開。 ， 管家 向住戶 征詢使用意見，如無問題，在《裝修申請表》內注明“未發(fā)現問題”后，由物管中心收費管理員退還施工隊的裝修押金；如有問題，在《裝修申請表》內注明問題詳情，報由 首席大管家 根據住戶要求協助其解決。 違章裝修的處理 。 裝修施工期間，發(fā)現違章裝修的，當事維修人員應立即要求住戶停止違章裝修，并視情況采取以下程序進行處理： a) 報告首席大管家。 b) 由管家部出具《整改通知單》，限期整改。 c) 情節(jié)嚴重或拒不整改的， 管家部 報公司，進一步要求住戶整改。 d) 特殊情況時，由物管中心決定