【文章內容簡介】 中央空調，23部美國DOVER電梯，日本能美消防監(jiān)控系統(tǒng)。戶型面積61平米208平米租售價格租：3元/平米貸款銀行及年限無租售率70%車位租金共計270個車位，租 300元/月主要客戶國內、外辦事機構如：丹佛斯辦事處、業(yè)之峰裝飾、武田藥品等綜合評價：交通方便，綜合配套完善，由于大廈內由多家國內物業(yè)公司管理，因此大廈的綜合管理水平有待提高。 嘉利中心地理位置天津市和平區(qū)南京路與衛(wèi)津路、新興路交匯處概況高度重視建筑的景觀、環(huán)境和人對休閑與交流的需求，特別設計了獨具特色的文化廣場，文化廣場占地面積1200余平方米，配有噴泉、雕塑、休閑、園林等設施，33層，118米高層建筑投資商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司 開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司銷售商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理天津開發(fā)區(qū)南華物業(yè)有限公司配套設施設有火災自動報警、廣播及自動噴淋滅火系統(tǒng)、雙電源、變頻恒壓供水，集中供熱，衛(wèi)星、有線預留系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)數(shù)據(jù)接口、中央空調配套標準一至五層：大型商業(yè)用房，每層面積3000平方米，七至二十五層：商住兩用房，二十六至三十層：高檔外銷公寓，設有三居室、二居室、一居室三種戶型組合戶型面積辦公樓每層1300平方米，戶型由112—230平方米不等租售價格售價：每平方米5000元按揭銀行及年限工行提供八成三十年貸款租售率45%車位租金地下一層每月400元，地下二層每月300元，共200個車位主要客戶臺灣極玖企業(yè)集團綜合評價：因此項目距離峰匯廣場較遠，二者定位檔次均不同，沒有可比性重要結論天津市寫字樓市場發(fā)展比較緩慢，目前在售的項目基本上是在2000年以前投入使用的，在規(guī)劃、設計、配套、房型等方面相對老化。 國外的知名企業(yè)、大型商社，會考慮在華投資的風險，基本上對寫字樓只租不買，而購買寫字樓的人群基本上是國內知名的集團公司、本市較有實力企業(yè)，個人或企業(yè)投資等。針對豪宅的可競爭項目，主要從區(qū)域內的在建項目，如等項目進行了重點調查。表—1樓盤名稱路段規(guī)模開發(fā)商泰達國際公寓復康路7號增2號60000益德置業(yè)天嬌源水上公園北路西端120000浩天房地產(chǎn)半島藍灣友誼南路與環(huán)島北路的交口170000順馳建設仁愛濠景莊園紅旗南路150000仁愛房地產(chǎn)城市別墅郁江道100000亞資置業(yè) 立天置業(yè)表—2區(qū)域南開區(qū)類型高層地點復康路7號增2號售樓電話23009866發(fā)展商天津益德置業(yè)有限公司總建筑面積入住時間2003年1月管理費小區(qū)規(guī)模一棟24層建筑配套設施 高級會所目前在售資料表—3單元售價最高（10000元/平米）300萬元最低（9260元/平米）140萬元在售單元面積最大面積330平米最小面積161平米主力戶型161202平米平均定價（元/平米）9500元/平米樓盤賣點區(qū)域環(huán)境。酒店式物業(yè)管理。開發(fā)商品牌及企業(yè)知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。選擇泰達國際會館的客戶和本案目標客戶群吻合。本案應塑造開發(fā)商品牌效應、項目形象造市等方面來扭轉不利的局面。 天驕源表—2區(qū)域南開區(qū)類型高層地點水上公園北路西端售樓電話23616666發(fā)展商浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積120000平米首次推出時間2002年12月綠化面積40%入住時間2004年管理費小區(qū)規(guī)模由19棟11層和15層高層構成配套設施雙會館，一動一靜目前在售資料表—3單元售價最高（8000元/平米）240萬元最低（4700元/平米）50萬元在售單元面積最大面積270平米最小面積120平米主力戶型120180平米平均定價（元/平米）5400元/平米 樓盤賣點區(qū)域及小區(qū)環(huán)境。獨特的會館設計。開發(fā)商先期開發(fā)項目知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。雙方提供的產(chǎn)品不同，其提供純正的居住環(huán)境。本案應突顯地位的優(yōu)越與繁華來突出項目賣點。 表—2區(qū)域河西區(qū)類型聯(lián)排別墅及多層公寓地點友誼南路與環(huán)島北路的交口售樓電話88378000發(fā)展商天津順馳建設有限公司總建筑面積首次推出時間2002年1月綠化面積50%入住時間2003年8月物業(yè)管理費目前在售資料表—3單元售價最高（18000元/平米）600萬元最低（5500元/平米）55萬元在售單元面積最大面積372平米最小面積99平米主力戶型110200平米平均定價（元/平米）5700元/平米樓盤賣點區(qū)域環(huán)境。獨特的住宅形式。開發(fā)商品牌及企業(yè)知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。選擇半島藍灣的客戶和本案目標客戶群有價值取向的差異。本案應塑造完善的酒店式服務來弱化環(huán)境劣勢。 表—2區(qū)域南開區(qū)類型聯(lián)排別墅及多層公寓地點紅旗南路售樓電話23912888發(fā)展商天津市仁愛房地產(chǎn)總建筑面積18萬平米首次推出時間2002年10月綠化面積55%入住時間2003年8月管理費待定目前在售資料表—3單元售價最高（8000元/平米）280萬元最低（5000元/平米）50萬元在售單元面積最大面積360平米最小面積97平米主力戶型150—190平米平均定價（元/平米）6000元/平米樓盤賣點遠景規(guī)劃。獨特的住宅形式。開發(fā)商品牌及企業(yè)知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。與本案目標客戶群有所不同。本案應塑造完善的酒店式服務來弱化環(huán)境劣勢。 城市別墅 表—2區(qū)域河西區(qū)類型聯(lián)排別墅地點郁江道售樓電話88370566發(fā)展商亞資置業(yè) 立天置業(yè)總建筑面積9萬平米首次推出時間2002年5月綠化面積45%入住時間2003年8月管理費目前在售資料表—3單元售價最高（10000元/平米）200萬元最低（9260元/平米）70萬元在售單元面積最大面積260平米最小面積138平米主力戶型161200平米平均定價（元/平米）6500元/平米樓盤賣點區(qū)域環(huán)境。德式建筑。形象宣傳及創(chuàng)新理念。與本案的比較低層生態(tài)社區(qū)；對本案豪宅部分具有較大的威脅；本案應通過創(chuàng)新理念來趨利避害。總結：通過對可競爭項目的市場調查，本案發(fā)展方向應為國際化高檔綜合性物業(yè)，同時應通過創(chuàng)新來規(guī)避高檔次競爭項目對本案造成的威脅。第二部分:本案營銷推廣本部分內容是建立在第一部分——項目定位的基礎上，通過對項目核心價值體系的建立、項目客戶群定位與分析、項目開發(fā)主題定位及形象定位、產(chǎn)品策略建議、推廣方式五部分的論述提出本案的項目定位。關鍵點辦公是本案的基礎，商業(yè)是本案的特色，住宅是本案的關鍵。住宅、商業(yè)、辦公共同構成本案，是本案不可分割的三元素，從體量上看，辦公占本案的絕對優(yōu)勢；商業(yè)的存在起到了增添本項目特色、擴大本案市場認知平臺的作用；而住宅部分是本項目的差異性所在，也是本案樹立高檔物業(yè)形象的關鍵。關系圖提升本案 促進銷售商業(yè) 住宅 辦公 擴大市場認知平臺 公寓商業(yè)辦公提升空間公寓 新生代豪宅商業(yè) 國際化商業(yè)街區(qū)辦公 國際化辦公空間關系圖表本案常規(guī)價值體系 提升空間住宅 辦公 商業(yè) 新生代 國際化 國際化 豪宅 辦公空間 商業(yè)街區(qū) 公寓提升點新生代豪宅人群訴求：稀缺性、個性化及奢侈化的生活方式分析： 顛覆傳統(tǒng)的風景豪宅，從產(chǎn)品質素稀缺性、產(chǎn)品設計個性化、服務理念具有奢侈享受功能等方面下手，打造新生代豪宅，滿足目標人群張揚、享受又與眾不同的心理需求。硬件平臺：高檔國際化綜合物業(yè)分析：高檔國際化綜合物業(yè)是新生代豪宅的硬件平臺，主要體現(xiàn)在綜合性規(guī)劃、產(chǎn)品個性化設計理念、配套設施三方面。軟件平臺：國際化管理與服務分析：國際化管理與服務是新生代豪宅的軟件平臺，與硬件平臺共同滿足目標客戶群對新生代豪宅的追求，主要表現(xiàn)在酒店式服務體系、個性化管理與服務兩方面。優(yōu)勢：當物業(yè)形象以及軟硬件都符合項目所宣傳的新生代豪宅時，目標人群就會產(chǎn)生本案為高檔稀缺、奢侈物業(yè)，產(chǎn)生購買行為。 提升點圖表新生代豪宅稀缺性、個性化 高檔國際化 國際化管及奢侈化的生活方式 綜合物業(yè) 理與服務公寓推廣名峰匯國際公寓主題定位語大容小天下商業(yè)提升點國際化商業(yè)街區(qū)購物引進世界500強中排名147位法國歐尚超市集團，并借鑒和引進歐美發(fā)達國家大型商業(yè)形式－－SHOPPINGMALL發(fā)展國際化一站式購物。休閑、娛樂引進亞歷山大水吧、SPA水療等，與本案的定位相符，使本案具有國際化的休閑、娛樂方式，突出本案的稀缺性和獨特性。優(yōu)勢：提升本案的物業(yè)檔次，完善新生代豪宅配套，進一步樹立本案獨特的品質。提升點圖表國際化商業(yè)街區(qū) 購物 休閑、娛樂