【文章內容簡介】 11 2022年 8月 —— 公寓已售完，別墅剩余12棟 90150 800012022 東海灣 東海灣片區(qū) 現(xiàn)代 200 2022年 12月 20套左右 駿園去化 90%、和園未開盤 92150 70008000 海景花園 東海灣片區(qū) 現(xiàn)代簡約 60 2022年 9月 1215套 僅剩 26層以上房源 160270 65008000 大江盛世 東城、洛川片區(qū) 新古典主義風格 38 2022年 1月 810套 一期已售完、二期未開盤 80140 55006500 百捷中央公園 橋南片區(qū) 現(xiàn)代 120 2022年 9月 —— 先期三棟高層已售完 80250 55007000 輝映江山 橋南片區(qū) 現(xiàn)代簡約風格 50 2022年 6月 1518套 70% 189350 70007500 蘭峰城市花園 晉江片區(qū) 東南亞 60 2022年 10月 1015套 30%，剩余部分大戶型 130250 55006500 個案明細 ?現(xiàn)狀 目前泉州已進入大盤集中開發(fā)的狀態(tài)，各區(qū)域集中出現(xiàn)部分高容積率的城市綜合體項目，而對于目前泉州相對初級的市場，后期將面臨一定的供應壓力。 ?產品 目前市場上大部分產品集中為高層項目，大戶型仍舊占據(jù)相當?shù)墓壤?，但經濟型戶型的成交放量代表了市場以剛性需求為主。雖然有部分改善型需求支撐了目前大戶型產品的去化，但是其后期的供應將存在去化壓力。 ?價格 08年的市場頹勢決定了泉州市區(qū)房價下行的趨勢，而 09年整體市場表現(xiàn)良好，價格趨于平穩(wěn)，而目前次中心板塊的崛起決定了整體房價將在后市開始反彈。 市場總結 泉州房產市場 —— 商業(yè)市場 泉州的商業(yè)類地產已經逐步擺脫傳統(tǒng)簡單底商的開發(fā)模式，朝大型商場，商圈化以及專業(yè)市場等新的方向發(fā)展。 但距離真正進入專業(yè)化市場化運作的階段尚需時日。 商業(yè)市場綜述 隨著泉州城市骨架的展開 ， 城區(qū)周邊板塊房地產的開發(fā)量逐漸增多 ，且供應量增多的不僅僅是住宅項目 。 未來 510年內 泉州商業(yè)地產將有數(shù)以百萬計的潛在供應量 。 其中不乏世界 500強零售企業(yè)的入住和五星級酒店的配套 。 市區(qū)范圍內將出現(xiàn)多個集商業(yè) 、 辦公 、 酒店等為一體的商圈以及檔次品位較高的休閑娛樂商業(yè)街和專業(yè)市場 。 背景 供應大，成熟尚需時日 中山路 商圈 豐澤商圈 溫陵路 商圈 商業(yè)市場 泉州市區(qū)現(xiàn)有商圈分布情況 中山路商圈 豐澤街商圈 溫陵路商圈 以中山路和打錫街為中心的老式街區(qū) ,主力業(yè)態(tài)以服飾類專賣為主 以豐澤廣場為中心 ,輔之以美食街 ,構成了綜合型的商業(yè)模式 以溫陵路泉秀街交匯處的大洋百貨以及蘇寧國美等集中型商業(yè)為中心 ,構成了以大型商業(yè)體為主的商業(yè)結構 商業(yè)市場 泉州市區(qū)各商圈簡述 位置 面積 層數(shù) 租金（元 /平方米 /天） 中山路 60 1F 11 中山路 45 1F 中山路 48 1F 學府路 55 1F 打錫街 68 1F 2 打錫街 170 1F 豐澤街 110 1F 美食街 135 1F 美食街 70 1F 美食街 56 1F 津淮街 220 1F 津淮街 66 1F 5 津淮街 100 1F 3 六灌街 60 1F 青少年宮 50 1F 商業(yè)市場 市場租金水平一覽 區(qū)域 項目 規(guī)模 /萬㎡ 備注 江南 萬祥商城 11 鞋、服、小商品等業(yè)態(tài)為主的專業(yè)批發(fā)市場。 福隆星城 200多間店面，安置居多 橋南 D地塊 商業(yè)、辦公、五星酒店、至少兩家大型零售企業(yè) 東海 鑫源 國貿商城 8 集購物、休閑等為一體多業(yè)態(tài)的時尚 Mall 千億大街 10 時尚生活中心，大泉州唯一的 CEPA零關稅項目 海景商業(yè)街 海絲風情商業(yè)街全面招商 盛世融城商場 簽約福州永輝超市 東海灣 20 統(tǒng)一招商 市區(qū) 聚鑫商業(yè)廣場 開發(fā)以 IT產業(yè)為主導的專業(yè)市場 洛江城東 嘉琳廣場商場 綜合性商場 陽光國際廣場 已引進百貨主力店 城東商城 引進世界 500強零售企業(yè)，國際品牌五星酒店 洛江建材物流中心 主力店家的招商程序已啟動 商業(yè)市場 大泉州主要租售和規(guī)劃商業(yè)項目情況 項目名稱：聚鑫商業(yè)廣場 開發(fā)商：福建聚鑫房地產發(fā)展有限公司 地址：泉州市鯉城區(qū)溫陵路中段 業(yè)態(tài)定位：品牌手機專賣、數(shù)碼 IT產品 建筑面積： 8000平方米 銷售價格：底層 35000— 75000元 /平方米； 地下一層 20220元 /平方米 泉州商業(yè)項目案例介紹 商業(yè)市場 項目名稱：刺桐商城 總用地面積： 10000平方米 總建筑面積： 20220平方米 停 車 位：約 150個 項目商業(yè)體層高： 樓體規(guī)格：商業(yè)地上二層 是由泉州元泰實業(yè)集團有限公司投資；項目位于泉州市中心商業(yè)街寶洲路與刺桐路交匯處，項目位置交通四通八達。該項目為玻璃鋼架結構，適合于大型餐飲、娛樂休閑等。沿街可作為品牌展示。 泉州商業(yè)項目案例介紹 商業(yè)市場 泉州豐澤商城 泉州商城整體位于泉州市豐澤街及田安路的交叉路口圍合地塊 。 規(guī)劃區(qū)是由中心商場步行街高級住宅樓 （ 聚龍閣 、 群賢閣 ） 、立體停車場 、 建設大廈等五個主體建筑和一個近 ， 其中心商場層數(shù)五層建筑面積為 米；步行街層數(shù)三層建筑面積 米共 270個店面；高級住宅樓聚龍閣及群賢閣層數(shù)為九層包括貯藏層建筑面積 萬平方米住宅均為高級別墅式套型 ， 總套數(shù) 136套；立體停車場層數(shù)八層建筑面積 。 泉州商業(yè)項目案例介紹 商業(yè)市場 晉江陽光時代廣場 位于晉江市中心商業(yè)繁華地段 ， 占據(jù)晉江城市核心地標 ， 是泉州地區(qū)首家專業(yè)以 MALL形態(tài)打造的復合型商業(yè)航母 ， 整個項目建筑面積 16萬平方米 ， 其中商業(yè)面積 11萬平方米 ， 停車位近 700個 ， 規(guī)劃有一家五星級酒店 ， 兩大商城及商業(yè)步行街 。 集灑店 、 購物 、 休閑 、 餐飲 、 娛樂 、 商務為一體 。 泉州商業(yè)項目案例介紹 商業(yè)市場 晉江 SM購物廣場 泉州晉江 SM國際廣場是由菲律賓 SM集團投資興建的 。 它是一座集購物 、 娛樂 、 飲食 、 展覽為一體的現(xiàn)代化 SHOPPING MALL， 菲律賓 SM集團廣泛涉及商業(yè)地產開發(fā) 、 零售 、 銀行 、 金融等等多個領域 ， 曾被 《 亞洲商業(yè)雜志 》 評為 亞洲最令人向往的公司 之一 ， 目前在全世界有 21家集購物 、 娛樂 、 飲食 、 休閑 、 娛樂為一體的現(xiàn)代化 SM， 其目標是 2022年前在中國開辦 60家 SM。 晉江 SM廣場總體量為 25萬平方米 ， 其中包括沃爾瑪 、 萊雅百貨等主力店 ， 定位為購物 、 娛樂 、 美食一站式 消費的綜合性購物中心 。 泉州商業(yè)項目案例介紹 商業(yè)市場 近中期市級商業(yè)中心的設置 : 近中期的市級商業(yè)中心由城市中心組團的古城區(qū)和新城平原區(qū)豐澤的部分商業(yè)街區(qū)組成 。 古城片區(qū)包括了鐘樓 、 涂門街百匯商城 、溫陵路大洋百貨三個商圈節(jié)點；平原新區(qū)包括田安路豐澤商城商圈節(jié)點 。 四個商圈節(jié)點加上四縱 （ 中山路 、 南俊路百源路 、 溫陵路 、 田安路 ） ， 四橫 （ 西街 東街 東湖街 、 打錫街 九一路 豐澤街 、新門街 涂門街 津淮街 、 義全街 泉秀路 ）的商業(yè)路構成了市級商業(yè)中心 。 商業(yè)市場 中近期規(guī)劃：商業(yè)節(jié)點及四橫四縱分布示意圖 原有中心組團 東海組團?？诘纳虡I(yè)用地 秀涂組團斗尾港左側 規(guī)劃的商業(yè)用地 建設的跨海橋以及海底隧道等交通線連接 。 遠景的市級商業(yè)主中心 商業(yè)優(yōu)勢削弱 未來市級商業(yè)中心將具有強大的內聚力，輻射力。其服務范圍不僅為泉州灣城市群，同時更可吸引周邊相鄰城市的商業(yè)需求。同時由于其極具優(yōu)越的地理位置，更可形成對外貿易的窗口，成為現(xiàn)代時尚都市的象征 . 商業(yè)人口將得到疏散，從而發(fā)展成為極具特色的商業(yè)次中心。 商業(yè)市場 遠景規(guī)劃：市級商業(yè)中心的設置 商業(yè)市場問題及機會點 ? 泉州市區(qū)目前商業(yè)項目 定位不明確 ， 競爭無序 ， 效益滑坡現(xiàn)象突出 。 ? 空間布局不盡合理 ， 商業(yè)體系不明確 。 一方面市區(qū)中心商業(yè)密集 ， 一方面邊緣區(qū)網點缺乏 。 除中心組團外的其他組團的網點不成熟 ， 而舊城區(qū)網點稠密 ， 競爭激烈 。 ? 內部交通制約因素存在 。 交通制約問題一直比較明顯 ， 大型業(yè)態(tài)選址以及人流 、 停車 、 物流等組織相對比較困難 。 ? 市級 、 區(qū)域級商業(yè)中心檔次不高 ， 同時存在許多弊端 。 中心組團商圈內綜合超市較多 ， 檔次不高 ， 經營商品雷同 。 ? 批發(fā)市場建設水平尚待提高 。 部分市場規(guī)劃設計不合理 ， 設施不完善；市場經營者素質不高；市場交易水平和組織化程度低 ， 規(guī)模結構層次不分明 。 ? 商業(yè)經營方式落后 。 連鎖經營規(guī)模小 ， 沒有充分認識和利用連鎖經營的優(yōu)勢 。 缺少相應的配送中心 。 ? 市場機制不完善 。 商業(yè)立法滯后 ， 政府職能轉型未到位 ， 中介組織的作用不能充分發(fā)揮 ， 還未形成一套有效的公平競爭 、 自我約束 、 共同發(fā)展的市場機制 。 項目商業(yè)市場當前存在的問題 商業(yè)市場問題及機會點 ?泉州市商業(yè)現(xiàn)有規(guī)模相對于市區(qū)人口已趨于飽和 ， 同時業(yè)態(tài)設置較為單一 ， 由于城區(qū)面積較小的原因 ， 商圈之間的距離不夠 ， 難以形成區(qū)域商業(yè)格局 ， 也因此難以形成鮮明的區(qū)域商業(yè)專項集聚 ， 只能以小而全的模式進行復制 ， 約束了現(xiàn)有商業(yè)的發(fā)展空間 ， 同時也給了人口導入完成后的新城區(qū)全新形態(tài)現(xiàn)代化商業(yè)以發(fā)展的空間 。 ?泉州市目前的消費力水平與其經濟發(fā)展水平不符 ， 明顯落后于其經濟發(fā)展水平 ，有足夠的消費力 而沒有與之相匹配的消費習慣 ， 但 老百姓有提升自己消費品位的強烈渴望 。 ?現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)單一 ， 傳統(tǒng)街鋪占據(jù)了商業(yè)市場的較大份額 ， 裙樓商業(yè)基本作為大體量商業(yè)的選擇 ， 獨立式集中型體驗式商業(yè)體非常稀缺 。 ?獨特的消費習慣： 只習慣接受集中收銀 ， 不喜歡單獨收銀的模式 ， 給大型連鎖百貨公司的進入提供了便利的經營空間 。 項目商業(yè)市場機會點 泉州房產市場 —— 辦公市場 ? 泉州產業(yè)結構嚴重傾向第二產業(yè)中的勞動制造業(yè)； ? 第三產業(yè)比例小且發(fā)展滯后，導致其對于寫字樓產品需求微乎其微； ? 大中型企業(yè)采取在廠區(qū)自建辦公用房的形式； ? 政府機關及銀行等事業(yè)型單位多采取自建辦公用房的形式； ? “禁商令”沒有頒布執(zhí)行，中小型企業(yè)大多租賃住宅樓宇用于辦公。 泉州的寫字樓市場目前仍處于 初級啟蒙階段，商務氛圍匱乏 泉州目前有部分金融大廈和企業(yè)寫字樓對外出租， 租金水平僅為 30－ 50元 /平方米 /月 ，物業(yè)軟硬件水平較低，租戶自用為主，投資功能較弱。 辦公市場綜述 位置 面積 單價 (元 /m2/天） 豐澤廣場 246 刺桐路陽光水岸 260 大洋福華商廈 198 大洋福華商廈 150 泉州商城 230 涂門街東段 450 涂門街東段 600 外代大廈 350 煌星大廈 380 豐澤街 266 辦公市場價格水平 泉州世貿中心： 位于泉州濱江商務區(qū)核心區(qū) ， 介于江濱南路與陳泉路之間 ， 一期規(guī)劃用地 90畝 ， 總建筑面積 15萬平方米 ， 一期預計投資 億元 ， 已經過兩次開工奠基典禮 ,預計2022年 10月左右完工 。 此項目也是目前泉州唯一在建的純辦公樓項目 。 辦公市場典型案例 泉州房產市場 —— 酒店市場 ?經濟的快速發(fā)展 ， 使得泉州市成為國內外酒店業(yè)爭奪的熱點 。 ?星級酒店增加數(shù)千間客房 ， 僅在晉江 、 石獅 、 南安 、 惠安四縣市 ， 就分別有 1至 3家按五星級標準設計的酒店在建或即將動工興建 。 ?到 “ 十一五 ” 后期 ， 泉州市四星級酒店還將在現(xiàn)有基礎上新增 10家 ， 因此到 2022年全市三星級以上酒店總數(shù)將突破 100家 。 ?目前 ， 泉州在營業(yè)的五星級酒店只有泉州酒店 、 泉州晉江寶龍大酒店和泉州悅華酒店三家 。 酒店市場綜述 酒店名稱及星級 地址 客房數(shù) 房間價格 泉州迎賓館 豐澤區(qū)通港東街 380 578/1388 泉州悅華酒店 5星 豐澤區(qū)刺桐西路 —— 530/580 泉州酒店 5星 鯉城區(qū)莊府巷 22號 377 3981080 晉江帝豪酒店 4星 晉江市泉安中路 —— 288/338/358/378/618 泉州