【文章內(nèi)容簡介】 元一商圈業(yè)種業(yè)態(tài)比較分析 新站商圈競爭分析 34 規(guī)劃領(lǐng)先 規(guī)劃領(lǐng)先，創(chuàng)造價值； 元一實際上是住宅底商商業(yè)，規(guī)劃、動線有局限性；溫莎杰座柱網(wǎng)過密；且四家商業(yè)能否錯位經(jīng)營尚待觀望； 業(yè)態(tài)組合差異化； 必須強調(diào) “ 唯一性 ” ，強調(diào)獨特的賣點、亮點吸引人來；和必須強調(diào) “ 豐富性” ，使人流留的?。? 品牌客戶招商控制； 控制品牌商家資源，充分發(fā)揮強勢品牌商家的影響力； 專業(yè)化商業(yè)運營管理，實現(xiàn)新商圈繁榮 打造 “ 休閑娛樂 ” 特色商圈，實現(xiàn) “一站式購物、一站式消費 ” ； 針對元一商圈的主要競爭策略 業(yè)態(tài)組合 品牌商家 運營管理 新商圈 新站商圈競爭分析 35 合肥市級商業(yè)中心有“淮河路 四牌樓商圈”和“三孝口商圈”，目前二者均形成了一定的規(guī)模和商業(yè)氛圍。 “淮河路 四牌樓商圈”以長江中路為軸，東起環(huán)城東路，西至市府廣場，南北分別以紅星路、壽春路為界的范圍，東西長約 ，南北長約 ，區(qū)域總面積約 1平方公里。 商圈內(nèi)有合肥唯一步行街 — “淮河路步行街” ，中共安徽省委、合肥市政府、省郵政局等機關(guān)、企事業(yè)單位也在此辦公。 市級商圈競爭分析 “淮河路 四牌樓商圈 ” 淮河路 四牌樓 馬鞍山 路商圈 三孝口 商 圈 五里墩 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 高新區(qū) 合肥市商圈現(xiàn)狀圖 ② ③ ① 注明： ① 金寨路 IT一條街 ， ② 女人街 ， ③ 寧國路龍蝦一條街 。 “淮河路 四牌樓商圈”是全市商場及街鋪最集中區(qū)域，商業(yè)業(yè)態(tài)多、業(yè)種全。目前“淮河路四牌樓商圈”商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨商場、專業(yè)市場和專賣店為主， 有百盛逍遙廣場、合肥百貨大樓等 7個大型百貨商場，蘇寧電器、協(xié)亨手機連鎖等5個專業(yè)市場以及LINING、 ADIDAS等 100余家專賣店 36 “淮河路 四牌樓商圈”大型商業(yè)情況 名稱 位置 建筑面積 (㎡ ) 開業(yè)年份 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)種 百盛逍遙廣場 廬陽區(qū)淮河中路 77號 34000 2022 百貨商場 服裝、鞋類、皮具、體育運動產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、化妝品、小飾品、小家電、醫(yī)藥保健品 樂普生商廈 廬陽區(qū)美菱大道綠都商場 10000 1995 百貨商場 服裝、鞋類、皮具、體育運動產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、化妝品、小飾品、大小家電、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、樂器 合肥百貨大樓 廬陽區(qū)長江中路 150號 22022 1959 百貨商場 服裝、鞋類、皮具、體育運動產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、化妝品、小飾品、大小家電、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、自行車、五金百貨 瑞景國際 廬陽區(qū)壽春路 156號 17000 2022 百貨商場 服裝、體育運動產(chǎn)品、化妝品 商之都 廬陽區(qū)宿州路 8號 28000 1995 百貨商場 服裝、鞋類、皮具、體育運動產(chǎn)品、珠寶首飾、化妝品、小飾品、大小家電 百大鼓樓商廈 廬陽區(qū)淮河路宿州路交匯處 30000 1996 百貨商場 服裝、鞋類、皮具、體育運動產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、化妝品、小飾品、大小家電、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、五交電 古井賽特商城 瑤海區(qū)古井假日酒店 6000 1998 百貨商場 服裝、皮具、珠寶首飾、鐘表、化妝品 蘇寧電器 廬陽區(qū)宿州路鼓樓隔壁 7000 2022 專業(yè)市場 大小家電、通訊數(shù)碼產(chǎn)品 五星電器 廬陽區(qū)淮河路天辰大廈 3000 2022 專業(yè)市場 大小家電、通訊數(shù)碼產(chǎn)品 協(xié)亨手機連鎖 廬陽區(qū)淮河路步行街李府對面 廬陽區(qū)淮河路步行街家飾佳 1層 2400 1400 2022 專業(yè)市場 手機 迪信通 廬陽區(qū)淮河路步行街海亞商城 4000 2022 專業(yè)市場 手機 宏圖三胞 廬陽區(qū)淮河路宿州路交匯處 2022 2022 專業(yè)市場 手機、電腦、 IT配件 匯總 166,800 市級商圈競爭分析 37 淮河路步行街業(yè)種分布情況 數(shù)量對比051015202530354045505560個數(shù)量 ( 個 ) 55 18 13 13 8 5 5 5 4 4 4 3 2 2 2 1衣服 餐飲體育運動產(chǎn)品鞋兒童用品用具金融 其它五交化休閑娛樂小百貨小飾品通訊產(chǎn)品大型綜合商場珠寶首飾藥店裝飾材料? 淮河路步行街 淮河路是合肥歷史上有名的商業(yè)街，也是人文薈萃的老街。經(jīng)過 20世紀 80年代、 90年代的幾 次改造，使其東起環(huán)城路，西至宿州路的一段形成了集購物、旅游、休閑、餐飲等功能為一體的商業(yè)步行街。 淮河路步行街是合肥目前唯一的商業(yè)步行街，也是 “ 淮河路 四牌樓商圈 ” 的重要組成部分，全長約 900M，平均寬約 22M，商業(yè)總 建筑面積 9萬 余平方米。 據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前淮河路步行街共有街鋪 144家，街鋪業(yè)種較齊全，涵蓋服裝、鞋類、通訊產(chǎn)品、體育運動產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、小飾品、小百貨、裝飾材料、五交化、銀行、藥店、餐飲和休閑娛樂等 14種。 市級商圈競爭分析 38 “三孝口商圈”大型商業(yè)檔次情況、消費者特征 名稱 經(jīng)營檔次 消費群體 城隍廟市場 低檔 低收入階層、市外農(nóng)村市場的零售商戶。 女人街市場 低檔 低收入階層、市外農(nóng)村消費者。 五星電器 中檔 市內(nèi)中高收入階層家庭。 邵氏電腦城 中低檔 以年輕白領(lǐng) 、 學生及公司為主 。 城隍廟商城 低檔 低收入階層、以郊縣、周邊地市批發(fā)商販和居民為主。 安徽招商國際商城 中檔 市內(nèi)女性、追求休閑時尚者。 “三孝口商圈” 是指以長江中路、金寨路交匯處的三孝口為中心，東至省政府，西至環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的范圍，東西長約 1km，南北長約 ，區(qū)域總面積約 1平方公里。 “三孝口商圈”是合肥老城區(qū)主要的行政文化中心和商務中心，區(qū)域內(nèi)有安徽省人民政府、安徽省博物館、合肥科技書店、合肥一中、光明影都等行政文化機構(gòu)，澳瑞特酒店、安徽天都大酒店、經(jīng)濟型連鎖酒店 — 如家酒店等酒店賓館以及中國農(nóng)業(yè)銀行安徽省分行、招商銀行合肥分行等金融機構(gòu)。規(guī)劃建設的合肥唯一 CBD中央商務區(qū)也位于三孝口商圈內(nèi)。 目前商圈內(nèi)有“五星電器”、“邵氏電腦城”、“城隍廟商城”和“安徽招商國際商城” 4家專業(yè)賣場；“女人街市場”和“城隍廟市場” 2個商品市場以及近 100家街鋪。但 商業(yè)繁華程度遠低于其十年前。 市級商圈競爭分析 39 “三孝口商圈”大型商業(yè)情況 名稱 位置 建筑面積 (㎡ ) 開業(yè)年 份 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)種 城隍廟市場 廬陽區(qū)安慶路 100000 1986 小商品市場 服裝、鞋類、皮具、兒童用品用具、小飾品、布匹 女人街市場 廬陽區(qū)節(jié)約巷 10000 90年代中期 小商品市場 服裝、鞋類、兒童用品用具、化妝品、小飾品 五星電器 廬陽區(qū)金寨路龍 圖商廈 6000 2022 專業(yè)市場 大小家電、通訊數(shù)碼產(chǎn)品 邵氏電腦城 廬陽區(qū)長江中路 394號 14000 2022 專業(yè)市場 服裝、體育運動產(chǎn)品、化妝品 城隍廟商城 廬陽區(qū)霍邱路 13000 2022 專業(yè)市場 服裝、鞋類、小飾品 安徽招商國際商城 廬陽區(qū)長江中路 15000 2022 主題商城 服裝、鞋類、體育運動產(chǎn)品 匯總 158000 市級商圈競爭分析 40 女人街即節(jié)約巷，位于“三孝口商圈”， 1996年左右發(fā)展成旺市。全長約 250米。目前約有商戶 200家，以女性服裝、小飾品零售為主 。 女人街目前購物環(huán)境差，多是小棚屋，建筑面積 10余㎡居多，露天臨時攤位占用道路較多，擁擠且雜亂。 市級商圈競爭分析 41 女人街整個街道有６０％的公共部位被違章建筑占據(jù)。 這里已經(jīng)被廬陽區(qū)當成了招商引資的項目，今天的女人街經(jīng)營商品種類越來越少，女人街店鋪的老板大多是老街坊，他們的年紀跟年輕人出現(xiàn)一個斷層，對于潮流的敏感度不是很高。另外，女人街原有設施也存在缺陷，配套不足、街道窄短、停車地方少等。 市級商圈競爭分析 42 休閑功能 購物功能差異化； 一般的日用大眾消費品在絕大多數(shù)城市沒有任何地域優(yōu)勢，消費者隨時隨地都可以買到自己需要的任何一種商品。 針對市級商圈的主要競爭策略 娛樂功能 餐飲功能 差異化的購物功能 新商圈 市級商圈競爭分析 突出休閑、娛樂、餐飲功能 淮河路商圈具體有購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游等六個方面的功能。 本案應作出取舍，強調(diào)休閑、娛樂、餐飲功能，其次，再考慮差異發(fā)展購物、文化、旅游功能； 定位在專業(yè)街區(qū)、特色街區(qū)； 現(xiàn)代商業(yè)街的類型分為專業(yè)商業(yè)街和復合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街對經(jīng)營的商品不加確定，如上海南京路，合肥淮河路步行街 43 項目零售商業(yè)的市場機會 市場機會 根據(jù)上述項目零售商業(yè)發(fā)展條件，包括區(qū)域特征分析、商圈競爭分析，結(jié)合戴德梁行行業(yè)發(fā)展趨勢判斷（見定位報告 P73－ 84），可以得出以下市場機會： 特色商業(yè)街區(qū) 餐飲 ：中高檔餐飲一條街；徽州名小吃一條街；美食廣場； 娛樂 ：熱力不夜城；游樂場； 休閑 ：商務休閑一條街； 購物 ：女人世界名品店；女人世界淘寶店；女人街 ； 社區(qū)性商業(yè) 社區(qū)超市；以及銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店，文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、衛(wèi)生診所、中介服務（法律、保險、旅游、家政、房產(chǎn)）、禮品鮮花店、彩擴店、音像制品店，家居裝飾品等。 主題性商業(yè) 數(shù)碼家電港、建材家居 MALL 44 內(nèi) 容 ? 全國主要 mall的經(jīng)濟背景 ? 項目零售商業(yè)的開發(fā)方向 ? 項目的深化定位 ? 開發(fā)策略 45 五方主體 （生物鏈） 受益來源 （價值鏈） 影響因素 （價值支撐） 備 注 投資者 物業(yè)投資回報 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 信地公司 營運商 租金差價及管理費等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運營力） 管理公司 /大商家 經(jīng)營者 商品差價 人流 /環(huán)境 /商品 /服務 /價格水平 （經(jīng)營力） 小商戶 終端消費者 商品價值 /消費體驗 消費觀念 /消費行為 /購買水平 （消費力） 市民 怎樣讓商家有錢賺 怎樣讓商家有錢賺 ——“五贏模式”定位邏輯框架 商業(yè)地產(chǎn)整合運營操作，既要使經(jīng)營者的市場前景有保障，又要使消費者獲得實在實惠；既要對投資者的租金回報和資產(chǎn)增值負責，又要對開發(fā)商的投資收益負責，還要讓營運商有利可圖，讓最大的城市運營指導者 —一政府滿意。最終達成多方參與、良性互動、互為依存、共同受益 ,多方共贏，最終營造社會和諧。而要達到這一目的，非強大的資源整合能力、高超的專業(yè)水平及豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗不能做到。信地團隊在多年的實踐探索及理論研究中，總結(jié)出商業(yè)地產(chǎn)整合運營“三贏”模式－“五贏”模式，并成功實踐于項目運作，取得了良好的經(jīng)濟效益及社會效益。 城市商業(yè)定位的邏輯起點 46 存在 2個市級商業(yè)中 心： “ 淮河路 四牌樓商圈 ” : 是政府重點支持的 市級商業(yè)中心，未 來將繼續(xù)是合肥最 重要、最繁華的商 業(yè)區(qū)域。 “ 三孝口商圈 ” : 將改造成 “ 合肥中 央商務區(qū) ” ，商務 及商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 大。 問題 1：本項目的城市商業(yè)商圈 47 ? 預期主要商圈將覆蓋距離項目40 分鐘車程的半徑范圍以內(nèi)的居民，具體為四類商圈 : ? 第一商圈 : ? 距離本項目 1km半徑范圍以內(nèi)或約15分鐘步行路程范圍以內(nèi)。 ? 第一商圈的面積約為： ? S1=π 1(km) 1(km)=里。 ? 則第一商圈內(nèi)人口規(guī)模約為： ? P1=10 （ 247。 6） =。 ? 預期第一商圈的大部分居民及在商圈內(nèi)工作之人士均會 經(jīng)常性到訪 本項目，所作花費占去他